Kaufnebenkosten beim Mehrfamilienhaus in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Auf den Kaufpreis kommen rund 10–12 % obendrauf
Wer ein Zinshaus als Anlage erwirbt, rechnet zuerst mit dem Kaufpreis. Fällig wird aber mehr: rund 10–12 % an Kaufnebenkosten kommen hinzu, verteilt auf Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Provision. Weil ein Mehrfamilienhaus in einer anderen Preisklasse liegt als eine Eigentumswohnung, ist derselbe Prozentsatz hier eine erheblich größere Summe — und sie muss weitgehend aus Eigenkapital kommen, weil Banken Nebenkosten nur begrenzt mitfinanzieren.
Für die Kalkulation folgt daraus eine Regel, an der viele Renditerechnungen scheitern: Bezugsgröße ist nie der Kaufpreis allein, sondern die Gesamtinvestition aus Kaufpreis und Nebenkosten. Wer die Rendite auf den reinen Kaufpreis rechnet, kommt auf einen Wert, den das Objekt nie erreichen wird. Im Rhein-Erft-Kreis gilt dabei derselbe Steuersatz wie im Rhein-Sieg-Kreis — die Nebenkostenquote unterscheidet sich zwischen den Orten also nicht, der absolute Betrag sehr wohl.
Die vier Standardposten im Überblick
| Position | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Nordrhein-Westfalen) | 6,5 % — der größte Einzelposten |
| Notarkosten | zusammen mit dem Grundbuch rund 1,5–2 % |
| Grundbuchkosten | im selben Block enthalten, nach Kaufpreis gestaffelt |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer, beim Renditeobjekt frei vereinbart |
Grunderwerbsteuer: 6,5 %, und zwar auf alles
In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 % des Kaufpreises. Bemessungsgrundlage ist beim Mehrfamilienhaus der gesamte Preis für Grundstück und Gebäude; mitverkauftes Inventar wie eine Waschküchenausstattung oder Betriebsmittel gehört nicht dazu und wird im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen. Der Bescheid des Finanzamts folgt einige Wochen nach dem Notartermin, und erst nach Zahlung wird die Eigentumsumschreibung im Grundbuch freigegeben. Verhandeln lässt sich der Satz nicht, festgelegt wird er vom Land.
Notar und Grundbuch zahlen Sie nach Kaufpreis
Die Gebühren des Notars und des Grundbuchamts sind bundesweit gesetzlich geregelt und steigen mit dem Kaufpreis — zusammen rund 1,5–2 %. Einen günstigeren Notar gibt es deshalb nicht. Teurer wird es dagegen, wenn viel zu beurkunden ist: Übernahme bestehender Grundschulden, Regelungen zu laufenden Mietverhältnissen, Vereinbarungen zu Erschließungsbeiträgen oder ein Erbbaurecht schlagen sich in zusätzlichen Positionen nieder.
Provision beim Renditeobjekt: frei vereinbart
Die gesetzlich vorgeschriebene hälftige Teilung der Provision gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher — beim Mehrfamilienhaus greift sie nicht. Hier wird die Provision zwischen den Beteiligten frei vereinbart. Als Ausgangspunkt nennen wir auch bei Anlageobjekten den in Nordrhein-Westfalen marktüblichen Satz von 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer je Seite; was am Ende gilt, steht vor der Besichtigung fest und nicht erst im Kaufvertrag.
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Was beim Mehrfamilienhaus zusätzlich anfällt
Beim Eigenheim endet die Liste nach den vier Standardposten. Bei einem vermieteten Haus kommen Kosten hinzu, die vor allem die Bank und Ihre eigene Sicherheit verlangen:
- Bewertungsgutachten für die Bank: Vor der Zusage lässt fast jedes Institut den Beleihungswert ermitteln und stellt die Schätzgebühr in Rechnung. Bei Anlageobjekten fällt diese Prüfung gründlicher aus als beim Einfamilienhaus, weil die Bank die Mieterträge mitbewertet.
- Prüfung des Bestands vor dem Kauf: Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen der Vorjahre, Mietrückstände, Modernisierungsumlagen und Bausubstanz gehören durchgesehen, bevor unterschrieben wird. Im Investmentgeschäft heißt dieser Schritt Due Diligence; gemessen am Kaufpreis kostet er wenig und verhindert die teuren Überraschungen.
- Technische Bestandsaufnahme: Dach, Heizzentrale, Steigleitungen, Elektrik und Fassade bestimmen, was in den nächsten Jahren an Instandhaltung fällig wird. Bei älteren Gebäuden ist eine Einschätzung der anstehenden Sanierung wichtiger als jede Renditeformel.
- Rechtliche Prüfung: Bestehende Gewerbemietverträge, Staffel- oder Indexmieten, Wohnungsbindungen aus öffentlicher Förderung oder ein Erbbaurecht rechtfertigen eine anwaltliche Durchsicht.
- Finanzierungskosten: Eintragung der Grundschuld sowie Bereitstellungszinsen — die berechnet die Bank, wenn das zugesagte Darlehen später abgerufen wird als vereinbart. Wie viel Eigenkapital Sie darüber hinaus brauchen, steht auf der Seite zur Finanzierung des Mehrfamilienhauses.
Kautionen und Betriebskosten wechseln zum Stichtag mit
Zwei Posten übersieht fast jeder Käufer, weil sie in keiner Nebenkostentabelle stehen und trotzdem Geld bewegen.
Die Mietkautionen der bestehenden Mieter gehen mit dem Eigentum auf Sie über. Der Verkäufer muss sie übergeben, Sie müssen sie getrennt von Ihrem übrigen Vermögen anlegen, und beides gehört in den Kaufvertrag geschrieben. Fehlt die Regelung, streiten am Ende Sie mit dem Mieter über einen Betrag, den Sie nie erhalten haben.
Die Betriebskosten werden zum Übergabestichtag abgegrenzt: Vorauszahlungen der Mieter, bereits gezahlte Rechnungen für Heizöl, Versicherung oder Grundsteuer und die noch offene Abrechnung des laufenden Jahres müssen zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden. Die erste Abrechnung gegenüber den Mietern schreiben Sie danach als neuer Vermieter — mit Zahlen, die zur Hälfte aus der Zeit davor stammen. Diese jährliche Nebenkostenabrechnung übernehmen wir im Rahmen des Mietmanagements für Vermieter mit, ebenso Mietersuche, Bonitätsprüfung und Übergabeprotokolle; die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft leisten wir dagegen nicht, und beim Kauf eines ganzen Hauses gibt es sie ohnehin nicht. Welcher Aufwand danach auf Sie zukommt, steht im Detail unter Verwaltung des Mehrfamilienhauses.
Warum die Nebenkosten die Rendite drücken
Kaufnebenkosten sind verlorene Kosten. Sie erhöhen die Investitionssumme, ohne einen Cent Miete hinzuzufügen — die Steuer bekommen Sie beim Wiederverkauf nicht zurück, die Notargebühr auch nicht. In der Nettomietrendite müssen sie deshalb im Nenner stehen. Ein Objekt, das auf den Kaufpreis gerechnet attraktiv aussieht, kann nach Nebenkosten deutlich unter der Erwartung liegen; wie stark, zeigt der Vergleich auf der Seite zur Mietrendite.
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Hinterlegen Sie Ihre Suchkriterien — wir informieren Sie, sobald passende Objekte verfügbar sind.
Bevor Sie ein Gebot abgeben
Zu jedem Objekt, das wir Ihnen zeigen, gehört eine Aufstellung der Nebenkosten, gerechnet auf dessen Kaufpreis statt auf einen Richtwert — samt der Posten, die nur bei vermieteten Häusern anfallen. Für eine erste eigene Überschlagsrechnung nutzen Sie den Finanzierungsrechner; welche Preise im Großraum Köln/Bonn derzeit aufgerufen werden, zeigen die Mehrfamilienhaus-Preise. Was sich davon steuerlich geltend machen lässt, steht unter Steuervorteile, und den Überblick über alle Schritte gibt die Seite Mehrfamilienhaus kaufen.
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten beim Mehrfamilienhaus
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Mehrfamilienhaus?
Rechnen Sie mit rund 10–12 % des Kaufpreises. Zusammengesetzt sind sie aus der Grunderwerbsteuer als größtem Posten, den Notar- und Grundbuchkosten und dem Käuferanteil an der Provision.
Weil alle drei Blöcke am Kaufpreis hängen, wächst der Betrag mit der Objektgröße mit. Banken finanzieren Nebenkosten nur begrenzt mit — die Summe sollte also als Eigenkapital eingeplant sein, zusätzlich zum Eigenkapitalanteil am Kaufpreis selbst.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Mehrfamilienhaus?
In Nordrhein-Westfalen liegt sie bei 6,5 % des Kaufpreises, berechnet auf Grundstück und Gebäude zusammen. Mitverkauftes Inventar und Betriebsmittel werden im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen und gehören nicht zur Bemessungsgrundlage.
Bei größeren Objekten wird gelegentlich nicht das Haus selbst gekauft, sondern die Anteile an der Gesellschaft, der es gehört. Ob dieser Weg im Einzelfall trägt und welche Voraussetzungen dafür gelten, entscheidet nicht der Makler, sondern Ihr Steuerberater; den zum Kaufzeitpunkt gültigen Satz bestätigt das Finanzamt.
Welche Notarkosten fallen beim Mehrfamilienhaus an?
Die Gebühren sind gesetzlich geregelt und nach dem Kaufpreis gestaffelt; zusammen mit den Grundbuchkosten ergeben sie rund 1,5–2 %. Einen Preisvergleich zwischen Notaren gibt es deshalb nicht.
Höher fällt der Posten aus, wenn viel zu beurkunden ist: Übernahme bestehender Grundschulden, Regelungen zu laufenden Mietverhältnissen und Kautionen, Erschließungszusagen oder ein Erbbaurecht.
Welche Zusatzkosten kommen beim Mehrfamilienhaus dazu?
Über die vier Standardposten hinaus sollten Sie einplanen:
- Schätzgebühr der Bank für die Ermittlung des Beleihungswerts
- Prüfung von Mietverträgen und Betriebskostenabrechnungen vor dem Kauf
- Technische Bestandsaufnahme von Dach, Heizung, Leitungen und Fassade
- Anwaltliche Durchsicht bei Gewerbemietverträgen, Indexmieten oder Erbbaurecht
- Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen später abgerufen wird als vereinbart
Diese Posten lassen sich nicht wie Steuer und Notar aus dem Kaufpreis ableiten. Sie entscheiden aber häufig darüber, ob die Kalkulation nach dem Kauf noch stimmt.
Was passiert beim Mehrfamilienhaus mit den Mietkautionen?
Sie gehen mit dem Eigentum auf den Käufer über. Der Verkäufer übergibt die Kautionen samt Zinsen, der neue Eigentümer legt sie getrennt von seinem übrigen Vermögen an und rechnet sie später gegenüber dem Mieter ab.
Regeln Sie die Übergabe ausdrücklich im Kaufvertrag und lassen Sie sich die Kautionskonten nachweisen. Fehlt das, haften Sie gegenüber dem Mieter für einen Betrag, den Sie nie bekommen haben. Im selben Zug wird der Betriebskostenstand zum Übergabetag abgegrenzt: Vorauszahlungen, bereits bezahlte Rechnungen und die offene Abrechnung des laufenden Jahres werden zwischen beiden Seiten aufgeteilt.
Sind die Kaufnebenkosten beim Mehrfamilienhaus steuerlich absetzbar?
Bei einem vermieteten Objekt zählen Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Provision und Sachverständigenhonorare zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie werden nicht sofort abgezogen, sondern erhöhen die Grundlage, von der aus der Gebäudeanteil über die Jahre abgeschrieben wird.
Anders behandelt werden Reparaturen: Laufende Erhaltungsaufwendungen sind sofort abziehbar, größere Instandsetzungen kurz nach dem Kauf können dagegen wieder in die Abschreibung wandern. Wo die Grenze im konkreten Fall verläuft, rechnet der Steuerberater aus.
