Checkliste Mehrfamilienhauskauf in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Was beim Mehrfamilienhaus zusätzlich auf die Liste gehört
Wer ein Einfamilienhaus kauft, prüft ein Gebäude. Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, übernimmt zusätzlich einen laufenden Betrieb: bestehende Mietverhältnisse, Kautionen, Betriebskostenabrechnungen und eine Haustechnik, die für alle Parteien gleichzeitig funktionieren muss. Genau diese Punkte entscheiden über die Rendite — und genau sie fehlen auf jeder allgemeinen Kaufcheckliste. Die folgenden fünf Phasen sind deshalb auf Renditeobjekte im Rhein-Erft- und Rhein-Sieg-Kreis zugeschnitten. Den Überblick über den gesamten Ablauf gibt Ihnen unsere Seite Mehrfamilienhaus kaufen.
Phase 1: Budget, Struktur und Suchprofil klären
- Investment-Kriterien festlegen: Lage, Zahl der Einheiten, Anteil an Wohn- und Gewerbeflächen, erwartete Rendite, Zustand
- Eigenkapital zusammenstellen — bei Renditeobjekten sind 20–30 % des Kaufpreises der übliche Ausgangspunkt
- Kaufnebenkosten einplanen: Grunderwerbsteuer (in Nordrhein-Westfalen 6,5 %), Notar, Grundbuch und Maklerhonorar summieren sich auf rund 10–12 % des Kaufpreises
- Steuerberater früh einbinden — ob privat oder über eine Gesellschaft gekauft wird, lässt sich nach der Beurkundung kaum noch ändern
- Suchauftrag hinterlegen: Mehrfamilienhäuser zwischen Köln und Bonn wechseln häufig den Eigentümer, bevor sie überhaupt inseriert werden
Phase 2: Mieterliste, Ist-Mieten und Leerstand prüfen
- Mieterliste anfordern: Nettokaltmiete je Einheit, Mietbeginn, Vertragslaufzeit, Wohn- oder Gewerbenutzung
- Ist-Mieten gegen die ortsübliche Vergleichsmiete stellen — die Differenz ist Anpassungspotenzial, nicht automatisch ein Mangel
- Staffel- und Indexmietvereinbarungen heraussuchen: Sie erhöhen die Miete nach festem Muster und schließen andere Erhöhungswege zugleich aus
- Leerstandshistorie der vergangenen Jahre abfragen und nach dem Grund fragen — Lage, Zuschnitt oder Zustand der Einheit
- Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre einsehen und prüfen, welche Positionen umlagefähig waren und welche der Eigentümer getragen hat
- Mietrendite auf Basis der tatsächlichen Einnahmen rechnen, nicht auf Basis der im Exposé erhofften
Phase 3: Substanz, Verträge und Unterlagen im Detail
- Jeden Mietvertrag einzeln lesen: Kündigungsverzichte, Renovierungsklauseln, Nebenabreden zu Garage, Garten oder Hausmeisterleistungen
- Kautionen klären — Höhe, Anlageform und tatsächlicher Verbleib; der Betrag ist gesetzlich begrenzt und muss getrennt vom Vermögen des Verkäufers liegen
- Bei der Besichtigung die Gemeinschaftstechnik auf Instandhaltungsstau prüfen: Heizzentrale, Steigleitungen, Elektroverteilung, Dach, Treppenhaus
- Instandhaltungshistorie erfragen — was der Verkäufer über Jahre aufgeschoben hat, zahlen Sie
- Energieausweis auswerten und die daraus folgenden Sanierungspflichten in die Kalkulation übernehmen
- Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis (Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde, die nicht im Grundbuch stehen) und Altlastenauskunft prüfen
- Laufende Verträge sichten: Verwaltung, Wartung, Hausmeister, Versicherungen, Versorger — sie laufen nach dem Kauf weiter
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Hinterlegen Sie Ihre Suchkriterien — wir informieren Sie, sobald passende Objekte verfügbar sind.
Phase 4: Verhandlung, Kaufvertrag und Beurkundung
- Finanzierung verbindlich zusagen lassen, bevor der Notartermin angesetzt wird
- Kaufpreis auf Basis der Prüfergebnisse verhandeln — Sanierungsstau und Leerstand gehören mit Zahlen auf den Tisch, nicht als Gefühl
- Kaufvertragsentwurf in der gesetzlichen Prüffrist lesen: Übergang der Mietverhältnisse, Übergabe der Kautionen, Stichtag für die Mietabgrenzung
- Schriftlich regeln, wer die noch nicht abgerechneten Betriebskosten des laufenden Jahres trägt
- Kaufpreis erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars überweisen — sie kommt, wenn alle Sicherungen im Grundbuch stehen
Phase 5: Übernahme des laufenden Betriebs
- Mieter schriftlich über den Eigentümerwechsel und die neue Kontoverbindung informieren
- Mietverträge unverändert fortführen: Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" — Sie treten in die bestehenden Verträge ein und können sie nicht neu verhandeln
- Kautionen samt Zinsen vom Verkäufer übernehmen und wieder getrennt anlegen — der Anspruch der Mieter besteht unabhängig davon, was Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben
- Verwaltung organisieren: Eigenverwaltung, externe Hausverwaltung oder Mietmanagement über den Makler
- Wartungs-, Versorgungs- und Dienstleistungsverträge sichten und dort umstellen, wo sie nicht mehr passen
- Gebäudeversicherung übernehmen — sie geht automatisch auf Sie über, danach besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht
- Instandhaltungsplan für die kommenden Jahre aufstellen und die Rücklage von Anfang an monatlich bedienen
Der vorletzte Punkt ist der, bei dem wir Sie ausdrücklich nicht überall begleiten: Eine WEG- oder Hausverwaltung führen wir nicht — dafür brauchen Sie einen Verwalter. Das Mietmanagement für Vermieter übernehmen wir dagegen selbst, einschließlich Nebenkostenabrechnung, Mietersuche, Bonitätsprüfung und Übergabeprotokollen bei Mieterwechsel.
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Wo Anleger die Liste am häufigsten abkürzen
Drei Punkte werden regelmäßig übersprungen: die einzelne Durchsicht aller Mietverträge statt nur der Mieterliste, die Frage nach dem Verbleib der Kautionen und die Betriebskostenabrechnungen der Vorjahre. Alle drei kosten einen Nachmittag und entscheiden darüber, ob die gerechnete Rendite auch die tatsächliche ist. Was bei Renditeobjekten im Großraum Köln/Bonn sonst noch schiefgeht, haben wir unter Fehler beim Mehrfamilienhaus-Kauf gesammelt; wie der Ablauf mit Begleitung aussieht, steht auf unserer Seite zum Kaufablauf mit Makler.
Häufige Fragen zur Checkliste beim Mehrfamilienhauskauf
Welche Mietverträge muss ich beim Kauf eines Mehrfamilienhauses einzeln prüfen?
Jeden einzelnen — die Mieterliste ersetzt die Durchsicht nicht. Kritisch sind fünf Punkte:
- Höhe der Ist-Miete — liegt sie deutlich unter der Vergleichsmiete, steckt darin Anpassungspotenzial
- Index- oder Staffelmiete — die Miete steigt dann nach festem Muster, andere Erhöhungswege sind ausgeschlossen
- Kündigungsverzicht und Sonderklauseln — sie binden Sie oft länger, als der Kaufpreis unterstellt
- Vertragslaufzeit und Kündigungsfristen — bei langjährigen Mietverhältnissen verlängern sie sich gesetzlich gestaffelt
- Nebenabreden — pauschale Garagenmiete, Gartennutzung, Hausmeisterleistungen gegen Mietnachlass
Bei acht Wohnungen sind das acht Verträge mit oft acht verschiedenen Konditionen — und die Summe daraus ist Ihre tatsächliche Jahresmiete.
Was sagt die Mieterstruktur über ein Mehrfamilienhaus aus?
Die Mieterstruktur ist ein Wertfaktor, den kein Exposé beziffert:
- Lange Mietverhältnisse — meist niedrige Ist-Mieten, dafür kaum Leerstand und wenig Verwaltungsaufwand
- Hohe Fluktuation — Anpassungspotenzial bei jeder Neuvermietung, aber häufig auch ein Hinweis auf Probleme im Haus
- Ältere Mieterschaft — vorhersehbarer Generationswechsel, meist verbunden mit Sanierungsbedarf in der Einheit
- Gewerbliche Mieter im Erdgeschoss — andere Vertragsregeln, andere Laufzeiten, andere Umsatzsteuerfolgen als bei Wohnraum
Welche Mietsteigerungspotenziale gibt es bei einem Mehrfamilienhaus?
Drei Hebel sind realistisch:
- Neuvermietung — bei Mieterwechsel lässt sich die Miete meist spürbar näher an das ortsübliche Niveau bringen
- Erhöhung im Bestand — bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, innerhalb der gesetzlichen Obergrenzen und Wartefristen
- Modernisierungsumlage — ein Teil der Modernisierungskosten darf dauerhaft auf die Miete umgelegt werden
In angespannten Wohnungsmärkten ist die Miete bei Neuvermietung zusätzlich gesetzlich gedeckelt. Ob und in welcher Form das für ein bestimmtes Objekt gilt, ist vor dem Kauf für die konkrete Lage zu klären.
Wann ist die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen sinnvoll?
Die Aufteilung kann sich rechnen, hat aber vier Hürden:
- Wertgewinn — die Summe der Einzelverkaufspreise liegt in der Regel über dem Preis des ungeteilten Hauses
- Aufteilungskosten je Wohneinheit für Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Vermessung und Notar
- Vorkaufsrecht der Bestandsmieter beim ersten Verkauf ihrer Wohnung nach der Aufteilung
- Sperrfrist beim Eigenbedarf — sie schließt eine schnelle Eigennutzung der aufgeteilten Wohnungen aus
In Regionen mit knappem Wohnungsangebot ist die Aufteilung besonders attraktiv — dort greifen allerdings auch die längsten Schutzfristen für die Bestandsmieter.
Welche Sanierungspflichten gelten nach dem Kauf eines Mehrfamilienhauses?
Nach dem Erwerb greifen Pflichten aus dem Gebäudeenergierecht — bei mehreren Einheiten betreffen sie fast immer die Gemeinschaftstechnik:
- Ältere Heizkessel in der Heizzentrale müssen innerhalb einer gesetzlichen Frist ausgetauscht werden
- Dämmung der obersten Geschossdecke bei ungedämmten Dachböden, ebenfalls fristgebunden
- Dämmung der Heizungs- und Warmwasserleitungen in Keller und unbeheizten Schächten
- Energieausweis für jede einzelne Einheit, sobald sie neu vermietet wird
Weil Heizung, Leitungen und Dach das ganze Haus versorgen, trifft eine einzelne Maßnahme hier alle Einheiten zugleich — die Investition kann erheblich ausfallen. Was im Einzelfall gilt, sagt Ihnen die zuständige Behörde oder ein Energieberater; in die Kaufkalkulation gehört der Betrag in jedem Fall.
Welche Bewirtschaftungskosten fallen bei einem Mehrfamilienhaus an?
Nicht umlagefähige Kosten mindern die Nettorendite — sie tauchen in keiner Bruttorenditerechnung auf:
- Verwaltungskosten je Wohneinheit und Jahr, ob extern beauftragt oder als eigene Arbeitszeit
- Instandhaltungsrücklage je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, abhängig vom Gebäudealter
- Mietausfallwagnis — ein kalkulatorischer Puffer für Leerstand und ausbleibende Zahlungen
- Versicherungen für Gebäude, Haftpflicht und je nach Lage Elementarschäden
In Summe machen diese Positionen einen spürbaren Anteil der Bruttomieteinnahmen aus. Wer sie nicht abzieht, rechnet sich das Objekt schön.
