Mehrfamilienhaus finanzieren in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung

Ein Mehrfamilienhaus wird anders finanziert als ein Eigenheim. Sie erwerben keine Wohnung für sich, sondern eine Einnahmequelle — und genau darauf schaut die Bank. Dieser Überblick zeigt, mit welchem Eigenkapital, welchen Nebenkosten und welchen Unterlagen Sie im Rhein-Erft-Kreis und im Großraum Köln/Bonn rechnen sollten.

Warum Banken ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertrag bewerten

Beim Eigenheim zählen vor allem Ihr Einkommen und der Sachwert des Gebäudes. Bei einem Mehrfamilienhaus tritt der Ertrag an diese Stelle: Wie hoch sind die tatsächlich gezahlten Mieten, wie stabil ist die Mieterstruktur, wie viel Leerstand gibt es, in welchem Zustand ist die Bausubstanz? Aus diesen vier Größen leitet die Bank den Beleihungswert ab — also den Wert, den sie selbst dem Haus zutraut. Er bestimmt die Kredithöhe, nicht der vereinbarte Kaufpreis.

Deshalb kann dasselbe Objekt bei zwei Banken unterschiedlich ankommen. Ein Haus mit langjährigen, weit unter Marktniveau vermieteten Wohnungen wird vorsichtiger angesetzt als eines mit marktgerechten Mieten und überschaubaren Vertragslaufzeiten.

Wie viel Eigenkapital Sie einplanen sollten

Als Faustregel gelten 20–30 % des Kaufpreises. Kapitalanleger liegen dabei meist am oberen Ende oder darüber: Wer selbst einzieht, bringt ein zweites Argument mit — das eigene Wohnbedürfnis. Bei einem reinen Renditeobjekt zählt nur die Rechnung. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser die Konditionen und desto gelassener können Sie einen Leerstand aussitzen.

Die Kaufnebenkosten kommen obendrauf. Sie sollten aus Eigenmitteln gedeckt sein, denn Banken finanzieren sie nur ungern mit — sie schaffen keinen Gegenwert, den man im Ernstfall verwerten könnte.

Was die Kaufnebenkosten zusätzlich ausmachen

Rechnen Sie mit rund 10–12 % des Kaufpreises zusätzlich. Der größte Posten ist in Nordrhein-Westfalen die Grunderwerbsteuer mit 6,5 %. Für Notar und Grundbuchamt kommen etwa 1,5–2 % dazu. Den Rest macht die Maklerprovision aus; ihre Höhe steht im jeweiligen Exposé.

Bei einem Mehrfamilienhaus fällt dieser Block absolut betrachtet spürbar schwerer ins Gewicht als beim Einfamilienhaus — bezahlt wird er aus derselben Eigenkapitaldecke, die die Bank ohnehin sehen will.

Mieteinnahmen zählen — aber nicht in voller Höhe

Banken rechnen die bestehenden oder die ortsüblichen Mieten als Einkommen an, allerdings mit Abschlag: Ein Teil der Nettokaltmiete bleibt rechnerisch für Leerstand und Instandhaltung reserviert. Entscheidend ist am Ende die Kapitaldienstfähigkeit — ob die Mieten nach Abzug der Bewirtschaftungskosten Zins und Tilgung tragen.

Wie hoch der Abschlag ausfällt, hängt am Objekt. Ein saniertes Haus in einer nachgefragten Lage zwischen Köln und Bonn wird anders angesetzt als ein Altbau mit Sanierungsstau.

Privat oder gewerblich finanziert?

Ab einer bestimmten Größenordnung oder beim Erwerb über eine GmbH stuft die Bank die Finanzierung als gewerblich ein. Das bedeutet andere Konditionen, andere Prüfverfahren und häufig einen anderen Ansprechpartner im Haus. Die Grenze ist fließend und hängt von der Zahl der Einheiten, dem Kreditvolumen und der Rechtsform ab.

• Private Finanzierung: Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung, Tilgung aus Mieteinnahmen und eigenem Einkommen. Passt für kleinere Mehrfamilienhäuser mit wenigen Einheiten.
• Gewerbliche Finanzierung: häufig kürzere Zinsbindung, variable Tilgungsstrukturen, Bewertung vor allem nach dem Objektertrag. Dafür verlangen Banken detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnungen.

Was die Bank an Unterlagen sehen will

Die Liste ist länger als beim Eigenheim, weil die Bank nicht nur Sie prüft, sondern das Haus durchrechnet:

• Aktuelle Mieterliste mit Nettokaltmieten und Laufzeiten der Mietverträge
• Nachweise über die tatsächlich gezahlten Mieten, nicht nur die vereinbarten
• Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre
• Energieausweis und Angaben zum Sanierungszustand
• Instandhaltungshistorie — was wann an Dach, Heizung und Leitungen gemacht wurde
• Grundbuchauszug und Flurkarte
• Wirtschaftlichkeitsberechnung: Mieteinnahmen gegen Bewirtschaftungskosten und Kapitaldienst
• Eigenkapitalnachweis und persönliche Vermögensaufstellung

Fehlt davon etwas, verzögert sich nicht nur die Zusage. Eine Lücke rechnet die Bank im Zweifel zu Ihren Ungunsten.

Zinsbindung und Tilgung an die Anlagestrategie anpassen

2–3 % anfängliche Tilgung sind der übliche Ausgangspunkt. Eine höhere Tilgung baut die Restschuld schneller ab, drückt aber den monatlichen Überschuss; eine niedrigere hält Liquidität frei und verlängert dafür die Laufzeit. Welche Variante passt, hängt davon ab, ob Sie Vermögen aufbauen oder laufende Einnahmen erzielen wollen.

Die Zinsbindung sollte zu diesem Plan passen: Eine lange Bindung gibt Planungssicherheit für die Kalkulation, eine kürzere mehr Beweglichkeit. Holen Sie in jedem Fall mehrere Angebote ein — auch bei den Sparkassen und Volksbanken im Rhein-Erft- und im Rhein-Sieg-Kreis. Bei Mehrfamilienhäusern gehen die Konditionen stärker auseinander als bei Eigenheimkrediten, weil schon die Bewertungsmethoden verschieden sind. Eine erste Orientierung gibt Ihnen unser Finanzierungsrechner.

Was wir übernehmen — und was Ihre Bank entscheidet

Wir sind Makler, keine Finanzierungsvermittler. Über Kredithöhe, Zins und Beleihungswert entscheidet Ihre Bank oder ein unabhängiger Finanzierungsberater; wir dürfen dazu weder etwas zusagen noch etwas beeinflussen. Was wir beisteuern, ist die Grundlage dieser Entscheidung: eine belastbare Mieterliste, die Betriebskostenabrechnungen, die Nachweise zum Zustand des Hauses — geordnet und vollständig, so wie eine Kreditvorlage es braucht. Auf Wunsch nennen wir Ihnen Finanzierungsberater in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung, die Renditeobjekte regelmäßig begleiten.

Wie sich die Rechnung nach Abschluss der Finanzierung darstellt, steht auf der Seite zur Mietrendite. Was neben Zins und Tilgung laufend anfällt, finden Sie unter Nebenkosten. Zurück zur Übersicht: Mehrfamilienhaus kaufen.

Häufige Fragen zur Finanzierung eines Mehrfamilienhauses