Kaufvertrag Mehrfamilienhaus in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung

Warum der Vertrag beim Mehrfamilienhaus dicker ausfällt

Ein Mehrfamilienhaus wechselt den Eigentümer wie jede andere Immobilie auch: Die notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben, eine private Absprache zwischen Käufer und Verkäufer ist ohne den Notar wirkungslos. Was den Vertrag vom Haus- oder Wohnungskaufvertrag unterscheidet, sind die Menschen, die im Objekt wohnen. Sie kaufen kein leeres Gebäude, sondern ein laufendes Mietverhältnis-Bündel mit Zahlungsströmen, Guthaben, Rückständen und Pflichten, die am Übergabetag mitten im Jahr auf Sie übergehen.

Genau daran entscheidet sich, ob der Kauf später rund läuft. Kaufpreis, Grundbuch und Auflassungsvormerkung stehen in jedem Entwurf; die Mieterliste, die Kautionsnachweise und die Abgrenzung der Betriebskosten stehen nur dort, wenn jemand sie vorher zusammengetragen hat.

Kauf bricht nicht Miete — Sie erben die Mietverhältnisse

Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ treten Sie mit dem Eigentumsübergang automatisch in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Sie übernehmen sämtliche Rechte und Pflichten aus den Verträgen: die vereinbarten Miethöhen, Staffel- oder Indexklauseln, Sondervereinbarungen über Stellplätze, Gartennutzung oder Tierhaltung, dazu jede Zusage, die ein Voreigentümer irgendwann gemacht hat. Eine Zustimmung der Mieter braucht es dafür nicht, und kündigen können Sie die Verträge allein wegen des Eigentümerwechsels ebenfalls nicht.

Deshalb gehört in den Kaufvertrag eine vollständige Mieterliste mit Mietbeginn, Miethöhe, Vorauszahlung und Kündigungsstatus, und die Mietverträge selbst gehören als Anlage dazu oder werden im Vertrag ausdrücklich in Bezug genommen. Fehlt eine Sondervereinbarung in dieser Aufstellung, erfahren Sie davon erfahrungsgemäß erst, wenn der Mieter sie einfordert. Was Ihnen bei der Besichtigung an Nutzungen aufgefallen ist, die in keinem Vertrag stehen, sprechen Sie vorher an.

Die Kautionen: Sie haften dafür, auch wenn Sie das Geld nie gesehen haben

Das ist der Punkt, an dem beim Erwerb von Mietshäusern das meiste Geld verloren geht. Mit dem Eigentumsübergang wird der Käufer den Mietern gegenüber für die Rückzahlung der Kautionen verantwortlich — unabhängig davon, ob der Verkäufer das Geld tatsächlich weitergereicht hat. Zieht Jahre später ein Mieter aus und verlangt seine Kaution samt Zinsen zurück, wendet er sich an Sie, nicht an den Voreigentümer.

Der Vertrag muss deshalb ausdrücklich regeln, wie die Kautionen übergehen. Üblich sind zwei Wege: Der Verkäufer zahlt die Beträge an Sie aus, oder sie werden vom Kaufpreis abgezogen. Beides ist sauber, solange es schriftlich steht. Prüfen Sie zusätzlich:

• Nachweis je Mietpartei — für welche Wohnung wurde welcher Betrag hinterlegt, und passt das zur Mieterliste?
• Anlageform — Kautionen müssen getrennt vom Vermögen des Vermieters und verzinslich angelegt sein. Lassen Sie sich die Kontoauszüge oder Bürgschaftsurkunden zeigen.
• Aufgelaufene Zinsen — sie stehen dem Mieter zu und gehören zum übergebenden Betrag.
• Fehlbeträge — hat der Voreigentümer eine Kaution bereits verrechnet oder nie erhoben, muss das im Vertrag stehen, damit Sie später nicht dafür geradestehen.
• Bürgschaften und Sparbücher — sie müssen förmlich auf Sie umgeschrieben oder neu ausgestellt werden, sonst nützen sie Ihnen im Ernstfall nichts.

Die Höhe der Kaution ist gesetzlich begrenzt. Findet sich in einem Mietvertrag ein höherer Betrag, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam — und der überschießende Teil ist eine Forderung des Mieters, die Sie mitkaufen.

Mieten und Betriebskosten sauber zum Stichtag trennen

Ein Kauf fällt fast nie auf den Jahreswechsel. Deshalb braucht der Vertrag einen Stichtag, ab dem Einnahmen und Ausgaben Ihnen zugerechnet werden — in der Regel der Tag des Besitzübergangs, nicht der Beurkundungstag und nicht der Grundbucheintrag.

• Mietzins: Zahlungen bis zum Stichtag gehören dem Verkäufer, danach Ihnen. Für den laufenden Monat wird taggenau geteilt.
• Mietrückstände: Offene Forderungen aus der Zeit davor bleiben beim Verkäufer. Ob er sie selbst eintreibt oder an Sie abtritt, gehört ausdrücklich geregelt — sonst mahnen beide Seiten denselben Mieter.
• Betriebskostenvorauszahlungen: Der Verkäufer hat sie bis zum Stichtag vereinnahmt, die Abrechnung erstellen Sie später für das ganze Jahr. Der Vertrag muss sagen, wer die Nachzahlungen bekommt und wer Guthaben auszahlt.
• Heizkosten: Für die verbrauchsabhängige Abrechnung ist zum Stichtag eine Zwischenablesung nötig. Wer sie beauftragt und bezahlt, gehört in den Vertrag.
• Bereits abgerechnete Jahre: Lassen Sie sich die letzten Abrechnungen aushändigen. Fehlerhafte Altabrechnungen kommen als Rückforderung zu Ihnen zurück.

Ohne diese Regelungen streiten Käufer und Verkäufer ein Jahr später über Beträge, die im Vertrag mit drei Sätzen zu klären gewesen wären.

Laufende Verträge: welche mitkommen, welche Sie kündigen können

Neben den Mietverhältnissen hängen an einem Mietshaus Dauerschuldverhältnisse, die den Betrieb sichern. Klären Sie im Kaufvertrag für jedes einzelne, ob Sie es übernehmen oder ob der Verkäufer es beendet:

• Verwaltervertrag, falls das Objekt fremdverwaltet wird
• Wartungsverträge für Heizung, Aufzug, Rauchmelder und Lüftung
• Hausmeister- und Reinigungsverträge, Winterdienst
• Versorgungsverträge für Allgemeinstrom, Wasser und Gas
• Gebäudeversicherung sowie Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
• Verträge über Kabelanschluss, Photovoltaik-Dachflächen oder Antennenanlagen

Die Gebäudeversicherung geht kraft Gesetzes auf den Erwerber über; kündigen können Sie sie nur innerhalb einer gesetzlichen Frist nach der Eigentumsumschreibung. Versäumen Sie die, bleiben Sie das laufende Versicherungsjahr gebunden. Wie Sie die Betreuung des Objekts danach organisieren, ob in eigener Regie oder über ein Mietmanagement, sollten Sie vor dem Notartermin entschieden haben.

Zusicherungen zu Ist-Mieten, Leerstand und Modernisierung

Der Kaufpreis eines Renditeobjekts leitet sich aus den Mieteinnahmen ab. Wenn diese Einnahmen nicht stimmen, stimmt der Preis nicht — und der übliche Gewährleistungsausschluss hilft Ihnen dabei nicht weiter, denn er betrifft den Zustand der Sache, nicht die Zahlen. Was Sie brauchen, sind ausdrückliche Zusicherungen im Vertrag:

• Ist-Miete: Die Summe der tatsächlich gezahlten Nettokaltmieten zum Stichtag, nicht die Sollmiete aus einer Excel-Tabelle.
• Leerstand: Welche Einheiten sind unvermietet, und seit wann? Ein länger leerstehendes Souterrain hat meist einen Grund.
• Gekündigte Mietverhältnisse: Bereits ausgesprochene Kündigungen und laufende Räumungsverfahren gehören offengelegt.
• Mietminderungen: Läuft wegen eines Mangels eine Minderung, kaufen Sie sie mit.
• Angekündigte Modernisierungen: Eine bereits versandte Modernisierungsankündigung bindet Sie an die angekündigte Maßnahme und an die daraus abgeleitete Mieterhöhung.
• Öffentlich geförderte Wohnungen: Bindungen aus Fördermitteln begrenzen Miethöhe und Mieterauswahl und laufen mit dem Objekt weiter.

Was diese Zusicherungen für den Ertrag bedeuten, rechnen Sie am besten vor der Beurkundung durch — die Zusammenhänge stehen in unserem Beitrag zur Mietrendite.

Altlasten und Gewährleistung beim älteren Bestand

Viele Mietshäuser im Rhein-Erft-Kreis und im Rhein-Sieg-Kreis stammen aus den Nachkriegsjahrzehnten. Bei ihnen lohnt ein genauer Blick auf die Klauseln zu Altlasten, Boden- und Gebäudebelastungen. Üblich ist ein Ausschluss der Sachmängelhaftung — trotzdem können Sie einzelne Eigenschaften ausdrücklich zusichern lassen, etwa den Zustand der Heizzentrale, die Dichtheit des Dachs oder die Freiheit von Schadstoffen in Bodenbelägen und Dämmung.

Für arglistig verschwiegene Mängel haftet der Verkäufer auch bei vereinbartem Ausschluss. Praktisch nützt Ihnen das nur, wenn sich später beweisen lässt, dass er davon wusste. Deshalb: erkennbare Auffälligkeiten benennen und ins Protokoll oder in den Vertrag schreiben, statt sich auf die Ausnahme zu verlassen.

Was in den Vertrag gehört — die Kurzliste

• Kaufpreis, Fälligkeitsvoraussetzungen und Zahlungsweg
• Stichtag für den Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel
• Vollständige Mieterliste mit Miethöhen und Vorauszahlungen
• Mietverträge und Nachträge als Anlage oder in Bezug genommen
• Regelung zur Übertragung der Kautionen samt Nachweisen
• Abgrenzung von Mietzins, Rückständen und Betriebskosten zum Stichtag
• Übergang oder Kündigung der laufenden Verträge
• Zusicherungen zu Ist-Miete, Leerstand und angekündigten Modernisierungen
• Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten und sonstige Lasten aus dem Grundbuch
• Gewährleistungsregelung und ausdrücklich benannte Mängel
• Auflassungsvormerkung und Belastungsvollmacht für Ihre Bank

Die Kosten, die neben dem Kaufpreis auf Sie zukommen, finden Sie in der Aufstellung der Kaufnebenkosten; Punkt eins und der letzte Punkt hängen an Ihrer Finanzierung und sollten mit Ihrer Bank abgestimmt sein, bevor der Entwurf zum Notar geht.

Mieterunterlagen prüfen wir — die Klauseln bewertet Ihr Anwalt

Unsere Arbeit liegt vor dem Entwurf, und sie ist beim Mietshaus eine andere als beim selbst genutzten Haus: Wir fordern Mieterliste, Mietverträge samt Nachträgen, Kautionsnachweise, die letzten Betriebskostenabrechnungen und die Wartungsunterlagen an, gleichen sie mit dem Grundbuchauszug und den Objektdaten ab und melden, wo Zahlen auseinanderlaufen — eine Miete, die im Exposé höher steht als im Vertrag, eine Kaution ohne Beleg, eine Einheit, die in keiner Abrechnung auftaucht. Damit diese Punkte im Entwurf landen, bevor beurkundet wird, und nicht erst in der ersten eigenen Abrechnung auffallen.

Was wir nicht leisten, sagen wir genauso deutlich: Die rechtliche Bewertung einzelner Klauseln — Haftungsausschluss, Rücktrittsrechte, Formulierung der Zusicherungen — ist Sache eines Anwalts. Die steuerliche Seite eines Renditeobjekts, von der Abschreibung bis zur Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden, gehört zu Ihrem Steuerberater. Den Vertrag entwirft und beurkundet der Notar, der beiden Seiten zur Neutralität verpflichtet ist und keine Partei einseitig berät. Wenn Sie den Ablauf von der Anfrage bis zur Schlüsselübergabe im Zusammenhang sehen wollen, hilft der Überblick zum Mehrfamilienhauskauf und die Checkliste.

Häufige Fragen zum Kaufvertrag für ein Mehrfamilienhaus