Mehrfamilienhaus verkaufen mit Makler in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Was bei einem vermieteten Haus tatsächlich an Arbeit anfällt
Ein vermietetes Haus wird anders verkauft als ein Eigenheim. Käufer rechnen, bevor sie besichtigen: Sie wollen wissen, welche Mieten laufen, seit wann, mit welchen Vereinbarungen, und was am Gebäude in den nächsten Jahren ansteht. Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen mit Makler möchte, gibt vor allem diese Rechenarbeit ab, dazu die Beschaffung der Nachweise und die Abstimmung mit den Mietparteien.
Im Rhein-Erft- und Rhein-Sieg-Kreis sind Zinshäuser fast durchgängig Anlageobjekte. Ihr Preis entsteht nicht aus dem Quadratmeterpreis der Nachbarschaft, sondern aus dem, was das Haus einbringt und was es kostet. Beides muss belegt werden können, sonst korrigiert der Käufer den Preis nach unten oder die Bank zieht bei der Finanzierung nicht mit.
Die Mietaufstellung ist die Rechengrundlage
Am Anfang steht keine Bewertung, sondern eine Bestandsaufnahme der Mietverhältnisse. Dazu wird eine Mietaufstellung erstellt und Zeile für Zeile gegen die Mietverträge geprüft: Welche Nettokaltmiete ist vereinbart, welche wird tatsächlich gezahlt, welche Nebenkostenvorauszahlung läuft, seit wann besteht das Mietverhältnis und welche Nachträge gehören dazu. Aus den geprüften Werten ergibt sich die Jahresnettokaltmiete, und sie ist die Zahl, mit der später jeder Investor rechnet.
Dazu kommen die Unterlagen, die diese Zahl einordnen: die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre, die Historie der Mieterhöhungen samt noch offener Spielräume und die Frage, ob Mietrückstände bestehen. Ebenso wird festgehalten, was am Gebäude liegengeblieben ist, also der Instandhaltungsstau, und welche Arbeiten bereits beauftragt oder bezahlt sind. Wie aus diesen Größen ein Verkehrswert wird, steht ausführlich auf der Seite zum Mehrfamilienhaus bewerten; was der Markt daraus macht, zeigt der Mehrfamilienhaus Verkaufspreis.
Ein sauber dokumentierter Instandhaltungsstau ist übrigens kein Nachteil. Was offen benannt und beziffert ist, kann ein Käufer einkalkulieren; was er selbst entdeckt, zieht er in der Verhandlung doppelt ab.
Unterlagen, die eine finanzierende Bank sehen will
Beim Mehrfamilienhaus kauft selten jemand aus eigener Tasche. Der Käufer bringt seine Bank mit, und die prüft die Unterlagen so gründlich wie er selbst. Diese Prüfung heißt im Fachjargon Due Diligence: Vor dem Kauf wird alles durchgesehen, was Ertrag, Zustand und rechtliche Lage des Hauses belegt. Je vollständiger die Mappe von Anfang an ist, desto weniger Rückfragen und desto kürzer die Zeit bis zum Notartermin.
Diese Nachweise gehören in die Verkaufsmappe
- Mietverträge und Mietaufstellung: alle Verträge samt Nachträgen, dazu Soll- und Ist-Mieten, Vorauszahlungen und Leerstände.
- Betriebskostenabrechnungen: die Abrechnungen der zurückliegenden Jahre als Beleg für die nicht umlagefähigen Kosten.
- Grundbuchauszug, Flurkarte und Baulastenauskunft: Eigentumsverhältnisse, Rechte Dritter und Lasten des Grundstücks.
- Bauakte und Baugenehmigung: Genehmigungsstand, Flächen und Grundrisse aller Einheiten, auch für spätere Umbauten.
- Energieausweis für das Gebäude: beim Mehrfamilienhaus für das gesamte Haus, nicht je Wohnung.
- Heizung und Schornsteinfeger: Wartungsnachweise, Feuerstättenbescheid und Belege zu erneuerten Anlagenteilen.
Fehlt etwas, wird es bei den Ämtern angefordert, beim Katasteramt, beim Bauordnungsamt oder beim Grundbuchamt. Das ist Routinearbeit, dauert aber Wochen, und sie lässt sich parallel zur Vorbereitung erledigen statt mitten in der Verhandlung.
Provision beim Mehrfamilienhaus: frei vereinbar
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses greift die gesetzlich vorgeschriebene hälftige Teilung der Maklerprovision nicht. Sie gilt nur dann, wenn ein Verbraucher eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus kauft. Bei Ertragsobjekten wird die Provision also frei vereinbart, in der Praxis häufig vom Käufer getragen oder zwischen beiden Seiten aufgeteilt. Was gilt, gehört vor der Vermarktung in den Maklervertrag und nicht erst in den Kaufvertragsentwurf.
Bestehende Mietverhältnisse laufen beim Eigentümerwechsel unverändert weiter. Es gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete: Mit der Eintragung im Grundbuch tritt der Erwerber in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Gehören gewerblich genutzte Einheiten dazu, können zusätzlich die Regeln zum Betriebsübergang eine Rolle spielen. Für die Übergabe selbst ist ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Kautionskonten und Unterlagen das wichtigste Dokument. Steuerliche Fragen, etwa zur Spekulationsfrist oder zur Abschreibung, klärt der Steuerberater; wir stellen dafür die Zahlen bereit.
Wer als Käufer wirklich infrage kommt
Für ein Zinshaus mit acht Einheiten interessiert sich eine andere Gruppe als für ein Objekt mit dreißig, und wieder eine andere, wenn Gewerbeflächen im Erdgeschoss liegen. Private Kapitalanleger, Familienvermögen und überregionale Gesellschaften bewerten dasselbe Haus unterschiedlich. Welche Gruppe zu welchem Objekt passt, ist ein eigenes Thema und steht unter Zielgruppen für Mehrfamilienhäuser.
René Reuschenbach ist 1. Vorsitzender der Kölner Immobilienbörse. Über diesen Maklerverbund lässt sich ein Zinshaus vorgemerkten Anlegern zeigen, bevor es öffentlich inseriert wird. Für Eigentümer, die kein Aufsehen im Haus wollen, ist das oft der ausschlaggebende Punkt: Der Verkauf läuft, ohne dass jeder Mieter das Exposé im Portal findet.
Besichtigungen brauchen die Zustimmung der Mieterinnen und Mieter und eine Terminabsprache mit Vorlauf. Gesammelte Termine statt vieler Einzelbesuche halten die Belastung klein, und geprüfte Interessenten sorgen dafür, dass niemand unnötig durch die Wohnungen läuft. Vor der ersten Besichtigung werden deshalb Finanzierungsbestätigung und Kaufkraft abgefragt.
Vom ersten Gespräch bis zur Übergabe
- Bestandsaufnahme: Mietverträge, Mietaufstellung, Betriebskostenabrechnungen und Zustand des Gebäudes werden gesichtet.
- Unterlagen beschaffen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte und Energieausweis werden ergänzt, Fehlendes bei den Ämtern angefordert.
- Preis festlegen: aus geprüfter Jahresnettokaltmiete, Bewirtschaftungskosten und Zustand entsteht ein Preis, der einer Bankprüfung standhält.
- Ansprache: vorgemerkte Anleger zuerst, öffentliche Vermarktung nur, wenn Sie das wünschen.
- Interessenten prüfen: Finanzierungsnachweis vor der Besichtigung, Besichtigung nur mit Zustimmung der Mietparteien.
- Notar und Übergabe: Kaufvertragsentwurf abstimmen, Kautionen und Mietakten übertragen, Übergabeprotokoll erstellen.
Vom fertigen Exposé bis zur Beurkundung vergehen bei einem Mehrfamilienhaus üblicherweise drei bis sechs Monate. Die Vorbereitung davor dauert je nach Aktenlage noch einmal mehrere Wochen, und genau dort entscheidet sich, ob der Verkauf später zügig läuft.
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Wer den Verkauf lieber selbst in die Hand nimmt, findet den Weg dorthin unter Mehrfamilienhaus privat verkaufen. Welche Schritte in welcher Reihenfolge anstehen, listet die Checkliste zum Mehrfamilienhausverkauf.
Häufige Fragen zum Mehrfamilienhaus verkaufen mit Makler
Was macht ein Makler beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses konkret?
Die Arbeit beginnt bei den Mietverhältnissen. Es wird eine Mietaufstellung erstellt und gegen die Mietverträge geprüft, daraus die Jahresnettokaltmiete ermittelt, die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre werden gesichtet, ebenso die Mieterhöhungshistorie und offene Mietrückstände. Parallel wird der Zustand des Gebäudes aufgenommen und der Instandhaltungsstau dokumentiert, zusammen mit bereits beauftragten Maßnahmen.
Anschließend werden die Nachweise beschafft: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft, Bauakte und Baugenehmigung, Energieausweis für das Gebäude sowie Wartungsnachweise für Heizung und Schornstein. Aus all dem entsteht eine Mappe, die ein Investor und seine Bank prüfen können. Dazu kommen Preisfindung, Ansprache passender Käufergruppen, Bonitätsprüfung der Interessenten, Abstimmung der Besichtigungen mit den Mietparteien und die Begleitung bis zum Notartermin und zur Übergabe.
Welche Unterlagen verlangt die Bank des Käufers beim Mehrfamilienhausverkauf?
Finanziert wird nach Ertrag, deshalb steht die Mietaufstellung mit Soll- und Ist-Mieten an erster Stelle, zusammen mit den vollständigen Mietverträgen einschließlich aller Nachträge. Hinzu kommen die Betriebskostenabrechnungen der zurückliegenden Jahre, aus denen sich ablesen lässt, welche Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden können.
Für das Gebäude selbst werden Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft, Grundrisse und Flächenberechnungen, die Baugenehmigung sowie ein gültiger Energieausweis für das gesamte Haus benötigt. Nachweise über Modernisierungen, Wartung der Heizung und den letzten Feuerstättenbescheid vervollständigen die Mappe. Fehlende Dokumente lassen sich bei Grundbuchamt, Katasteramt und Bauordnungsamt anfordern; das dauert einige Wochen und gehört deshalb an den Anfang.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Das wird frei vereinbart. Die gesetzlich vorgeschriebene hälftige Teilung der Provision gilt nur beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher. Ein Mehrfamilienhaus ist ein Ertragsobjekt und fällt nicht darunter, eine gesetzliche Obergrenze gibt es dafür ebenfalls nicht.
In der Praxis übernimmt häufig der Käufer die Courtage, oder Verkäufer und Käufer teilen sie sich in einem vereinbarten Verhältnis. Entscheidend ist, dass die Regelung vor dem Start der Vermarktung schriftlich im Maklervertrag steht und im Exposé für Interessenten erkennbar ist. So weiß jeder Beteiligte vor der ersten Besichtigung, mit welchen Erwerbsnebenkosten er rechnet.
Was passiert mit den Mietverträgen, wenn das Mehrfamilienhaus verkauft wird?
Die Mietverhältnisse laufen unverändert weiter. Es gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete: Mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch tritt dieser in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein, mit denselben Mieten, Fristen und Vereinbarungen. Ein Eigentümerwechsel allein ist kein Kündigungsgrund.
Beim Übergang werden Mietakten, Kautionsnachweise und die Unterlagen für die laufende Nebenkostenabrechnung an den Erwerber übergeben. Die Mietparteien werden anschließend schriftlich über den Wechsel und die neue Zahlungsanschrift informiert. Wer die Kaution in welcher Form weiterführt, gehört in den Kaufvertrag und in das Übergabeprotokoll, damit später keine Zweifel entstehen.
Wie laufen Besichtigungen in einem vermieteten Mehrfamilienhaus ab?
Nur mit Zustimmung der Mieterinnen und Mieter und mit angemessenem zeitlichem Vorlauf. Niemand ist verpflichtet, kurzfristig Fremde in seine Wohnung zu lassen, und ein respektvoller Umgang liegt auch im Interesse des Verkäufers: Unzufriedene Mietparteien sind für einen Investor ein Risiko, keine Nebensache.
In der Praxis werden Termine gebündelt, damit nicht jede Woche jemand durch das Haus geht. Häufig genügt es, zunächst Treppenhaus, Keller, Dach und eine repräsentative Wohnung zu zeigen; die übrigen Einheiten kommen erst dazu, wenn ein Kauf ernsthaft im Raum steht. Vor dem ersten Termin werden Finanzierungsbestätigung und Kaufkraft der Interessenten geprüft, damit die Zahl der Besuche klein bleibt.
Wie lange dauert es, ein Mehrfamilienhaus mit Makler zu verkaufen?
Von der fertigen Verkaufsmappe bis zur Beurkundung vergehen üblicherweise drei bis sechs Monate. Davor liegt die Vorbereitung: Mietunterlagen prüfen, fehlende Nachweise bei den Ämtern anfordern, Zustand aufnehmen und den Preis festlegen. Je nach Aktenlage dauert das noch einmal mehrere Wochen.
Den größten Einfluss auf die Dauer haben die Vollständigkeit der Unterlagen und ein Preis, der zum Ertrag passt. Ein Objekt, das zu hoch startet und später korrigiert wird, steht am Ende länger am Markt als eines, das von Beginn an realistisch angeboten wird. Auch die Finanzierung des Käufers braucht Zeit, weil die Bank Mieten und Kosten eigenständig nachrechnet.
Wie findet ein Makler Käufer für ein Mehrfamilienhaus?
Über vorgemerkte Interessenten und über Maklerverbünde, in denen Angebote und Kaufgesuche abgeglichen werden. Für Ertragsobjekte ist das der übliche Weg, weil die Käufergruppe klein und bekannt ist: private Kapitalanleger, Familienvermögen, regionale und überregionale Immobiliengesellschaften sowie Projektentwickler, die eine spätere Aufteilung prüfen.
Eine Veröffentlichung in Immobilienportalen erfolgt nur, wenn der Eigentümer sie wünscht. Viele Verkäufe vermieteter Häuser laufen bewusst ohne öffentliches Inserat, damit im Haus keine Unruhe entsteht und der Kreis der Interessenten überschaubar bleibt. Vor jeder Besichtigung werden Finanzierungsbestätigung und Bonität geprüft.
