Fragen zum Mehrfamilienhauskauf in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung

Pauschale Renditeversprechen sind unseriös, weil vier Größen gleichzeitig darüber entscheiden: Kaufpreis, tatsächlich vereinnahmte Mieten, Bewirtschaftungskosten und die Konditionen der Finanzierung. Aussagekräftig ist deshalb nicht die Bruttorendite aus dem Exposé, sondern das, was nach Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und Kapitaldienst übrig bleibt. Lassen Sie sich für jedes Objekt eine eigene Renditeberechnung aufstellen, statt mit einem Erfahrungswert zu rechnen.

Banken erwarten bei vermieteten Objekten in der Regel 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital, und zusätzlich sollten die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln gedeckt sein. Diese liegen in Nordrhein-Westfalen bei rund 10–12 % des Kaufpreises, allein die Grunderwerbsteuer beträgt hier 6,5 %. Je höher der Eigenanteil, desto besser der Zinssatz und desto weniger empfindlich reagiert die Kalkulation auf Leerstand. Womit Sie im Einzelnen rechnen müssen, steht unter Kaufnebenkosten und Finanzierung.

Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete": Mit dem Eigentumsübergang treten Sie in alle laufenden Mietverhältnisse ein, so wie sie sind — mit den vereinbarten Mieten, Fristen und Nebenabreden. Ein Eigentümerwechsel ist für sich genommen kein Kündigungsgrund, und eine Mieterhöhung ist nur im gesetzlich zulässigen Rahmen möglich. Lesen Sie die Verträge deshalb vor der Zusage, nicht danach: Was darin steht, kaufen Sie mit.

Verlangen Sie die vollständigen Mietverträge samt Nachträgen und eine aktuelle Mieterliste — also eine Aufstellung aller Einheiten mit Wohnfläche, Mieter, Einzugsdatum, vereinbarter Kaltmiete, Vorauszahlung und Kaution. Wichtig ist der Abgleich zwischen der Ist-Miete, die heute tatsächlich fließt, und der Miete, die im Exposé kalkuliert wurde. Ergänzend gehören die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre dazu, dazu Angaben zu Mietrückständen und laufenden Streitigkeiten. Die vollständige Aufstellung finden Sie in der Checkliste zum Kauf.

Die Kautionen gehören weiterhin den Mietern; der Verkäufer verwahrt sie nur treuhänderisch, getrennt von seinem eigenen Vermögen, und ihre Höhe ist gesetzlich begrenzt. Beim Eigentümerwechsel geht diese Pflicht auf Sie über — nur eben nicht automatisch auch das Geld. Deshalb gehört in den Kaufvertrag eine ausdrückliche Regelung, dass die Kautionen samt Zinsen an Sie übertragen oder mit dem Kaufpreis verrechnet werden, belegt durch die Kontoauszüge der Kautionskonten. Fehlt sie, haften Sie am Ende des Mietverhältnisses für eine Summe, die Sie nie erhalten haben.

Gegenüber den Mietern schuldet derjenige die Abrechnung, der zum Ende des Abrechnungszeitraums Eigentümer ist — in der Praxis also meist Sie als Käufer, obwohl ein Teil der Kosten und Vorauszahlungen noch beim Verkäufer angefallen ist. Damit das nicht zu Ihren Lasten geht, wird im Kaufvertrag ein Stichtag festgelegt: Der Verkäufer liefert die Verbrauchs- und Kostenbelege bis zu diesem Tag, die Vorauszahlungen werden anteilig ausgeglichen. Die Abrechnung selbst muss innerhalb der gesetzlichen Frist bei den Mietern sein, sonst lassen sich Nachzahlungen nicht mehr durchsetzen. Klären Sie das vor der Beurkundung, nicht im Folgejahr.

Vorgeschrieben ist sie nicht. Wer ein Mehrfamilienhaus im Ganzen kauft, wird nicht Mitglied einer Eigentümergemeinschaft — es gibt also keine Eigentümerversammlung und keinen Verwalter, der bestellt werden müsste. Was bleibt, ist die Mietverwaltung: Mieteranfragen, jährliche Betriebskostenabrechnungen, Handwerkerbeauftragung, Übergaben und Neuvermietung. Der Aufwand hängt an der Zahl der Einheiten, am Zustand des Hauses und an der Mieterstruktur. Wo die Grenze zwischen Eigenverwaltung und Verwaltung durch einen Dienstleister verläuft, ist deshalb vor allem eine Zeitfrage.

Rechnen Sie Leerstand von Anfang an ein, statt mit einer Vollvermietung zu kalkulieren: Ein Mietausfallwagnis — also ein fester Abschlag von der Jahresmiete für nicht vermietete Zeiten und ausgefallene Zahlungen — gehört in jede seriöse Kalkulation. Steht eine Einheit tatsächlich leer, suchen Sie die Ursache in dieser Reihenfolge: Preis über Marktniveau, Zuschnitt oder Ausstattung nicht mehr zeitgemäß, Lage oder Hausumfeld schwierig. Nur die ersten beiden lassen sich kurzfristig ändern; welche Hebel sich rechnen, zeigt die Mietrendite.

Wer vermietet, kann die laufenden Kosten gegen die Mieteinnahmen stellen: Darlehenszinsen, Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen — dazu die Abschreibung, also der jährlich absetzbare Wertverzehr des Gebäudes. Wie hoch dieser Anteil ausfällt und welche Sonderregeln für Sanierungen oder ältere Bausubstanz greifen, ändert der Gesetzgeber regelmäßig. Was auf Ihren Fall zutrifft, gehört deshalb vor den Kauf und in die Hände eines Steuerberaters; einen Überblick über die Mechanik gibt die Seite zu den Steuervorteilen.

Prüfen Sie vor dem Kauf Dach, Steigleitungen, Elektrik und Heizzentrale — dort liegen bei einem Mehrfamilienhaus die teuren Posten, nicht in Bad und Küche der einzelnen Wohnung. René Reuschenbach hat in den 1990er Jahren die Projekt- und Bauleitung bei mehreren Hundert Häusern und Wohnungen verantwortet und ordnet den Sanierungsstau bei der Besichtigung entsprechend ein, bevor er in den Kaufpreis eingerechnet wird. Steuerlich lohnt die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand — Reparaturen, die den bisherigen Zustand wiederherstellen und sofort absetzbar sind — und Herstellungskosten, die den Standard heben und über die Abschreibung verteilt werden. Fördermittel von KfW und BAFA können einen Teil der Belastung auffangen, ändern aber nichts an der Reihenfolge: erst den Zustand kennen, dann den Preis verhandeln.

Bei größeren Beständen kann eine Gesellschaft steuerlich günstiger sein, weil laufende Überschüsse dort anders besteuert werden als beim privaten Vermieter. Dem stehen Nachteile gegenüber: Sobald Gewinne an die Gesellschafter ausgeschüttet werden, fällt eine zweite Ebene Steuern an, und Buchführung, Jahresabschluss und Beratung kosten dauerhaft Geld. Ab welchem Bestand sich das dreht, hängt an Ihrer Gesamtsituation, an der Haltedauer und an der geplanten Nachfolge — das ist eine Frage für Steuerberater und Rechtsanwalt, nicht für eine Faustregel. Zur Einordnung, welche Rolle das Objekt in Ihrem Vermögen spielen soll, hilft die Seite zur Kapitalanlage.

Anders als beim Eigenheim zählt nicht der Quadratmeterpreis der Wohnfläche, sondern der Ertragswert: Die Bank rechnet aus, was die Mieteinnahmen nach Abzug der Bewirtschaftungskosten dauerhaft hergeben, und leitet daraus den Beleihungswert ab. Entscheidend ist deshalb, ob der Kapitaldienst aus den Mieten getragen wird — auch dann noch, wenn eine Einheit leer steht oder der Zins nach der Zinsbindung höher liegt. Die Anforderungen an Unterlagen und Eigenkapital sind entsprechend strenger als bei einer selbst genutzten Immobilie; welche Nachweise die Bank sehen will, steht unter Mehrfamilienhaus-Finanzierung.

Beim Renditeobjekt entscheidet die wirtschaftliche Analyse, nicht der persönliche Geschmack: Ertragslage, Mietverträge und Mieterstruktur, Gebäudezustand und die Frage, ob der Kaufpreis zum Markt passt. Diese Prüfung braucht Unterlagen, die ein Verkäufer nicht von sich aus herausgibt, und ein Urteil darüber, welche Abweichung verhandelbar ist und welche ein Ausschlussgrund. Dazu kommt der Zugang zu Objekten, die nie öffentlich inseriert werden — bei Mehrfamilienhäusern eher die Regel als die Ausnahme. Wie der Kaufablauf mit Makler abläuft, lesen Sie hier.