Verkaufsanfrage für Ihr Mehrfamilienhaus in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Was nach dem Absenden Ihrer Anfrage passiert
Eine Anfrage ist der Anfang eines Gesprächs, nicht dessen Ergebnis. Über das Formular schicken Sie uns die Kerndaten Ihres Hauses. Wir sehen sie durch und melden uns telefonisch, um die Punkte zu klären, die aus keinem Formular hervorgehen: den tatsächlichen Zustand der Anlage, die Struktur der Mietverhältnisse, Ihren zeitlichen Rahmen. Danach folgt ein Termin am Objekt, und zwar einer, bei dem auch Keller, Dachboden und Technikräume aufgeschlossen werden. Bei einem Renditeobjekt entsteht eine belastbare Einschätzung nicht am Schreibtisch, sondern erst, wenn Zahlen und Augenschein zusammenkommen.
Aus Besichtigung, Mietunterlagen und den Abschlüssen, die im Rhein-Erft-Kreis und im angrenzenden Rhein-Sieg-Kreis tatsächlich zustande gekommen sind, entsteht dann eine Preisspanne, über die wir mit Ihnen sprechen. Wie lange es von dort bis zur notariellen Beurkundung dauert, hängt vom Objekt ab; bei Mehrfamilienhäusern sind drei bis sechs Monate der übliche Rahmen. Anfragen erreichen uns aus Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung ebenso wie aus Hürth, Frechen, Alfter oder Erftstadt. Wer sich zuerst einen Überblick über den gesamten Ablauf verschaffen möchte, findet ihn auf der Übersichtsseite Mehrfamilienhaus verkaufen.
Welche Angaben ein Käufer später ohnehin sehen will
Ein Mehrfamilienhaus wird nicht nach Geschmack gekauft, sondern nachgerechnet. Wer ernsthaft kauft, prüft das Objekt vorher systematisch durch — in der Branche heißt diese Prüfung Due Diligence, gemeint ist schlicht: Jede Angabe wird an einem Beleg gemessen. Alles, was Sie uns jetzt schon mitgeben, sparen Sie sich später als Rückfrage.
Am weitesten tragen Lage und Baujahr, die Zahl der Einheiten und ihre Wohnflächen sowie eine aktuelle Mietaufstellung: welche Wohnung zu welcher Kaltmiete vermietet ist und was daraus in Summe als Jahresnettokaltmiete zusammenkommt — also die Miete ohne Betriebskosten, hochgerechnet auf zwölf Monate. Dazu gehört der Hinweis, ob eine Einheit derzeit leer steht, und die Art der Mietverträge: unbefristet, mit von vornherein vereinbarten Erhöhungsschritten (Staffelmiete) oder an den Preisindex gekoppelt (Indexmiete). Das verändert, womit ein Erwerber künftig rechnen darf. Hilfreich sind außerdem die letzte Betriebskostenabrechnung und die Angabe, ob Mietrückstände offen sind. Wie aus diesen Angaben eine Zahl wird, erklären wir bei der Bewertung eines Mehrfamilienhauses; womit Sie im Markt rechnen können, steht bei den Verkaufspreisen für Mehrfamilienhäuser.
Zustand, Instandhaltung und laufende Finanzierung
Die zweite Hälfte der Angaben betrifft das Gebäude selbst. Wichtig sind Dach, Fassade, Fenster, Steigleitungen und Elektrik — und vor allem, was davon in den letzten Jahren erneuert wurde. Fehlt Vergleichbares seit langem, spricht man von einem Instandhaltungsstau: aufgeschobene Arbeiten, die ein Käufer nachholen muss und deshalb vom Preis abzieht. Offen genannt kostet ein solcher Rückstand weniger als in der Prüfung entdeckt, weil er dann nur noch als Nachverhandlungsgrund taugt. Umgekehrt zählt auch das Positive: Maßnahmen, die bereits beschlossen oder sogar beauftragt sind, gehören in die Anfrage.
Dazu kommen die Heizungsart und der Energieausweis, der bei einem Mehrfamilienhaus für das gesamte Gebäude ausgestellt wird und nicht je Wohnung. Und schließlich die Frage, ob das Haus noch finanziert ist: Ein laufendes Darlehen und die im Grundbuch eingetragene Grundschuld werden beim Verkauf abgelöst, das braucht etwas Vorlauf beim Kreditinstitut. Welche Papiere darüber hinaus zusammenkommen, haben wir in der Checkliste für den Verkauf zusammengestellt; wen wir mit dem Objekt später ansprechen, lesen Sie unter Zielgruppen für Mehrfamilienhäuser.
Eine Anfrage ist noch kein Auftrag
Mit dem Absenden des Formulars entsteht kein Maklervertrag. Sie legen sich weder auf einen Preis noch auf einen Zeitpunkt fest und können das Gespräch nach der Einschätzung beenden. Ein Auftrag kommt erst zustande, wenn Sie ihn unterschreiben — was dann zu unseren Aufgaben gehört, steht unter Mehrfamilienhaus mit Makler verkaufen. Auch eine Provision fällt erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags an; bei einem Mehrfamilienhaus ist sie frei vereinbar, weil die gesetzlich vorgeschriebene hälftige Teilung nur beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher greift.
Was wir dabei nicht leisten, sagen wir vorher: Wir sind Makler, keine Steuerberater und keine Rechtsanwälte. Ob Ihr Verkauf noch in die gesetzliche Spekulationsfrist fällt, wie sich der Erlös bei einer Erbengemeinschaft aufteilt oder was eine Gewerbeeinheit im Haus steuerlich bedeutet, rechnet Ihnen Ihr Steuerberater aus — wir sagen Ihnen nur, wann es Zeit wird, ihn zu fragen, und stellen ihm die Objektzahlen zusammen.
Objektart Schritt 1 / 9
Was möchten Sie verkaufen?
Wo liegt Ihre Immobilie?
Eckdaten zu Ihrer Wohnung
Um welchen Haustyp handelt es sich?
Eckdaten zu Ihrem Haus
Eckdaten zu Ihrem Mehrfamilienhaus
Eckdaten zu Ihrem Grundstück
Haben Sie eine Preisvorstellung?
Ihre Kontaktdaten
Noch ein letzter Schritt – wie erreichen wir Sie?
Vielen Dank!
Ihre Anfrage wurde erfolgreich übermittelt. Wir melden uns zeitnah bei Ihnen.
Häufige Fragen zur Verkaufsanfrage für ein Mehrfamilienhaus
Welche Rolle spielen die bestehenden Mietverträge bei der Anfrage zu einem Mehrfamilienhaus?
Die Mietverhältnisse laufen beim Eigentümerwechsel unverändert weiter — es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete". Der Erwerber tritt also in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein, mit den Verträgen, die heute gelten. Deshalb ist eine vollständige Sichtung sämtlicher Mietverträge samt aller Nachträge der erste Schritt: Aus ihr ergibt sich, welche Erträge das Haus dauerhaft trägt und welche davon befristet, gestaffelt oder an den Preisindex gebunden sind.
Dazu gehören die hinterlegten Mietkautionen, die Betriebskostenabrechnungen der letzten Abrechnungsjahre und schriftliche Absprachen mit einzelnen Mietparteien, etwa über Stellplätze oder Gartenflächen. Eine geordnete Mietaufstellung beantwortet die Fragen, die ein Investor ohnehin stellt, bevor er sie stellen muss. Für die Anfrage selbst reichen die Eckdaten; die Papiere sortieren wir anschließend gemeinsam.
Wie entsteht aus meinen Angaben eine erste Einschätzung für ein Mietshaus?
Bei vermieteten Objekten steht der Ertrag im Mittelpunkt, nicht der Wiederbeschaffungswert der Bausubstanz. Angewandt wird deshalb das Ertragswertverfahren: Ausgangspunkt ist der dauerhaft erzielbare Jahresmietertrag. Davon werden die Kosten abgezogen, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können, dazu ein rechnerischer Betrag für künftige Instandhaltung. Der verbleibende Reinertrag wird über die restliche Nutzungsdauer des Gebäudes und den örtlichen Liegenschaftszins in einen Kapitalwert umgerechnet.
Der Grund und Boden wird getrennt betrachtet und über den Bodenrichtwert angesetzt, den der Gutachterausschuss des Kreises veröffentlicht. Das Ergebnis ist eine begründete Spanne, keine Zusage — der Preis entsteht am Ende in der Verhandlung. Für die Bank des Käufers ist eine nachvollziehbare Herleitung trotzdem wertvoll, weil sie die Kreditprüfung beschleunigt.
Wird die Maklerprovision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses hälftig geteilt?
Nein. Die gesetzlich vorgeschriebene Halbteilung gilt nur, wenn ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung an einen Verbraucher verkauft wird. Ein Mehrfamilienhaus ist eine Anlageimmobilie, und dort ist die Provision frei vereinbar — sie kann geteilt, anders gewichtet oder ganz von einer Seite getragen werden.
Was das im Einzelfall heißt, hängt von der Marktlage und vom Zuschnitt des Objekts ab; besprochen und schriftlich festgehalten wird es vor dem Vermarktungsstart, nicht danach. Fällig wird die Provision in jedem Fall erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags — nicht mit der Anfrage, nicht mit der Besichtigung und nicht mit der Einschätzung.
Welche Angaben zum Zustand eines Mehrfamilienhauses sind wichtig?
Den größten Einfluss haben die Bauteile, deren Erneuerung teuer ist: Dach, Fassade und Dämmung, Fenster, Heizungsanlage, Steigleitungen und Elektrik. Entscheidend ist weniger das Baujahr als der Zeitpunkt der letzten Erneuerung. Eine Liste der durchgeführten Modernisierungen mit Jahreszahlen ist deshalb die nützlichste Angabe überhaupt — und ebenso der offen genannte Rückstand bei Arbeiten, die seit längerem anstehen.
Dazu kommt der Energieausweis, der bei einem Mehrfamilienhaus für das gesamte Gebäude ausgestellt wird. Er ist gesetzlich vorgeschrieben und muss Interessenten spätestens zur Besichtigung vorliegen; die energetischen Kennwerte darin beeinflussen die Kaufentscheidung inzwischen spürbar, weil sich aus ihnen der künftige Sanierungsbedarf ablesen lässt. Fehlt der Ausweis oder ist er abgelaufen, sagen wir Ihnen, wer ihn ausstellt.
Welche Unterlagen sind für die Prüfung eines Mietshauses erforderlich?
Zur Grundausstattung gehören ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte, Bauzeichnungen und eine Wohnflächenberechnung. Hinzu kommen die Mietverträge samt Nachträgen, die Betriebskostenabrechnungen der letzten Abrechnungsjahre und Nachweise über größere Instandhaltungen und Modernisierungen. Aus diesen Papieren entsteht die Mieteraufstellung, die Kaltmieten, Vorauszahlungen und Wohnungsgrößen in einer Übersicht zusammenfasst.
Fehlen einzelne Dokumente, weil sie bei einer Behörde oder im Archiv liegen, fordern wir sie mit Ihrer Vollmacht an. Für die Anfrage selbst brauchen Sie davon nichts zur Hand zu haben — die Unterlagensammlung ist der zweite Schritt, nicht der erste. Je vollständiger sie zum Vermarktungsstart ist, desto weniger Rückfragen kosten später Zeit.
Was passiert nach dem Absenden der Verkaufsanfrage?
Zuerst ruft ein Berater an. In diesem Gespräch klären wir Baujahr, Modernisierungsstand, die Mietsituation und Ihren Zeitplan und verabreden einen Termin am Objekt. Dieser Termin ist unverzichtbar, weil sich Zustand, Schnitt der Einheiten und die tatsächliche Lage im Quartier aus Formularangaben nicht ablesen lassen.
Danach werten wir Zahlen und Unterlagen aus und besprechen die Preisspanne mit Ihnen. Entscheiden Sie sich für den Verkauf, folgen ein Exposé mit aufbereiteten Zahlen, Grundrissen und Fotos sowie der Abgleich mit den Suchprofilen, die uns bereits vorliegen. Bis zur Beurkundung vergehen bei Mehrfamilienhäusern erfahrungsgemäß drei bis sechs Monate; über jeden Zwischenschritt halten wir Sie auf dem Laufenden.
