Checkliste Mehrfamilienhaus verkaufen in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Welcher Schritt wann ansteht — vom ersten Blick in die Mietakte bis zur Übergabe
Praktische Arbeitsgrundlage:
Was zuerst erledigt sein muss
Ein Mietshaus wird nicht erst besichtigt und dann verkauft, sondern zuerst gerechnet. Der Käufer ist in aller Regel ein Investor, und er prüft wie einer: Er will die laufenden Mieten sehen, die Kosten, die sich nicht auf die Mieter umlegen lassen, und das, was am Gebäude in den nächsten Jahren ansteht. Hinter ihm steht meist eine Bank, die dieselben Zahlen ein zweites Mal nachrechnet. Bei Renditeobjekten im Rhein-Erft- und im Rhein-Sieg-Kreis entscheidet sich deshalb schon vor der ersten Anzeige, ob der Verkauf später zügig läuft.
Den längsten Vorlauf hat die Beschaffung der Unterlagen. Was bei Grundbuchamt, Katasteramt oder Bauordnungsamt angefordert werden muss, dauert einige Wochen, und es lässt sich nicht nachholen, während ein Interessent bereits wartet. Den größten Abstimmungsaufwand hat dagegen die Terminplanung: Besichtigungen in einem bewohnten Haus brauchen die Zustimmung der Mietparteien und eine Ankündigung mit Vorlauf. Beides gehört an den Anfang und nicht in die Mitte.
Als Arbeitsgrundlage führt Sie unsere Checkliste Mehrfamilienhaus verkaufen genau durch diese Reihenfolge — in der zeitlichen Abfolge, in der die Aufgaben tatsächlich anfallen, und nicht in der, in der sie einem einfallen.
Checkliste kostenlos herunterladen
Die Liste zum Abhaken und Mitnehmen liegt als PDF bereit; alles Weitere dazu steht auf der Seite zur [Checkliste zum Herunterladen](/eigentuemer/verkaufen/mehrfamilienhaus/download-checkliste/). Wer wissen möchte, welche dieser Schritte ein Makler übernimmt, findet die Aufgabenteilung unter [Mehrfamilienhaus verkaufen mit Makler](/eigentuemer/verkaufen/mehrfamilienhaus/mit-makler/).
Der Ablauf in drei Abschnitten
Die Schritte bauen aufeinander auf. Wer die Reihenfolge einhält, muss nichts zweimal anfassen: Erst steht fest, was das Haus einbringt und kostet, dann der Preis, dann erst gehen die Türen auf.
Abschnitt 1 — bevor irgendjemand das Objekt zu sehen bekommt:
- Schritt 1 — Mietverhältnisse aufnehmen: eine Mietaufstellung erstellen und Zeile für Zeile gegen die Mietverträge samt Nachträgen abgleichen — vereinbarte und tatsächlich gezahlte Nettokaltmiete, Vorauszahlungen, Beginn des Mietverhältnisses, Leerstände.
- Schritt 2 — Zahlen belegen: die Betriebskostenabrechnungen der zurückliegenden Jahre zusammenstellen, die Historie der Mieterhöhungen samt noch offener Spielräume festhalten und offene Mietrückstände sowie die Kautionsnachweise auflisten.
- Schritt 3 — Zustand dokumentieren: festhalten, was am Gebäude liegengeblieben ist, und ebenso, welche Maßnahmen bereits beauftragt oder bezahlt sind. Ein offen benannter Instandhaltungsstau lässt sich einkalkulieren; ein selbst entdeckter wird in der Verhandlung doppelt abgezogen.
- Schritt 4 — Unterlagen anfordern: Grundbuchauszug, Flurkarte und Baulastenauskunft, Bauakte und Baugenehmigung, Energieausweis für das gesamte Gebäude sowie Wartungsnachweise für Heizung und Schornstein einschließlich Feuerstättenbescheid.
- Schritt 5 — Preis festlegen: aus geprüfter Jahresnettokaltmiete, Bewirtschaftungskosten und Zustand einen Wert ableiten, der einer Bankprüfung standhält. Wie das rechnerisch funktioniert, steht unter Mehrfamilienhaus bewerten.
Abschnitt 2 — während der Vermarktung:
- Schritt 6 — Mietparteien einbeziehen: Besichtigungen schriftlich und mit angemessenem Vorlauf ankündigen, Termine bündeln statt wöchentlich jemanden durchs Haus zu schicken. Häufig genügen zunächst Treppenhaus, Keller, Dach und eine Wohnung.
- Schritt 7 — Interessenten prüfen: Finanzierungsbestätigung und Kaufkraft vor dem ersten Termin abfragen, damit die Zahl der Besuche klein bleibt und niemand unnötig durch die Wohnungen läuft.
Abschnitt 3 — zum Abschluss:
- Schritt 8 — Notartermin vorbereiten: Kaufvertragsentwurf abstimmen, dabei klären, wer die Kautionen weiterführt und wie die laufende Nebenkostenabrechnung abgegrenzt wird.
- Schritt 9 — Übergeben und informieren: Übergabeprotokoll mit Zählerständen erstellen, Mietakten und Kautionsnachweise übertragen, anschließend die Mietparteien schriftlich über den Wechsel und die neue Zahlungsanschrift unterrichten.
Was Ihnen eine feste Reihenfolge erspart
Der Nutzen einer Liste liegt nicht darin, dass sie etwas Neues enthält, sondern darin, dass nichts zum falschen Zeitpunkt auffällt. Sie führt vom Zusammentragen der Akten über die Ertragsbewertung und die Ansprache passender Erwerber bis zur Vorbereitung des Notarvertrags und einer geordneten Objektübergabe.
- Bündelt alle Aufgaben in der Reihenfolge, in der sie anfallen
- Vermeidet Leerlauf, weil Ämterwege früh statt mitten in der Verhandlung starten
- Erhöht die Verhandlungssicherheit, weil jede Zahl belegt ist, bevor sie genannt wird
- Schützt davor, Prüfpunkte und Fristen zu übersehen
- Macht den Stand jederzeit nachvollziehbar — auch für Miteigentümer oder eine Erbengemeinschaft
Wann Sie den Ablauf besser abgeben
Bei Mehrfamilienhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern liegen die Dinge anders als beim selbstgenutzten Eigenheim. Die Maklerprovision wird hier frei vereinbart: Die hälftige Teilung, die viele vom Eigenheimverkauf kennen, ist an den Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gebunden und greift bei Ertragsobjekten nicht. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es dafür ebenso wenig, weshalb die Regelung vor dem Start in den Maklervertrag gehört. Den Wert bestimmen das Ertragswertverfahren und der örtliche Bodenrichtwert; gehören gewerblich genutzte Einheiten dazu, kommen die Regeln zum Betriebsübergang hinzu.
Ob Sie diese Schritte selbst gehen oder abgeben, ist eine Frage von Zeit und Nähe zum Objekt. Wer ein Haus aus einer [Erbschaft veräußern](/eigentuemer/verkaufen/mehrfamilienhaus/erbschaft/) muss, bringt zusätzlich erbrechtliche Nachweise bei; wer über eine [Aufteilung in Eigentumswohnungen](/eigentuemer/verkaufen/mehrfamilienhaus/aufteilung-in-eigentumswohnungen/) nachdenkt, verschiebt den Zeitplan erheblich nach hinten. Bei einer Begleitung durch uns verteilt sich die Arbeit so:
- Wir ordnen die Mietunterlagen, rechnen den Ertragswert und fordern Fehlendes bei den Ämtern an.
- Wir stimmen Besichtigungen mit den Mietparteien ab, prüfen Interessenten vorab und beantworten die Detailfragen, die Investoren stellen.
- Wir bereiten den notariellen Kaufvertrag vor und begleiten Sie bis zur Übergabe samt Protokoll.
Wie sich die Schritte auf einen ganzen Verkauf verteilen, zeigt der Überblick zum [Mehrfamilienhaus verkaufen](/eigentuemer/verkaufen/mehrfamilienhaus/) im Großraum Köln/Bonn. Für ein erstes Gespräch erreichen Sie uns an allen drei Standorten zwischen Köln und Bonn.
Der Wert Ihrer Immobilie?
Erhalten Sie schnell, kostenlos und unverbindlich eine erste Preiseinschätzung Ihrer Immobilie.
Häufige Fragen zur Checkliste beim Mehrfamilienhausverkauf
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Investoren und ihre Banken prüfen zuerst den Ertrag. An erster Stelle stehen deshalb die vollständigen Mietverträge samt Nachträgen und eine Mietaufstellung mit Soll- und Ist-Mieten, dazu die Betriebskostenabrechnungen der zurückliegenden Jahre, die Mieterhöhungshistorie, offene Mietrückstände und die Kautionsnachweise.
Für das Gebäude selbst kommen Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft, Grundrisse und Flächenberechnungen, Bauakte und Baugenehmigung hinzu, ebenso Nachweise zu Instandhaltung und bereits beauftragten Maßnahmen sowie Belege zu Heizung und Schornsteinfeger. Der Energieausweis wird beim Mehrfamilienhaus für das gesamte Haus ausgestellt, nicht je Wohnung, und muss Interessenten spätestens beim Besichtigungstermin unaufgefordert vorliegen. Fehlendes lässt sich bei den Ämtern anfordern — das dauert einige Wochen und gehört deshalb an den Anfang.
Welche Rechte haben die Mieter, wenn das Mehrfamilienhaus verkauft wird?
Die Mietverhältnisse laufen unverändert weiter. Es gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete: Mit der Eintragung im Grundbuch tritt der Erwerber in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein, mit denselben Mieten, Fristen und Vereinbarungen. Ein Eigentümerwechsel allein ist kein Kündigungsgrund. Ist eine Umwandlung des Hauses in einzelne Eigentumswohnungen geplant, steht den Mietern zusätzlich ein Vorkaufsrecht an der eigenen Wohnung zu, dazu ein Schutz vor einer Eigenbedarfskündigung: Dafür gilt eine mehrjährige gesetzliche Sperrfrist, deren Länge das Land festlegt.
Für Besichtigungen bleibt das Hausrecht der Bewohnerinnen und Bewohner unangetastet. Niemand ist verpflichtet, kurzfristig Fremde in die Wohnung zu lassen; Termine werden schriftlich und mit angemessenem Vorlauf angekündigt und sinnvollerweise gebündelt. Ein respektvoller Umgang liegt auch im Interesse des Verkäufers, denn unzufriedene Mietparteien sind für einen Investor ein Risiko. Die Kautionen bleiben geschützt und gehen mit dem Eigentum auf den Erwerber über.
Lohnt sich die Aufteilung in Eigentumswohnungen vor dem Verkauf?
Rechnerisch kann die Summe der Einzelwohnungen über dem Preis liegen, den ein Investor für das ganze Haus zahlt. Dafür braucht es allerdings eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Behörde, die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung und die Anlage eigener Grundbuchblätter. Ob der Vorlauf und der Aufwand zum erwarteten Mehrerlös passen, sollte vor dem ersten Behördenweg geklärt sein.
Dem gegenüber steht der Verkauf des Gesamtgebäudes an einen Investor, der deutlich zügiger abläuft und weniger Verwaltung verursacht. Bei der Aufteilung sprechen Sie eher Selbstnutzer und Kleinanleger an, müssen aber einkalkulieren, dass vermietete Einheiten durch das Vorkaufsrecht der Mieter und eine mehrjährige gesetzliche Sperrfrist geschützt bleiben — verkauft wird also zunächst vermietet, nicht leer.
Wie lange dauert der Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Von der fertigen Verkaufsmappe bis zur Beurkundung vergehen üblicherweise drei bis sechs Monate. Davor liegt die Vorbereitung: Mietunterlagen prüfen, fehlende Nachweise bei den Ämtern anfordern, den Zustand aufnehmen und den Preis festlegen. Je nach Aktenlage dauert das noch einmal mehrere Wochen.
Den größten Einfluss haben die Vollständigkeit der Unterlagen und ein Preis, der zum Ertrag passt: Ein Objekt, das zu hoch startet und später korrigiert wird, steht am Ende länger am Markt. Auch die Finanzierung des Käufers braucht Zeit, weil die Bank Mieten und Kosten eigenständig nachrechnet. Wird vor dem Verkauf aufgeteilt, verlängert sich der Vorlauf deutlich, weil behördliche Bearbeitungszeiten und Grundbucheintragungen hinzukommen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses an?
Wird innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist verkauft, ist der Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig; liegen Erwerb und Verkauf weiter auseinander, bleibt der Verkauf für Privatpersonen in der Regel steuerfrei. Werden mehrere Objekte in kurzer Folge veräußert, kann die Drei-Objekt-Grenze dazu führen, dass das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel annimmt.
Verkaufsnebenkosten wie Makler- oder Gutachterhonorare lassen sich steuerlich berücksichtigen, und bei gemischt genutzten Objekten mit Gewerbeeinheiten kommen umsatzsteuerliche Fragen hinzu. Welche Regelung im Einzelfall greift, klärt der Steuerberater — wir stellen die Zahlen und Unterlagen bereit, auf denen er aufbaut. Eine frühzeitige Abstimmung bewahrt vor Nachforderungen, mit denen niemand gerechnet hat.
Wie lässt sich der Ertragswert eines Mehrfamilienhauses vor dem Verkauf steigern?
Der Wert eines Renditeobjekts folgt dem Ertrag und dem örtlichen Bodenrichtwert. Wirksam ist deshalb alles, was die Einnahmen stabilisiert: bestehende Mieten im gesetzlich zulässigen Rahmen an das ortsübliche Niveau heranführen, Leerstände abbauen und Mietverträge sauber dokumentieren. Eine belegte Jahresnettokaltmiete wirkt stärker als jede Absichtserklärung.
Auf der Kostenseite senken energetische Modernisierungen die Bewirtschaftungskosten und sichern die Vermietbarkeit; ein gepflegter Zustand verkleinert den Posten, den ein Erwerber für Nachholarbeiten einplant. Welche Maßnahme sich vor dem Verkauf noch rechnet und welche man besser dem Käufer überlässt, hängt vom Objekt ab — diese Abwägung gehört an den Anfang der Vorbereitung, nicht ans Ende.
