Wer kauft ein Mehrfamilienhaus in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung?
Fünf Gruppen, die mit ganz unterschiedlichen Zahlen an dasselbe Haus herangehen
Wer ein Einfamilienhaus anbietet, verkauft an jemanden, der darin wohnen will. Beim Mietshaus ist das anders: Käufer für ein Mehrfamilienhaus im Rhein-Erft-Kreis sind fast immer Anleger, und sie entscheiden nicht nach Geschmack, sondern nach einer Rechnung. Wie diese Rechnung aussieht, hängt davon ab, wer am Tisch sitzt — ein privater Anleger mit einer Hausbank im Rücken kalkuliert anders als ein Bauträger, der das Haus in Wohnungen zerlegen will. Den Ablauf des gesamten Verkaufs beschreibt unsere Hauptseite zum Verkauf von Mehrfamilienhäusern.
Eine Größe zieht sich durch alle Gruppen: das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresnettomiete, also allen Kaltmieten eines Jahres. Dieses Vielfache nennt die Branche Faktor oder Vervielfältiger, und es steckt auch im Ertragswertverfahren, mit dem vermietete Häuser bewertet werden — wie das im Einzelnen gerechnet wird, steht auf der Seite zum Mehrfamilienhaus bewerten. Zwei Dinge lassen sich vorab festhalten: Der Verkauf eines Mietshauses dauert im Großraum Köln/Bonn erfahrungsgemäß drei bis sechs Monate, und die Maklerprovision ist hier frei vereinbar. Die hälftige Teilung, die viele Verkäufer kennen, ist gesetzlich nur vorgeschrieben, wenn ein Verbraucher ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kauft.
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Die fünf Käufergruppen im direkten Vergleich
| Käufergruppe | Kauft, um … | Prüft zuerst | Für den Verkäufer heißt das |
|---|---|---|---|
| Privater Kapitalanleger | das erste oder zweite Objekt aufzubauen, meist über die Hausbank finanziert | ob das Haus „läuft“: Mietaufstellung, Leerstand, anstehende Reparaturen | zahlt selten Spitzenpreise, entscheidet aber schnell — reagiert dafür empfindlich auf aufgeschobene Instandhaltung |
| Semiprofessioneller Bestandshalter | den eigenen Bestand zu erweitern und über Jahrzehnte zu halten | Lage, Vermietbarkeit, realistischer Instandhaltungsbedarf über die nächsten Jahre | akzeptiert in guten Lagen auch eine niedrige Anfangsrendite, rechnet Instandhaltung aber von vornherein ein |
| Projektentwickler oder Aufteiler | aufzuteilen oder zu sanieren und einzeln weiterzuverkaufen | was die Einheiten später einzeln bringen, und was Umbau und Genehmigungen kosten | oft das höchste Gebot, dafür Bedingungen im Vertrag und längere Vorlaufzeiten |
| Family Office oder institutioneller Käufer | größeres Vermögen langfristig in Substanz anzulegen | Unterlagen, Mietverträge und Rechtslage in einer formalen Prüfung (Due Diligence) | kommt erst ab einer gewissen Objektgröße infrage, prüft lange und verhandelt hart über Lücken in den Unterlagen |
| Selbstnutzer mit Mieteinnahmen | selbst in einer Einheit zu wohnen und den Rest zu vermieten | Zuschnitt der eigenen Wohnung, Zustand, Finanzierbarkeit mit Eigenkapital | realistisch nur bei kleineren Häusern; bewertet das Objekt teils wie ein Eigenheim |
Die beiden ersten Gruppen unterscheiden sich weniger im Geld als in der Erfahrung. Der private Kapitalanleger kauft sein erstes oder zweites Haus, will überschaubaren Aufwand und schreckt vor einer Dachsanierung zurück, die er noch nie hat kalkulieren müssen. Der Bestandshalter hat mehrere Objekte und weiß, dass jedes Haus irgendwann ein neues Dach braucht — er zieht den Betrag vom Preis ab, statt vom Kauf Abstand zu nehmen. Für ein solides, aber nicht frisch saniertes Haus zwischen Köln und Bonn ist er deshalb häufig der ruhigere Verhandlungspartner.
Der Entwickler rechnet von hinten: Er schätzt, was die einzelnen Wohnungen nach einer Aufteilung bringen, zieht Umbau, Zinsen und seine Marge ab, und was übrig bleibt, ist sein Gebot. Das kann über allen anderen liegen — bezahlt wird es mit Bedingungen im Kaufvertrag, etwa dem Vorbehalt einer Genehmigung, und mit Wartezeit. Family Offices, also die Vermögensverwaltungen wohlhabender Familien, treten erst ab einer gewissen Größenordnung auf und prüfen dafür umso gründlicher. Der Selbstnutzer schließlich ist die Ausnahme: Bei einem Haus mit drei oder vier Einheiten im Umland kommt er vor, bei zwanzig Einheiten nicht mehr.
Worauf alle zuerst schauen
So verschieden die Gruppen rechnen, die Unterlagen verlangen sie in derselben Reihenfolge. Zuerst die Mietaufstellung: Wer wohnt seit wann zu welcher Miete im Haus, und wie weit liegen diese Bestandsmieten unter dem, was heute am Markt zu erzielen wäre. Dann der Instandhaltungsstau — Reparaturen, die über Jahre liegen geblieben sind und die der Käufer nach dem Kauf bezahlen muss. Danach die Energetik, weil Heizung, Dach und Fenster über künftige Kosten und über die Vermietbarkeit entscheiden. Schließlich Lage und Nachfrage: Ob sich eine frei werdende Wohnung in wenigen Wochen wieder vermieten lässt, ist für einen Anleger wichtiger als die Optik des Treppenhauses.
Aus diesen vier Punkten und dem Faktor entsteht das Gebot. Wer die Zahlen von Anfang an sauber auf dem Tisch hat, verhandelt über Substanz statt über Misstrauen. Ehrlich bleibt dabei: Ob für ein bestimmtes Haus gerade der passende Investor im Markt ist, lässt sich vorher nicht versprechen — herausfinden lässt es sich nur, indem man die richtigen Gruppen gezielt anspricht, statt das Objekt breit zu streuen.
Was professionelle Käufer an Unterlagen erwarten
Je professioneller der Interessent, desto formaler die Prüfung. Verlangt werden aktuelle Mietverträge samt Nachträgen, die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre, Nachweise über durchgeführte Instandhaltungen, Energieausweis, Grundbuchauszug und Flurkarte. Gehört zum Haus ein laufender Gewerbebetrieb, kommt ein weiterer Punkt dazu: Der Betrieb geht mit seinen Arbeitsverhältnissen auf den Erwerber über, und professionelle Käufer klären das früh.
Wer mit dem Gedanken an eine Aufteilung in Eigentumswohnungen verkauft, sollte die Rechte der Mieter von vornherein mitrechnen. Wird eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung verkauft, steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu, und für eine gesetzlich festgelegte Zeit ist er zusätzlich vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geschützt. Das ist geltendes Recht und für den Käufer eine Kalkulationsgröße — genauso wie bei einem Verkauf vermieteter Wohnungen im Bestand. Auch in Sondersituationen wie einer geerbten Immobilie oder einer Scheidungsimmobilie ändert das nichts an den Anforderungen der Anleger, wohl aber am Zeitplan.
Häufige Fragen zu Käufern von Mehrfamilienhäusern
Welche Käufergruppen kommen für ein Mehrfamilienhaus infrage?
In Frage kommen fünf Gruppen, die sich deutlich unterscheiden: private Kapitalanleger, die ihr erstes oder zweites Objekt kaufen; semiprofessionelle Bestandshalter mit mehreren Häusern; Projektentwickler, die aufteilen oder sanieren wollen; Family Offices und institutionelle Käufer ab einer größeren Objektgröße; und bei kleineren Häusern gelegentlich Selbstnutzer, die eine Einheit selbst bewohnen und den Rest vermieten.
Welche Gruppe für ein konkretes Haus realistisch ist, entscheidet vor allem die Größe. Ein Haus mit drei Einheiten erreicht Privatanleger und Selbstnutzer, ein Objekt mit zwanzig Einheiten dagegen professionelle Erwerber, die betriebswirtschaftlich prüfen. Ein Exposé, das beide gleichzeitig ansprechen soll, überzeugt am Ende keinen von beiden — deshalb steht die Zielgruppe vor der Vermarktung fest, nicht danach.
Was bedeutet der Faktor beim Kauf eines Mehrfamilienhauses?
Der Faktor, fachlich Vervielfältiger, ist das Vielfache der Jahresnettomiete, das ein Käufer für das Haus zahlt. Er ist die schnellste Vergleichsgröße zwischen zwei Angeboten: Je höher der Faktor, desto teurer das Objekt gemessen an dem, was es einbringt. Ein niedriger Faktor bedeutet nicht automatisch ein gutes Geschäft — er kann auch heißen, dass die Lage schwach ist oder größere Reparaturen bevorstehen.
Dieselbe Logik steckt hinter dem Ertragswertverfahren, mit dem vermietete Häuser bewertet werden: Aus der dauerhaft erzielbaren Miete abzüglich der Kosten, die kein Mieter trägt, entsteht der Ertrag, und dieser Ertrag wird mit einem Faktor hochgerechnet. Anleger verhandeln deshalb nie über den Preis allein, sondern immer über das Verhältnis von Preis und Miete.
Was ist ein Family Office und warum kauft es Mietshäuser?
Ein Family Office verwaltet das Vermögen einer wohlhabenden Familie und legt einen Teil davon dauerhaft in Immobilien an. Der Zeithorizont reicht über Generationen, nicht über einige Jahre; schnelle Weiterverkäufe sind nicht das Ziel. Gesucht werden Häuser in stabilen Lagen mit verlässlicher Mieterstruktur, die wenig Überraschungen bergen.
Der Preis für diese Verlässlichkeit ist eine gründliche Prüfung. Vor dem Kauf werden Unterlagen, Mietverträge und rechtliche Verhältnisse formal geprüft — die sogenannte Due Diligence. Lücken in den Unterlagen werden dabei nicht übersehen, sondern in den Preis eingerechnet. Wer diese Gruppe erreichen will, braucht eine vollständige Dokumentation, bevor das erste Gespräch stattfindet.
Warum bietet ein Aufteiler oft mehr für ein Mietshaus?
Ein Projektentwickler oder Aufteiler kalkuliert nicht vom Ertrag her, sondern vom erwarteten Erlös der einzelnen Wohnungen. Er schätzt, was jede Einheit nach Umwandlung und Sanierung einzeln bringen würde, zieht Baukosten, Zinsen, Vertriebskosten und seine eigene Marge ab — der Rest ist sein Gebot. Weil einzelne Eigentumswohnungen in Summe meist mehr erlösen als das Haus am Stück, liegt dieses Gebot häufig über dem eines Bestandshalters.
Dafür bringt diese Gruppe Bedingungen mit: Vorbehalte im Kaufvertrag, etwa für eine behördliche Genehmigung oder eine Finanzierungszusage, und längere Vorlaufzeiten bis zur Beurkundung. Hinzu kommen die Rechte der Mieter, die bei einer Umwandlung gelten — ein Vorkaufsrecht beim Verkauf der eigenen Wohnung und ein befristeter Schutz vor Eigenbedarfskündigung. Das höchste Gebot ist deshalb nicht immer das sicherste.
Welche Unterlagen verlangen Käufer eines Mehrfamilienhauses?
An erster Stelle steht die Mietaufstellung: alle Einheiten mit Mietbeginn, Kaltmiete, Fläche und Leerstand. Dazu kommen die Mietverträge samt Nachträgen, die Betriebskostenabrechnungen der zurückliegenden Jahre, Nachweise über durchgeführte Instandhaltungen und Modernisierungen, Energieausweis, Grundbuchauszug, Flurkarte und Grundrisse.
Befindet sich im Haus ein laufender Gewerbebetrieb, gehört auch dessen Vertragslage dazu, weil der Betrieb mit seinen Arbeitsverhältnissen auf den Käufer übergeht. Fehlende Unterlagen kosten in der Praxis Geld: Was ein Erwerber nicht prüfen kann, bewertet er vorsichtshalber zu seinen Gunsten. Vollständige Unterlagen vor dem ersten Termin sind der wirksamste Hebel auf den Preis, den ein Eigentümer selbst in der Hand hat.
Lässt sich ein Mietshaus auch ohne öffentliches Inserat an Investoren vermitteln?
Ja. Beim sogenannten Off-Market-Verkauf wird das Objekt nicht in Portalen veröffentlicht, sondern gezielt einzelnen Interessenten vorgestellt. Viele Eigentümer wählen diesen Weg, damit Mieter und Nachbarschaft nicht vorzeitig erfahren, dass das Haus verkauft wird, und damit keine Unruhe im Bestand entsteht.
Der Ablauf ist dabei umgekehrt zum üblichen Verkauf: Erst unterzeichnet der Interessent eine Vertraulichkeitsvereinbarung und weist nach, dass er den Kauf finanzieren kann, danach erhält er die detaillierten Zahlen und Objektunterlagen. Das schützt sensible Daten und sortiert unverbindliche Anfragen aus. Ob dieser Weg zum Ziel führt, hängt davon ab, wie viele passende Käufer für die jeweilige Objektgröße überhaupt im Markt sind — eine Garantie ist er nicht.
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