Notartermin beim Mehrfamilienhauskauf in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung

Was im Notartermin tatsächlich passiert

Eine Einigung per Handschlag über ein Mehrfamilienhaus bindet niemanden. Verbindlich wird der Kauf erst, wenn ein Notar den Kaufvertrag verliest und beurkundet. Der Ablauf ist immer derselbe: Ausweise prüfen, den Vertrag vollständig vorlesen, Klauseln erläutern, Fragen beantworten, unterschreiben. Danach setzt der Notar die weiteren Schritte in Gang. Rechnen Sie für die Sitzung mit 90 Minuten bis drei Stunden. In den Notariaten im Rhein-Erft-Kreis und im Rhein-Sieg-Kreis läuft die Beurkundung weitgehend gleich ab — Unterschiede gibt es vor allem bei der Vorlaufzeit bis zum freien Termin.

Den Vertragsentwurf prüfen, solange Zeit dafür ist

Der Entwurf kommt vorab ins Haus; kauft eine Privatperson, ist zwischen Entwurf und Beurkundung sogar eine gesetzliche Bedenkzeit vorgeschrieben. Diese Tage sind wertvoller als das Vorlesen selbst: Beim Zuhören fällt kaum jemandem auf, dass eine Mieterliste nicht zur Anlage passt oder eine Kaution anders behandelt wird als besprochen. Klären Sie vor dem Termin:

• Sind alle Mietverhältnisse mit Laufzeit, Miete und Staffel- oder Indexklausel korrekt aufgeführt?
• Ist geregelt, wie die Kautionen an Sie übergeben werden?
• Welche laufenden Verträge — Wartung, Versicherung, Hausmeister — gehen auf Sie über?
• Sind Grundpfandrechte und sonstige Belastungen im Grundbuch richtig dargestellt?
• Stimmen Zahlungsmodalitäten und das Datum des Nutzen-Lasten-Wechsels?

Welche Papiere dafür zusammengehören, steht in unserer Checkliste zum Mehrfamilienhauskauf.

Warum die Verlesung beim Mehrfamilienhaus länger dauert

Der Notar muss den Vertrag vollständig laut vorlesen, auch die Passagen, die alle Beteiligten längst kennen. Genau das macht den Unterschied zur Eigentumswohnung: Zum eigentlichen Kaufteil kommen die Regelungen zu jedem einzelnen Mietverhältnis, zur Übertragung der Kautionen, zu den laufenden Verträgen und zur Abgrenzung der Betriebskosten. Je mehr Einheiten im Haus stecken, desto länger der Vertrag.

Entsprechend mehr Unterlagen liegen dem Notariat vor: Mieterliste, Kautionsnachweise, eine Aufstellung der laufenden Verträge, die aktuellen Betriebskostenabrechnungen und die Papiere zur Gebäudeversicherung. Fehlt davon etwas, wird nicht der Termin kürzer, sondern der Vertrag unvollständig.

Der Nutzen-Lasten-Wechsel entscheidet, wem die Mieten zustehen

Im Kaufvertrag steht ein Datum, das beim Mehrfamilienhaus schwerer wiegt als bei jeder anderen Objektart: der Übergang von Nutzen und Lasten. Ab diesem Tag stehen Ihnen die Mieten zu, und ab diesem Tag tragen Sie Betriebskosten, Grundsteuer und Instandhaltung. Im Grundbuch wechselt das Eigentum erst Monate später — für das Geld zählt trotzdem dieses Datum.

Daraus folgen drei Fragen, die vor der Beurkundung geklärt sein sollten: Wer informiert die Mieter über die neue Kontoverbindung? Was passiert mit Mieten, die danach noch beim Verkäufer eingehen? Und wie wird der laufende Abrechnungszeitraum bei den Betriebskosten zwischen alter und neuer Eigentümerseite aufgeteilt? Wer die laufende Betreuung der Mieter danach übernimmt, gehört zur selben Vorbereitung — dazu mehr auf der Seite Mehrfamilienhaus verwalten lassen. Wie sich der Stichtag auf Ihre Kalkulation auswirkt, zeigt die Seite zur Mietrendite.

Kauf über eine Gesellschaft: mehr Papier vor dem Termin

Wird das Haus über eine GmbH oder eine andere Gesellschaft erworben, wächst der Aufwand vor der Beurkundung. Der Notar prüft die Vertretungsbefugnis, sieht Gesellschafterbeschlüsse ein und beurkundet gegebenenfalls zusätzliche Erklärungen. Registerauszüge und Beschlüsse müssen rechtzeitig vorliegen — planen Sie dafür Vorlauf ein.

Beim Share Deal, also dem Kauf der Gesellschaft statt der Immobilie, verschieben sich die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen grundlegend, unter anderem bei der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Ob sich das rechnet, hängt an Ihrer steuerlichen Situation, nicht am Objekt. Diese Rechnung stellt weder der Notar noch ein Makler auf: Der Notar beurkundet, was vereinbart wurde, wir kennen Objekte und Markt — welche Konstruktion für Sie günstiger ist, gehört vor den ersten Vertragsentwurf und zum Steuerberater.

Was Notar und Grundbuchamt kosten

Die Notargebühren sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Verhandeln lässt sich daran nichts, was auch eine gute Nachricht ist: Der Preis hängt nicht davon ab, wen Sie beauftragen. Zusammen mit den Grundbuchkosten liegen Notar und Grundbuchamt bei rund 1,5–2 % des Kaufpreises. Bei den Kaufsummen, um die es hier geht, ist das absolut ein spürbarer Betrag — gemessen an den gesamten Kaufnebenkosten aber der kleinere Posten; den größten macht die Grunderwerbsteuer aus, in Nordrhein-Westfalen 6,5 %.

Umfangreiche Sonderklauseln, mehrere Löschungsbewilligungen oder eine auf zwei Termine aufgeteilte Beurkundung erhöhen den Notaranteil. Weil Banken die Nebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren, gehören sie von Anfang an in die Finanzierung.

Vom Termin bis zur Eintragung im Grundbuch

Nach der Beurkundung läuft der größte Teil ohne Ihr Zutun. Der Notar beantragt zuerst die Auflassungsvormerkung — den Grundbuchvermerk, der Ihren Anspruch auf das Haus sichert, solange es noch nicht auf Sie umgeschrieben ist. Er meldet den Erwerb dem Finanzamt, holt die Löschungsbewilligungen der eingetragenen Banken ein und fragt bei der Gemeinde an, ob sie auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet. Erst wenn alles vorliegt, schickt er die Fälligkeitsmitteilung, und erst dann überweisen Sie den Kaufpreis.

Bis zur Vormerkung vergehen meist ein bis zwei Wochen, bis zur Fälligkeitsmitteilung vier bis zwölf Wochen, bis zur Eigentumsumschreibung bei einem Mehrfamilienhaus drei bis sechs Monate. Zu Terminen im Großraum Köln/Bonn kommen wir auf Wunsch mit, achten darauf, dass die Absprachen zu Mieten und Kautionen so im Vertrag stehen wie besprochen, und bleiben bis zur Übergabe ansprechbar.

Häufige Fragen zum Notartermin beim Mehrfamilienhauskauf