Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Ein ganzes Haus statt einer einzelnen Wohnung
Wer sein Geld in Immobilien anlegt, steht früher oder später vor dieser Entscheidung: mehrere Eigentumswohnungen nach und nach kaufen — oder gleich ein ganzes Haus mit mehreren Mietparteien. Beides führt zu Mieteinnahmen, aber die beiden Wege fühlen sich im Alltag völlig unterschiedlich an. Ein Mehrfamilienhaus macht Sie zum alleinigen Eigentümer eines Gebäudes: Sie entscheiden allein, Sie tragen aber auch alles allein.
Im Rhein-Erft-Kreis und im Rhein-Sieg-Kreis ist die Ausgangslage für Vermieter ordentlich. Die Nähe zu Köln und Bonn hält die Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen hoch, während die Kaufpreise unter dem Niveau der beiden Großstädte bleiben. Was ein einzelnes Objekt taugt, entscheidet sich trotzdem nicht an dieser Großwetterlage, sondern an der Straße, in der es steht.
Für wen ein Mehrfamilienhaus die richtige Anlage ist
Nicht jeder, der eine Immobilie vermieten möchte, ist mit einem Mehrfamilienhaus gut beraten. Das Objekt passt zu Ihnen, wenn mehrere dieser Punkte zutreffen:
- Sie haben genug Eigenkapital für einen Schritt statt für viele. Banken erwarten bei Anlageobjekten in der Regel 20–30 % Eigenkapital, dazu kommen Kaufnebenkosten von rund 10–12 % des Kaufpreises, die aus eigener Tasche zu zahlen sind.
- Sie wollen selbst bestimmen, was mit dem Gebäude passiert. Kein Beschluss einer Eigentümergemeinschaft bremst Sie aus — die neue Heizung, die Dachsanierung, der Anstrich im Treppenhaus: Ihre Entscheidung, Ihr Zeitplan.
- Sie haben Zeit oder wollen dafür bezahlen. Mehrere Mietverhältnisse in einem Haus erzeugen laufend kleine Vorgänge. Wer das nicht selbst erledigen will, gibt es ab — kostenlos ist beides nicht.
- Sie denken in Jahrzehnten, nicht in Jahren. Kaufnebenkosten und Anlaufkosten holt ein Anlageobjekt erst über eine längere Haltedauer wieder herein.
- Ein Rückschlag wirft Sie nicht um. Eine ausgefallene Heizung mitten im Winter ist bei einem Mehrfamilienhaus keine theoretische Möglichkeit, sondern ein Termin, der irgendwann kommt.
Trifft davon wenig zu, ist der Einstieg über eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage meist der ruhigere Weg — mit deutlich kleinerem Einsatz und der Möglichkeit, später aufzustocken.
Haus oder Wohnung — was der Unterschied für Anleger bedeutet
| Frage | Einzelne Eigentumswohnung | Mehrfamilienhaus im Alleineigentum |
|---|---|---|
| Wer entscheidet über Sanierungen? | die Eigentümergemeinschaft per Beschluss | Sie allein — Umfang und Zeitpunkt bestimmen Sie |
| Was passiert bei Leerstand? | die Einnahmen fallen vollständig weg | nur der Anteil einer Einheit fehlt |
| Laufende Fixkosten | nicht umlagefähiges Hausgeld, von der Gemeinschaft festgelegt | eigene Bewirtschaftungskosten, dafür ohne fremde Beschlüsse |
| Aufwand für den Eigentümer | überschaubar, vieles übernimmt der bestellte Verwalter | deutlich höher — mehrere Mietverhältnisse und ein ganzes Gebäude |
| Streuung des Risikos | über mehrere Objekte an verschiedenen Standorten möglich | über mehrere Mietparteien, aber an einem einzigen Standort |
| Kapitalbedarf beim Einstieg | niedriger, Einstieg in Schritten möglich | höher, das Kapital ist auf einen Schlag gebunden |
Die Zeile, die am häufigsten übersehen wird, ist die vorletzte. Mehrere Mietparteien in einem Haus streuen das Ausfallrisiko — fällt ein Mieter aus, tragen die übrigen Einnahmen den Kapitaldienst weiter. Diese Streuung endet aber an der Grundstücksgrenze: Verliert die Lage an Anziehungskraft, trifft es alle Einheiten gleichzeitig. Wer zwei Wohnungen in zwei verschiedenen Orten besitzt, hat dieses Klumpenrisiko nicht.
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Hinterlegen Sie Ihre Suchkriterien — wir informieren Sie, sobald passende Objekte verfügbar sind.
Was an Aufwand wirklich dranhängt
Ein Mehrfamilienhaus ist kein Sparbuch, sondern ein kleiner Betrieb. Über das Jahr verteilt fallen Nebenkostenabrechnungen für jede Einheit an, Mieterwechsel mit Besichtigungen und Auswahl, Reparaturaufträge, Mieterhöhungsverfahren und die Steuererklärung für die Vermietung. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die Ihnen einen Teil davon abnähme, gibt es bei einem Haus im Alleineigentum nicht — es gibt niemanden außer Ihnen.
Hier gehört ein offenes Wort dazu: Wir sind Makler und führen keine Haus- oder WEG-Verwaltung; wenn Sie eine kaufmännische und technische Objektbetreuung suchen, brauchen Sie dafür einen Verwalter. Was wir für Vermieter übernehmen, ist das Mietmanagement — Mietersuche, Bonitätsprüfung, Besichtigungen, Übergabeprotokolle und die Nebenkostenabrechnung. Wie sich beide Wege unterscheiden und was Eigenverwaltung tatsächlich an Zeit kostet, steht unter Hausverwaltung für Mehrfamilienhäuser; die Vermietungsseite finden Sie unter Immobilie vermieten.
Die Mieter kaufen Sie mit
Beim Kauf eines vermieteten Hauses treten Sie in die bestehenden Mietverhältnisse ein — der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete sorgt dafür, dass die Verträge unverändert weiterlaufen. Sie erwerben also nicht nur Mauern, sondern eine gewachsene Mieterschaft mit allem, was dazugehört.
Deshalb gehören Mieterliste, Zahlungshistorie, offene Forderungen und die Laufzeiten der Mietverträge vor die Kaufentscheidung auf den Tisch, nicht danach. Langjährige, zuverlässige Mieter sind ein Pluspunkt, auch wenn ihre Mieten unter dem liegen, was neu zu erzielen wäre. Häufige Wechsel, Rückstände oder ungeklärte Streitigkeiten sind das Gegenteil. Worauf beim Termin vor Ort außerdem zu achten ist, steht unter Mehrfamilienhaus besichtigen.
Bevor Sie sich in ein Objekt verlieben
Ein Angebot, das auf den ersten Blick günstig wirkt, ist im Zweifel genau deshalb günstig. Drei Prüfungen ersparen die meisten Enttäuschungen:
- Die Lage vor dem Preis. Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsplätze, Anbindung und Nachfrage nach Mietwohnungen in der Mikrolage entscheiden über die nächsten zwanzig Jahre. Im Umland zwischen Köln und Bonn — von Hürth und Frechen bis Alfter und Erftstadt — liegen Straßenzüge mit sehr unterschiedlicher Anziehungskraft dicht beieinander.
- Der Zustand vor der Rechnung. Dach, Fassade, Heizung, Leitungen und Elektrik sind die Positionen, die ein ganzes Investitionsjahr auffressen können. Was hier ansteht, gehört in die Kalkulation, bevor über den Preis gesprochen wird — sonst rechnen Sie mit Einnahmen, die längst verplant sind.
- Die Zahlen zum Schluss. Erst wenn Lage und Zustand stimmen, lohnt der Blick auf den Ertrag. Wie sich die einzelnen Kennzahlen unterscheiden, steht unter Rendite beim Mehrfamilienhaus berechnen; womit sich der laufende Ertrag später verbessern lässt, unter Mietrendite optimieren. Was das Finanzamt davon zurückgibt, ist Thema der Seite zu den Steuervorteilen.
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So fangen Sie an
Sagen Sie uns, welchen Betrag Sie einsetzen können, wie viele Einheiten Sie sich zutrauen und ob Sie das Haus dauerhaft halten oder nach einigen Jahren wieder abgeben wollen. Daraus ergibt sich, in welchen Lagen im Großraum Köln/Bonn wir für Sie suchen — und welche Angebote wir Ihnen gar nicht erst schicken.
Anlageobjekte in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung wechseln oft still den Besitzer, weil Verkäufer die bestehende Mieterschaft nicht beunruhigen wollen. Wer als Suchender hinterlegt ist, erfährt früher davon. Den Überblick über die Objektart gibt die Seite Mehrfamilienhaus kaufen; die teuersten Anfängerfehler stehen unter Fehler beim Mehrfamilienhauskauf.
Häufige Fragen zum Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage
Für wen eignet sich ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage?
Für Anleger, die genug Eigenkapital für einen großen Schritt haben, langfristig denken und bereit sind, sich um ein Gebäude zu kümmern — selbst oder über Dienstleister, die sie bezahlen.
Wer klein anfangen, den Einsatz über mehrere Orte streuen oder den Aufwand geringhalten möchte, fährt mit einer einzelnen vermieteten Eigentumswohnung meist besser. Der Unterschied liegt weniger im Ertrag als in der Bindung: Ein Mehrfamilienhaus legt Kapital, Zeit und Standortrisiko auf einen Schlag fest.
Was unterscheidet ein Mehrfamilienhaus von einer einzelnen Eigentumswohnung als Anlage?
Drei Dinge unterscheiden sich grundlegend:
- Entscheidungsfreiheit: Als Alleineigentümer eines Hauses entscheiden Sie über Sanierungen, Miethöhen und Dienstleister selbst. Bei einer Eigentumswohnung entscheidet die Gemeinschaft mit.
- Risikostreuung: Mehrere Mietparteien fangen einen einzelnen Ausfall auf. Dafür steht alles an einem Standort — verliert die Lage, trifft es jede Einheit.
- Aufwand: Ein Haus mit mehreren Mietverhältnissen erzeugt laufend Vorgänge, die bei einer einzelnen Wohnung teils der bestellte Verwalter erledigt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Mehrfamilienhaus?
Bei Anlageobjekten erwarten Banken üblicherweise 20–30 % Eigenkapital, teils mehr, weil sie neben Ihrer Bonität auch die Ertragskraft des Hauses bewerten. Die anfängliche Tilgung liegt meist bei 2–3 %.
Dazu kommen die Kaufnebenkosten von rund 10–12 % des Kaufpreises — Grunderwerbsteuer (in Nordrhein-Westfalen 6,5 %), Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Diese Summe finanzieren Banken in der Regel nicht mit; sie muss vorhanden sein.
Was passiert beim Kauf mit den bestehenden Mietverträgen?
Sie treten in die laufenden Mietverhältnisse ein, unverändert und zu den vereinbarten Konditionen — es gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete. Kündigen können Sie nur unter den engen gesetzlichen Voraussetzungen, Mieten nur im gesetzlich zulässigen Rahmen anheben.
Für Sie heißt das: Die Mietverträge sind Teil des Kaufgegenstands. Lassen Sie sich alle Verträge, Nachträge, Kautionsnachweise und die Zahlungshistorie vorlegen, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Wie viel Aufwand macht ein Mehrfamilienhaus im Jahr?
Regelmäßig wiederkehrend sind:
- Nebenkostenabrechnungen für jede einzelne Mieteinheit
- Mieterwechsel mit Besichtigungen, Auswahl und Übergabe
- Reparaturen koordinieren und Handwerker beauftragen
- Mieterhöhungen vorbereiten und formal korrekt zustellen
- Steuererklärung für die Einkünfte aus Vermietung
Wer das nicht selbst erledigen möchte, gibt einen Teil davon ab und bezahlt dafür einen Anteil der Mieteinnahmen. Diese Position gehört von Anfang an in die Kalkulation, nicht erst in die Rückschau.
Worauf schaue ich bei einem angebotenen Mehrfamilienhaus zuerst?
In dieser Reihenfolge: Lage, Zustand, Mieterschaft, Zahlen. Die Lage entscheidet über die Nachfrage der nächsten Jahrzehnte und lässt sich nicht nachbessern. Der Zustand von Dach, Fassade, Heizung und Leitungen entscheidet darüber, wie viel vom Ertrag in den ersten Jahren im Gebäude bleibt.
Erst danach lohnt der Blick auf Mieterliste und Ertragsrechnung. Wer umgekehrt vorgeht und mit einer attraktiven Zahl beginnt, findet für jedes Objekt eine Rechnung, die aufgeht.
