10 Fehler beim Mehrfamilienhauskauf in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Fast alle teuren Fehler stecken im Bestand
Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, kauft nicht nur ein Gebäude, sondern einen laufenden Betrieb: Mietverträge, Mieter, Betriebskosten, Technik im Keller. Genau dort entstehen die Fehler, die später nicht mehr zu korrigieren sind — und nicht bei der Frage, ob die Fassade gefällt. Im Großraum Köln/Bonn kommt hinzu, dass gut vermietete Objekte selten offen inseriert werden und Entscheidungen deshalb unter Zeitdruck fallen. Die folgenden zehn Fehler begegnen uns in der Praxis am häufigsten.
1. Nur auf die Bruttomietrendite schauen
Die Bruttomietrendite setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis — mehr nicht. Sie lässt Kaufnebenkosten, Verwaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten und das Leerstandsrisiko außen vor und zeichnet die Ertragskraft dadurch deutlich zu freundlich. Rechnen Sie stattdessen die Nettomietrendite mit allen Kostenpositionen durch; wie das im Einzelnen geht, steht auf unserer Seite zur Mietrendite beim Mehrfamilienhaus.
2. Ist-Mieten für Marktmieten halten
In vielen Beständen im Rhein-Erft-Kreis liegen langjährige Mietverhältnisse unter dem, was heute neu vereinbart würde. Ein Exposé rechnet aber gern mit der Miete, die theoretisch erzielbar wäre. Das ist der wichtigste Unterschied beim Mehrfamilienhaus: Sie kaufen die Ist-Miete, nicht die Marktmiete. Was Sie tatsächlich vereinnahmen, steht in der Mieterliste — und die gehört vor dem Gebot geprüft, nicht danach.
3. Mietverträge nur überfliegen
Die bestehenden Verträge gehen mit dem Eigentum auf Sie über; es gilt der Grundsatz, dass Kauf nicht Miete bricht. Sie erben damit auch jede Sondervereinbarung: Staffel- und Indexmieten, die den Erhöhungsspielraum für Jahre festschreiben, vereinbarte Kündigungsausschlüsse, überlassene Nebenräume oder Stellplätze ohne Entgelt, unwirksame Schönheitsreparatur-Klauseln. Lesen Sie jeden Vertrag einzeln — inklusive der Nachträge. Welche Klauseln im Kaufvertrag dazu gehören, steht unter Kaufvertrag für ein Mehrfamilienhaus.
4. Kautionen ohne Nachweis übernehmen
Die Kautionen der Mieter sind treuhänderisch verwahrtes Geld, das der Verkäufer angelegt haben muss. Wird nur der Betrag im Kaufvertrag verrechnet, ohne dass Kontoauszüge, Verzinsung und Zuordnung je Mietverhältnis nachgewiesen sind, haften Sie am Ende gegenüber dem Mieter für einen Betrag, den Sie nie erhalten haben. Lassen Sie sich die Kautionskonten vollständig belegen und im Kaufvertrag sauber überleiten.
5. Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten verwechseln
Nicht alles, was das Haus kostet, dürfen Sie auf die Mieter umlegen. Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen bleiben bei Ihnen; und was in den Mietverträgen nicht ausdrücklich als umlagefähig vereinbart ist, bleibt es ebenfalls. Wer die letzte Betriebskostenabrechnung nicht Position für Position auf diese Frage hin durchsieht, kalkuliert einen Teil der laufenden Kosten schlicht nicht mit.
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Hinterlegen Sie Ihre Suchkriterien — wir informieren Sie, sobald passende Objekte verfügbar sind.
6. Sanierungsstau an der Gemeinschaftstechnik übersehen
Renovierte Wohnungen sagen wenig über das Haus. Teuer wird, was allen gehört: Heizzentrale, Steigstränge, Elektroverteilung, Dach, Fassade, Entwässerung. Kommt eine schlechte Dämmung mit einer alten Wärmeerzeugung zusammen, stehen zusätzlich gesetzliche Anforderungen im Raum, die den Austausch erzwingen können. Wer in den 1990er Jahren Projekt- und Bauleitung bei mehreren Hundert Häusern und Wohnungen verantwortet hat, sieht einer Anlage ihr Alter an, bevor der erste Kostenvoranschlag vorliegt — deshalb führt unser erster Gang bei der Besichtigung in den Heizungskeller und an die Stränge, nicht in die frisch gestrichene Musterwohnung.
7. Leerstand und Mieterwechsel schönrechnen
Kalkulieren Sie nicht mit Vollvermietung über die ganze Haltedauer. Mieter ziehen aus, Wohnungen stehen zwischendurch leer, und jeder Wechsel kostet zusätzlich: Renovierung, Inserat, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Übergabe. Ein günstiger Kaufpreis in einer strukturschwachen Lage ist deshalb selten günstig — zwischen Köln und Bonn entscheidet die Lage darüber, wie schnell eine frei werdende Wohnung wieder vermietet ist, und damit über die Rendite. Setzen Sie ein Mietausfallwagnis an, statt es wegzulassen.
8. Verwaltungsaufwand unterschätzen
Ein Mehrfamilienhaus verwaltet sich nicht von selbst. Nebenkostenabrechnung, Mieterkommunikation, Handwerkerkoordination, Übergabeprotokolle, Fristen und Nachweispflichten kosten Zeit — und wenn Sie sie abgeben, Geld. Rechnen Sie diesen Posten von Anfang an ein, ob Sie selbst verwalten oder es aus der Hand geben. Was eine Mietverwaltung übernimmt und wann Eigenverwaltung reicht, steht unter Mehrfamilienhaus verwalten lassen.
9. Ohne Puffer finanzieren
Zu wenig Eigenkapital, eine kurze Zinsbindung und eine niedrige Tilgung wirken einzeln harmlos und zusammen fatal: Bei der Anschlussfinanzierung oder bei mehreren gleichzeitigen Mietausfällen fehlt dann die Luft. Als Orientierung gelten weiterhin ein Eigenkapitalanteil von 20–30 % und eine anfängliche Tilgung von 2–3 %. Und legen Sie parallel eine Instandhaltungsrücklage an, die sich am Alter und Zustand des Gebäudes bemisst — die erste größere Reparatur kommt bestimmt, nur eben nicht angekündigt.
10. Ohne gründliche Vorprüfung kaufen
Bevor Sie unterschreiben, gehört das Objekt systematisch durchleuchtet — im Anlagegeschäft heißt das Due Diligence: aktueller Grundbuchauszug mit allen Belastungen, Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster, Bauakte, laufende Verfahren mit Mietern oder Nachbarn. Was hier nicht auffällt, fällt nach dem Kauf auf und gehört dann Ihnen. Unsere Checkliste für den Mehrfamilienhaus-Kauf führt die Unterlagen einzeln auf.
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Die Rendite steht in den Mietverträgen, nicht im Exposé
Neun der zehn Punkte lassen sich vor dem Gebot klären, wenn die Unterlagen vollständig vorliegen und jemand sie liest. Genau das prüfen wir für Sie: Ertragslage, Mieterstruktur, Gebäudezustand und Verträge — und sagen Ihnen auch, wenn die Zahlen den Preis nicht hergeben. Für Objekte im Rhein-Erft- und Rhein-Sieg-Kreis, die noch nicht am Markt sind, lohnt sich zusätzlich ein hinterlegtes Suchprofil.
Häufige Fragen zu Fehlern beim Mehrfamilienhauskauf
Welche versteckten Mängel führen beim Mehrfamilienhauskauf oft zu Folgekosten?
Die teuersten Überraschungen entstehen bei Punkten, die in der Erstbesichtigung nicht auffallen:
- Feuchtigkeit in Kellern und Gewölben älterer Häuser — die Trockenlegung ist aufwendig und trifft das ganze Gebäude
- Asbest in Bodenbelägen und Dacheindeckung bei älteren Baujahren — Ausbau und Entsorgung sind gesondert zu beauftragen
- Veraltete Elektroinstallation ohne Schutzleiter — die Erneuerung fällt je Wohneinheit an, nicht einmalig fürs Haus
- Trinkwasserleitungen aus Blei oder korrodiertem Kupfer — der Austausch reicht in der Regel bis in die Wohnungen hinein
Gemessen am Kaufpreis eines ganzen Hauses ist ein Gutachten zur Bausubstanz eine kleine Position — und die einzige, die alle vier Punkte vorher sichtbar macht.
Wie schätze ich das Mietsteigerungspotenzial eines Mehrfamilienhauses realistisch ein?
In drei Schritten:
- Ist-Mieten mit dem örtlichen Mietspiegel vergleichen — die Differenz zeigt, wie viel Spielraum überhaupt besteht
- Grenzen bei laufenden Mietverhältnissen beachten — Erhöhungen sind gesetzlich sowohl der Höhe nach als auch im Zeitablauf gedeckelt
- Regeln für die Wiedervermietung prüfen — in ausgewiesenen Gebieten ist auch die Miete bei einem Mieterwechsel gesetzlich begrenzt
Wer mit einer Verdoppelung der Mieteinnahmen in wenigen Jahren kalkuliert, irrt fast immer. Realistisch ist eine moderate Steigerung über mehrere Jahre, und sie hängt vor allem an der Fluktuation im Haus.
Welche Mieterprobleme gefährden die Rendite eines Mehrfamilienhauses?
Vier Konstellationen, die immer wieder Geld kosten:
- Zahlungsunfähige Mieter — Rückstände laufen auf, die Räumung dauert und wird selten vollständig ausgeglichen
- Dauerstreitige Mietverhältnisse — laufende Mängelanzeigen, Minderungen und anwaltliche Auseinandersetzungen binden Zeit und Geld
- Langjährige Mietverhältnisse deutlich unter Marktniveau — kaum anpassbar, solange der Mieter bleibt
- Gewerbliche Nutzung in einer Wohneinheit ohne saubere vertragliche Grundlage — Haftungs- und Genehmigungsfragen inklusive
Sehen Sie jede Mieterakte einzeln ein: Zahlungshistorie, Nachträge, Schriftwechsel. Die Mieterstruktur ist bei einem Mehrfamilienhaus der größte Werttreiber — und das einzige, was Sie nicht renovieren können.
Woran erkenne ich einen überhöhten Kaufpreis für ein Mehrfamilienhaus?
An drei Warnsignalen:
- Der Kaufpreisfaktor liegt deutlich über dem am Ort üblichen Niveau und wird von den tatsächlichen Mieten nicht getragen
- Der Verkäufer rechnet mit Potenzialmieten statt mit den Mieten, die aktuell eingehen
- Ein erkennbarer Sanierungsstau bleibt in der Preisbegründung unerwähnt
Eine eigene Berechnung nach dem Ertragswertverfahren — also aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen heraus statt aus dem geforderten Preis — entlarvt solche Angebote schnell. Der Abstand zum berechtigten Verkehrswert ist in diesen Fällen meist spürbar.
Welche Finanzierungsfehler sind beim Mehrfamilienhauskauf typisch?
Vier Klassiker:
- Zu wenig Eigenkapital — die Zinsaufschläge fressen genau die Rendite, die das Objekt bringen sollte; als Orientierung gelten 20–30 %
- Zu kurze Zinsbindung — das Anschlussfinanzierungsrisiko landet mitten in der Haltedauer
- Zu niedrige Tilgung — die Schuld läuft kaum zurück; üblich sind anfänglich 2–3 %
- Kein durchgerechneter Stressfall — was passiert, wenn mehrere Wohnungen gleichzeitig längere Zeit leer stehen?
Wann ist der Kauf eines Mehrfamilienhauses wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll?
Es gibt klare Abbruchkriterien:
- Die Nettomietrendite bleibt sehr niedrig — dann trägt das Objekt den Aufwand nicht, den ein Bestand mit sich bringt
- Kaufpreis und notwendige Sanierung übersteigen den erzielbaren Wiederverkaufswert
- Strukturelle Probleme im Quartier — anhaltender Wegzug, steigende Fluktuation, nachlassende Nachfrage
- Belastungen im Grundbuch, die die Nutzung einschränken — Wege- und Leitungsrechte, Vorkaufsrechte, Erbbaurecht
Trifft mehreres davon zusammen, ist „Nicht-Kaufen“ die richtige Entscheidung — und zwar unabhängig davon, wie attraktiv der Preis auf den ersten Blick wirkt.
