Mehrfamilienhaus besichtigen in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung

Warum Sie hier weniger zu sehen bekommen, als Sie erwarten

Wer ein Einfamilienhaus besichtigt, geht durch jedes Zimmer. Bei einem Mehrfamilienhaus ist das die Ausnahme. Die Wohnungen sind vermietet, und eine vermietete Wohnung ist die Wohnung des Mieters: Betreten dürfen Sie sie nur, wenn er zustimmt und rechtzeitig gefragt wurde. Ein Verkäufer, der Ihnen Zutritt zu allen Einheiten zusagt, verspricht etwas, worüber er gar nicht verfügt.

Rechnen Sie also damit, dass Sie an einem Termin das Gebäude sehen und von den Wohnungen nur eine Stichprobe. Daraus folgt alles Weitere: Ein Mietshaus zwischen Köln und Bonn beurteilen Sie nicht über die Zimmer hinter den Türen, sondern über das, was zum ganzen Haus gehört — Dach, Fassade, Keller, Treppenhaus und die Technik, die durch alle Geschosse läuft. Planen Sie dafür mehrere Stunden ein; ein Rundgang in einer halben Stunde ist bei dieser Objektart keiner.

Vermietete Wohnungen: was Sie betreten dürfen und was verschlossen bleibt

• Der Mieter entscheidet. Für die Besichtigung seiner Wohnung braucht es sein Einverständnis. Eine bloße Ankündigung genügt nicht, und einen Termin, der ihm nicht passt, darf er ablehnen.
• Rechtzeitig fragen heißt: mit Vorlauf. In der Praxis sind das einige Tage, nicht ein Anruf am Vorabend. Wer Mieter unter Zeitdruck setzt, bekommt weniger Türen geöffnet, nicht mehr.
• Die Verkaufsabsicht selbst muss niemand vorab mitteilen. Für den Zutritt zur Wohnung ändert das nichts — beides ist zweierlei und wird häufig verwechselt.
• Leerstehende Einheiten stehen Ihnen offen. Gerade sie zeigen Bäder, Böden und Leitungen ohne Möbel davor und sind deshalb der ehrlichere Teil des Rundgangs.
• Sammeltermine mit vielen Interessenten funktionieren im bewohnten Haus schlecht. Ein ruhiger Einzeltermin bringt mehr Zugang und weniger Unruhe in der Mieterschaft.

Diese Einschränkung ist kein Makel des Angebots, sondern der Normalfall bei vermieteten Objekten im Rhein-Erft-Kreis. Sie verschiebt nur das Gewicht: weg von der einzelnen Wohnung, hin zum Gebäude und zu den Unterlagen.

Was das Gebäude über die Wohnungen verrät

Weil die Einheiten weitgehend verschlossen bleiben, tragen die Gemeinschaftsbereiche die Beweislast. Sie sind kein Nebenschauplatz, sondern Ihre wichtigste Informationsquelle.

• Dach: Alter der Eindeckung, Zustand von Rinnen und Fallrohren, Feuchtespuren im Spitzboden. Eine Dachsanierung ist bei dieser Objektart der größte einzelne Kostenblock.
• Fassade: Risse, Ausblühungen, abplatzender Putz, Zustand einer vorhandenen Dämmung. Verfärbungen im Sockelbereich deuten auf aufsteigende Feuchtigkeit hin.
• Keller: feuchte Wände, muffiger Geruch, Risse in Boden und Decke. Sehen Sie sich hier auch an, wie die Leitungen geführt und ob sie abschnittsweise erneuert wurden.
• Haustechnik: Alter und Zustand der Heizzentrale, Warmwasserbereitung, Elektroverteilung und die Steigleitungen für Wasser und Abwasser. Veraltete Technik bindet Kapital, das Sie sonst für die Wohnungen bräuchten.
• Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen: Beleuchtung, Klingel- und Briefkastenanlage, Fahrradkeller, Hof und Mülleinhausung. Der Pflegezustand sagt Ihnen, wie das Haus bisher bewirtschaftet wurde.

Die Steigleitungen verdienen dabei besondere Aufmerksamkeit, denn sie verbinden genau das, was Sie sehen dürfen, mit dem, was Ihnen verschlossen bleibt: Ein Strang läuft durch alle Bäder und Küchen übereinander. Was am Strangfuß im Keller sichtbar ist — altes verzinktes Rohr, gestückelte Reparaturen, frische Absperrarmaturen —, gilt mit hoher Wahrscheinlichkeit auch für die Etagen darüber. Dasselbe gilt für den Zählerschrank: Wo im Keller noch alte Verteilungen hängen, ist die Elektrik in den Wohnungen selten neu.

Zwei bis drei Wohnungen als Stichprobe

Bitten Sie um Zugang zu Einheiten in unterschiedlicher Lage — eine im Erdgeschoss, eine im Obergeschoss, wenn möglich eine unter dem Dach. Diese drei Positionen haben verschiedene Schwachstellen: unten Feuchtigkeit vom Erdreich, oben Wärmeverluste und Undichtigkeiten am Dachanschluss. Achten Sie auf Fenster, Bäder, Böden sowie auf Decken- und Wandecken, in denen sich Feuchtigkeit zuerst zeigt.

Werten Sie die Stichprobe als Muster, nicht als Beweis. Zwei gepflegte Wohnungen bedeuten nicht, dass alle acht gepflegt sind — sie zeigen Ihnen aber den Ausbaustandard und das Baujahr-typische Niveau, gegen das Sie die Angaben im Exposé halten können.

Unterlagen, die Sie vor dem Termin anfordern sollten

Was Sie nicht sehen dürfen, müssen Sie lesen. Fordern Sie deshalb vor der Besichtigung an:

• Mieterliste mit Nettokaltmieten und Mietbeginn je Einheit
• aktuelle Betriebskostenabrechnung
• Energieausweis
• Grundrisse aller Wohnungen
• Aufstellung der Instandhaltungsmaßnahmen der letzten zehn Jahre
• Leerstandshistorie der letzten drei bis fünf Jahre

Mit der Mieterliste in der Hand wird der Rundgang ein anderer: Sie sehen, welche Einheit unter Marktniveau vermietet ist und welche seit Jahren leer steht — und können den Verkäufer beim Termin direkt danach fragen. Wie sich diese Angaben in eine Rechnung übersetzen, zeigt die Seite zur Mietrendite beim Mehrfamilienhaus; den vollständigen Ablauf bis zum Notartermin führt die Checkliste für den Kauf eines Mehrfamilienhauses auf.

Die Mietverträge gehören zum Objekt

Bestehende Mietverträge gehen beim Kauf auf Sie über — Sie erwerben nicht nur ein Gebäude, sondern auch die Vereinbarungen, die darin gelten. Prüfen Sie deshalb Miethöhe, Laufzeit, Kündigungsregelungen, Wertsicherungs- oder Indexklauseln, Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen und Sonderabreden etwa zu Tierhaltung, Garage oder Untervermietung.

Alte Verträge enthalten häufig Klauseln, die vor Gericht keinen Bestand mehr hätten. Das kann zu Ihren Gunsten wirken oder gegen Sie — sicher beurteilen lässt es sich nur im Einzelfall, und dafür ist ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht die richtige Adresse. Was danach in die Kalkulation gehört, steht neben dem Kaufpreis: die Kaufnebenkosten und der absehbare Instandhaltungsstau.

Wenn die Wohnungen verschlossen bleiben, zählt die Technik

Wir gehen mit durch das Haus und sagen Ihnen, was uns auffällt — vor allem dort, wo Sie selbst nicht hinkommen. Wo sich nur von außen nach innen schließen lässt, entscheidet Erfahrung mit der Ausführung: René Reuschenbach hat in den 1990er-Jahren die Projekt- und Bauleitung bei mehreren Hundert Häusern und Wohnungen geführt und liest an einem Strangfuß, einer Verteilung im Keller und dem Anschluss der Heizzentrale ab, in welchem Zustand die Bäder und die Elektrik darüber sein dürften. Das ist kein Gutachten und ersetzt keines: Für Statik, Bauwerksabdichtung und belastbare Sanierungskosten holen wir einen Bausachverständigen dazu — und sagen Ihnen auch, wenn ein Punkt ohne ihn nicht zu klären ist.

Dazu kommt der Blick auf die Mieterschaft, den Sie als Käufer schwer bekommen: welche Ausschöpfung in vergleichbaren Beständen im Großraum Köln/Bonn realistisch ist, wie schnell frei werdende Wohnungen im Umland wieder vermietet sind und welche Baujahre hier welche Schwachstellen mitbringen. Wenn Sie mehrere Objekte parallel prüfen, hilft der Überblick über den Ablauf beim Kauf eines Mehrfamilienhauses, die Termine sinnvoll zu takten; die Punkte, an denen Käufer im Rhein-Sieg-Kreis am häufigsten danebenliegen, stehen unter Fehler beim Kauf eines Mehrfamilienhauses vermeiden.

Häufige Fragen zur Besichtigung eines Mehrfamilienhauses