Mehrfamilienhaus kaufen mit Makler in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
In sieben Schritten zum Renditeobjekt
Der Kauf eines Mehrfamilienhauses folgt anderen Regeln als der einer Eigentumswohnung. Neben dem Gebäudezustand entscheiden die bestehenden Mietverträge, die Mieterstruktur und die Bewirtschaftungskosten darüber, ob sich das Objekt trägt. Die folgenden sieben Schritte zeigen, was geprüft wird und in welcher Reihenfolge — im Großraum Köln/Bonn ebenso wie im übrigen Rhein-Erft- und Rhein-Sieg-Kreis.
Schritt 1: Das Suchprofil festlegen
Am Anfang steht, was gesucht wird: Lage, Größenordnung, Mindestrendite, Zustand — saniert oder mit Sanierungsbedarf — und die Obergrenze beim Kapitaleinsatz. Erst wenn diese Punkte feststehen, lässt sich sinnvoll filtern, was im eigenen Bestand und am Markt zwischen Köln und Bonn überhaupt in Frage kommt.
Schritt 2: Die Lage im Straßenzug beurteilen, nicht nur die Stadt
Geprüft werden Mietniveau, Leerstand in der Nachbarschaft, Bevölkerungsentwicklung und geplante Infrastrukturprojekte. Diese Faktoren entscheiden über die Ertragskraft auf lange Sicht — und sie unterscheiden sich innerhalb eines Ortes oft stärker als zwischen zwei Nachbargemeinden im Rhein-Erft-Kreis.
Schritt 3: Mieterliste und Ertragslage prüfen
Vor der ersten Besichtigung gehören Mieterliste, bestehende Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre und die Zahlungshistorie auf den Tisch. Entscheidend ist der Abstand zwischen den vereinbarten Ist-Mieten und der ortsüblichen Vergleichsmiete: Er zeigt, wie viel Ertrag im Bestand noch steckt — und wie viel davon bei laufenden Verträgen überhaupt gehoben werden darf. So erkennen Sie früh, ob die Ertragslage stabil ist oder an einzelnen Mietverhältnissen hängt.
Schritt 4: Besichtigung und technische Prüfung
Bei der Besichtigung geht es um Dach, Fassade, Haustechnik, Gemeinschaftsflächen und Stichproben in einzelnen Wohnungen. Ob ein Instandhaltungsrückstand überschaubar bleibt oder in die Substanz geht, lässt sich vor Ort nur einschätzen, wenn jemand Bauabläufe aus der Praxis kennt: Geschäftsführer René Reuschenbach hat in den 1990er Jahren die Projekt- und Bauleitung bei mehreren Hundert Häusern und Wohnungen verantwortet. Bleiben danach Fragen zur Substanz offen, ist ein Sachverständigengutachten der ehrlichere Weg als eine Schätzung.
Besichtigungstermine müssen bei bewohnten Häusern mit den Mietern abgestimmt werden — mit Vorlauf und ohne dass der Eindruck entsteht, ihre Wohnung stehe zur Disposition. Das ist die Aufgabe, die es beim Eigenheim so nicht gibt.
Schritt 5: Unterlagen prüfen und Wirtschaftlichkeit rechnen
Vor dem Angebot steht die vollständige Unterlagenprüfung, im Fachjargon Due Diligence: Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Altlastenverdacht und laufende Verträge. Parallel entsteht die Wirtschaftlichkeitsrechnung mit Mietrendite, Überschuss nach Zins und Tilgung sowie der Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals. Wie diese Kennzahlen zusammenhängen und wo die typischen Rechenfehler liegen, steht ausführlich unter Mietrendite beim Mehrfamilienhaus.
Schritt 6: Verhandlung und Kaufvertrag
Auf Basis dieser Prüfung wird über den Preis gesprochen. Bei Mehrfamilienhäusern ist der Spielraum meist größer als bei Eigentumswohnungen, weil sich jeder Einwand beziffern lässt: Ein offener Sanierungsposten ist ein Betrag, keine Geschmacksfrage. In die Kaufvertragsgestaltung kommen Klauseln, die es nur beim vermieteten Haus gibt — Übergabe der Mietkautionen, Abgrenzung der laufenden Betriebskostenabrechnung, Zusicherungen zum Mietbestand.
Schritt 7: Notartermin und Übergabe
Zum Notartermin und zur Übergabe gehört beim Mehrfamilienhaus mehr als der Schlüssel: Mietverträge, Kautionen, Zählerstände, Versicherungsunterlagen und die Information der Mieter über den Eigentümerwechsel. Für die Mieter selbst ändert sich am Vertrag nichts — es gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete.
Nach dem Kauf: Mietverwaltung, keine Eigentümergemeinschaft
Ein Mehrfamilienhaus gehört einem Eigentümer. Eine Eigentümergemeinschaft und damit eine WEG-Verwaltung gibt es hier also nicht. Was anfällt, ist die laufende Mietverwaltung: Mieteingänge, Nebenkostenabrechnung, Handwerkerbeauftragung, Übergabeprotokolle beim Mieterwechsel. Wer das nicht selbst führen möchte, kann es als Mietmanagement abgeben — was dazugehört, ist unter Verwaltung eines Mehrfamilienhauses beschrieben.
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Beim Mehrfamilienhaus zählt die Ertragsrechnung, nicht der Grundriss
Bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus entscheidet, ob man sich das Wohnen dort vorstellen kann. Beim Mehrfamilienhaus entscheiden Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrückstand und Risiko — Kriterien, die man rechnen und nicht fühlen muss. Gesucht wird deshalb nicht das schönste Haus, sondern das rechenbare: in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung ebenso wie im weiteren Rhein-Erft- und Rhein-Sieg-Kreis.
Den Überblick über den Kauf eines Mehrfamilienhauses mit allen Prüfschritten finden Sie auf der Themenseite; wo aus einer guten Rechnung ein Fehlkauf wird, ist unter Fehler vermeiden gesammelt.
Häufige Fragen zum Kauf eines Mehrfamilienhauses mit Makler
Welche Mehrfamilienhäuser vermittelt ein Makler abseits der Portale?
Ein erheblicher Teil der Verkäufe läuft ohne Inserat. Das sind vor allem:
- Eigene Verkaufsmandate, die noch nicht veröffentlicht sind
- Off-Market-Angebote aus dem Investorenkreis
- Verkäufe aus Vermögensverwaltungen und Family Offices
- Erbschaftsobjekte, die diskret abgewickelt werden sollen
- Portfolio-Bereinigungen von Bestandshaltern
Der Grund ist selten Geheimniskrämerei: Bei bewohnten Häusern will kaum ein Eigentümer, dass seine Mieter aus einem Portal vom Verkauf erfahren.
Welche Unterlagen prüft der Makler beim Kauf eines Mehrfamilienhauses?
Vor einem Angebot gehören diese Unterlagen auf den Tisch:
- Mieterliste mit dem Abstand der Ist-Mieten zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- Bestehende Mietverträge samt Staffel-, Index- und Schönheitsreparaturklauseln
- Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre
- Grundbuchauszug und Baulastenverzeichnis
- Energieausweis und Instandhaltungshistorie
Fehlt eine dieser Unterlagen, ist das selbst eine Information — meist über die Art der bisherigen Bewirtschaftung.
Was kostet die Maklerleistung beim Kauf eines Mehrfamilienhauses?
Beim Renditeobjekt ist die Käuferprovision frei verhandelbar. Die hälftige Teilung, die beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an Verbraucher gesetzlich vorgeschrieben ist, greift beim Mehrfamilienhaus nicht.
Bei kleineren Häusern liegt die Provision im marktüblichen Rahmen inklusive Mehrwertsteuer, bei größeren Objekten sind die Sätze in der Regel niedriger — der Aufwand wächst nicht im selben Maß wie die Kaufsumme. Was dafür abgedeckt ist, gehört vor der Beauftragung schriftlich festgehalten: Unterlagenprüfung, Renditerechnung, Verhandlung und Begleitung bis zur Übergabe.
Worauf stützt der Makler die Preisverhandlung beim Mehrfamilienhaus?
Auf Zahlen, die sich belegen lassen: Kaufpreisfaktoren vergleichbarer Verkäufe (Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresnettomiete), bezifferter Instandhaltungsrückstand, Abstand der Ist-Mieten zur ortsüblichen Vergleichsmiete, absehbare energetische Nachrüstungen und die Entwicklung der Lage.
Jeder dieser Punkte lässt sich in einen Betrag übersetzen — das unterscheidet eine Verhandlung vom Feilschen. Wie weit sich der Preis am Ende bewegt, hängt vom Objekt und vom Verkäufer ab; eine Zusage darüber wäre unseriös.
Wie lange dauert die Suche nach einem passenden Mehrfamilienhaus?
Mit klarem Suchprofil sind vier bis zwölf Monate ein realistischer Rahmen. Objekte mit guter Lage, intakter Mieterstruktur und angemessenem Preis sind selten und werden häufig direkt im Käuferkreis platziert, bevor sie inseriert werden.
Wer beim Zustand oder beim Zuschnitt flexibel ist, kommt schneller zum Abschluss. Wer auf ein enges Profil festgelegt ist, sollte die längere Frist einplanen — ein Renditeobjekt zu kaufen, das die eigenen Kriterien nicht erfüllt, ist teurer als zu warten.
Welche Fehler vermeidet ein Makler beim Kauf eines Mehrfamilienhauses?
Die teuersten Fehler von Privatkäufern wiederholen sich:
- Instandhaltungsrückstand unterschätzt — Heizung, Dach und Fenster fallen oft zusammen an, nicht nacheinander
- Ist-Miete mit Marktmiete verwechselt — was ein Neuvermieter erzielen könnte, darf man bei laufenden Verträgen nicht rechnen
- Schwierige Mietverhältnisse übersehen, die sich weder anpassen noch beenden lassen
- Verschärfte gesetzliche Energieanforderungen nicht eingepreist
- Bewirtschaftungskosten zu niedrig angesetzt, weil nur die umlagefähigen gezählt wurden
- Baulasten übersehen, die nicht im Grundbuch stehen, sondern im Baulastenverzeichnis
Ein einziger dieser Punkte kann die Rechnung über Jahre kippen.
