Die steuerliche Seite eines Mehrfamilienhauses in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Mieteinnahmen sind Einkommen — und Kosten mindern es
Wer ein Mehrfamilienhaus vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die gehören in die Steuererklärung. Gegengerechnet wird aber fast alles, was das Haus kostet: Zinsen, Instandhaltung, Versicherungen, Verwaltung. Versteuert wird am Ende nur der Überschuss — und der liegt gerade in den ersten Jahren nach dem Erwerb oft spürbar unter dem, was an Miete tatsächlich eingeht.
Für Kapitalanleger im Rhein-Erft-Kreis und im Rhein-Sieg-Kreis ist das ein Teil der Kalkulation, nicht eine Randnotiz. Ein Objekt, das vor Steuern knapp aussieht, kann danach tragfähig sein — und umgekehrt. Welche Regeln in Ihrem Fall greifen, entscheidet Ihr Steuerberater. Dieser Text ordnet nur die Begriffe ein, die Ihnen während des Kaufs begegnen.
Was von den Anschaffungskosten abgeschrieben wird
Abgeschrieben wird das Gebäude, nicht der Boden. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt deshalb außen vor. Damit hängt die gesamte Abschreibung an einer Frage, die schon beim Kaufvertrag beantwortet wird: Wie teilt sich der Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück auf? Im Umland zwischen Köln und Bonn, wo Grundstücke gefragt sind, entfällt auf den Boden häufig ein erheblicher Anteil — und genau dieser Anteil ist steuerlich wertlos.
Der Gebäudeanteil wird über die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben. Den geltenden Satz nennt Ihnen Ihr Steuerberater, denn er hängt von Baujahr, Gebäudeart und der jeweiligen Rechtslage ab. Für neu errichtete Mietwohngebäude und für Objekte im Denkmalschutz oder in ausgewiesenen Sanierungsgebieten gibt es zusätzliche Abschreibungen, die an enge Voraussetzungen geknüpft sind.
Die Abschreibung mindert den steuerpflichtigen Überschuss, ohne dass Geld abfließt. Sie ist einer der Gründe, warum sich die Nachsteuer-Betrachtung eines Renditeobjekts deutlich von der reinen Renditeberechnung unterscheidet.
Diese Kosten mindern Ihre Mieteinnahmen
Als Werbungskosten kommen unter anderem in Betracht:
- Zinsen auf das Darlehen — nicht die Tilgung, die nur den Kredit zurückführt
- Verwaltungs- und Steuerberatungskosten
- Instandhaltung und Reparaturen
- Fahrten zum Objekt
- Gebäude- und Haftpflichtversicherung
- Grundsteuer
- Betriebskosten, die sich nicht auf die Mieter umlegen lassen
Nicht dazu gehören die Kaufnebenkosten: Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Maklerhonorar sind keine sofort abziehbaren Kosten, sondern erhöhen die Anschaffungskosten — und damit, soweit sie auf das Gebäude entfallen, die Bemessungsgrundlage der Abschreibung. Wie sich Zins und Tilgung im laufenden Jahr auswirken, hängt an der Finanzierungsstruktur.
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Reparatur oder Modernisierung — die Abgrenzung entscheidet über das Jahr
Steuerlich sind das zwei verschiedene Dinge. Erhaltungsaufwand heißt: Sie ersetzen etwas Vorhandenes — die alte Heizung durch eine neue, defekte Fenster durch gleichwertige. Solche Kosten wirken sich sofort oder über wenige Jahre verteilt aus. Herstellungsaufwand heißt: Das Haus wird erweitert oder wesentlich verbessert, etwa durch einen Anbau oder den Ausbau des Dachgeschosses. Diese Kosten wandern in die Abschreibung und wirken sich nur langsam aus.
Heikel wird die Abgrenzung kurz nach dem Kauf. Wer ein Haus übernimmt und es gleich umfassend herrichtet, kann die Kosten unter Umständen nicht sofort absetzen: Übersteigen sie in den ersten Jahren nach dem Erwerb eine gesetzliche Schwelle, die sich am Gebäudeanteil des Kaufpreises bemisst, gelten sie als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand und werden abgeschrieben statt abgezogen. Wo diese Schwelle liegt und welche Arbeiten mitzählen, klärt Ihr Steuerberater — sinnvollerweise, bevor Sie die Aufträge vergeben.
Wenn die Kosten die Mieten übersteigen
Übersteigen Abschreibung, Zinsen und Instandhaltung die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Verlust bleibt nicht liegen, sondern lässt sich mit anderen Einkünften verrechnen und mindert die Steuerlast insgesamt. In den Jahren direkt nach dem Kauf, wenn die Zinsbelastung am höchsten ist und häufig noch nachgeholte Instandhaltung dazukommt, ist das eher der Normalfall als die Ausnahme.
Wo unsere Arbeit endet und der Steuerberater anfängt
Eine steuerliche Beratung leisten wir nicht — sie ist Steuerberatern und Rechtsanwälten vorbehalten, und das aus gutem Grund: Ob eine Abschreibung greift oder eine Sanierung im falschen Jahr liegt, entscheidet sich an Ihrer persönlichen Situation, nicht am Objekt. Was wir für Objekte in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung liefern, sind die Unterlagen, mit denen Ihr Berater rechnen kann: eine nachvollziehbare Aufteilung von Gebäude- und Bodenanteil, die Mieterliste mit den laufenden Bestandsmieten, Angaben zu Baujahr, Zustand und bereits ausgeführten Sanierungen sowie die vollständige Aufstellung der Kaufnebenkosten.
Sinnvoll ist, diese Unterlagen dem Steuerberater vorzulegen, solange der Kauf noch offen ist. Nach der Beurkundung lässt sich an der Kaufpreisaufteilung nichts mehr ändern — und sie ist die Stellschraube, die über Jahre wirkt. Ob ein konkretes Objekt überhaupt in Ihre Anlagestrategie passt, ist eine Frage davor: dazu mehr auf unserer Seite zum Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage.
Häufige Fragen zu Steuern beim Mehrfamilienhaus
Welche Kosten kann ich bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus steuerlich absetzen?
Absetzbar ist im Grundsatz das, was mit der Vermietung zusammenhängt:
- Darlehenszinsen — die Tilgung dagegen nicht
- Abschreibung auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises
- Instandhaltung und Reparaturen am Bestand
- Verwaltungs- und Steuerberatungskosten
- Versicherungen, Grundsteuer und nicht umlagefähige Betriebskosten
Die Kaufnebenkosten selbst zählen nicht dazu; sie erhöhen die Anschaffungskosten. Welche Belege Ihr Finanzamt im Einzelnen erwartet, sagt Ihnen Ihr Steuerberater.
Wie funktioniert die Abschreibung bei einem Mehrfamilienhaus?
Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Der Gebäudeanteil des Kaufpreises wird über die Nutzungsdauer verteilt und mindert Jahr für Jahr den steuerpflichtigen Überschuss aus der Vermietung — ohne dass dafür Geld abfließt.
Welcher Satz gilt, hängt von Baujahr, Gebäudeart und der geltenden Rechtslage ab; das rechnet Ihr Steuerberater aus. Entscheidend für die Höhe ist vor allem, wie der Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt wird.
Was bedeutet Sonderabschreibung bei einem Mehrfamilienhaus?
Neben der regulären Abschreibung gibt es zusätzliche Abschreibungen für bestimmte Fälle:
- neu errichtete Mietwohngebäude unter engen Voraussetzungen
- denkmalgeschützte Gebäude für den Sanierungsanteil
- Objekte in förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebieten
Diese Programme werden vom Gesetzgeber immer wieder verändert, ausgeweitet oder beendet. Ob ein konkretes Objekt darunter fällt, ist eine Einzelfallprüfung und gehört vor den Kauf auf den Tisch des Steuerberaters.
Wann wird der Gewinn aus dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses versteuert?
Verkaufen Sie innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist, wird der Veräußerungsgewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Ist die Frist abgelaufen, bleibt der Gewinn für Privatpersonen steuerfrei.
Zu beachten ist außerdem: Wer in kurzer Zeit mehrere Objekte kauft und wieder verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Dann greifen andere Regeln, und es kommt Gewerbesteuer hinzu. Wann diese Grenze erreicht ist und wie lange die Frist im konkreten Fall läuft, klärt der Steuerberater.
Lohnt sich eine GmbH für ein Mehrfamilienhaus?
Eine vermögensverwaltende GmbH kann sich rechnen, wenn Sie mehrere Objekte halten oder größere Summen investieren: Gewinne, die in der Gesellschaft bleiben, werden anders besteuert als Mieteinkünfte einer Privatperson.
Dem stehen Nachteile gegenüber — laufende Buchführung, Jahresabschluss, weniger Spielraum beim späteren Verkauf. Für ein einzelnes Haus überwiegt der Aufwand meist. Diese Abwägung gehört vor den ersten Kauf, weil ein späterer Wechsel der Rechtsform teuer ist.
Lässt sich die Grunderwerbsteuer beim Mehrfamilienhaus beeinflussen?
In engen Grenzen ja:
- Mitverkauftes Inventar — Einbauküchen, Möbel, Gartengeräte — wird im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen und mit einem realistischen Wert beziffert; auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an.
- Bei sehr großen Objekten werden statt der Immobilie die Anteile an der Gesellschaft verkauft, der die Immobilie gehört. Das ist an strenge Voraussetzungen geknüpft und nur bei entsprechendem Volumen sinnvoll.
Wichtig: Ein zu hoch angesetzter Inventarwert wird vom Finanzamt gestrichen. Die Bewertung des Inventars gehört deshalb ebenso zum Steuerberater wie die Frage, ob ein Anteilserwerb überhaupt in Betracht kommt.
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