Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Wann sich die Umwandlung lohnt und was sie voraussetzt
Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen lässt, macht aus einem einzigen Renditeobjekt mehrere einzeln handelbare Einheiten. Werden diese nacheinander an Selbstnutzer und private Anleger abgegeben, liegt die Summe der Einzelpreise im Rhein-Erft-Kreis und im Umland zwischen Köln und Bonn in vielen Fällen über dem, was ein Paketkäufer für das ungeteilte Haus zahlen würde. Dem steht die andere Seite gegenüber: Die Aufteilung kostet Zeit, sie kostet Geld, bevor der erste Euro zurückfließt, und der Erlös kommt in Etappen statt in einer Summe. Bevor Eigentümer ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, lohnt sich deshalb eine nüchterne Rechnung über beide Seiten.
Rechtlich entsteht Wohnungseigentum nicht durch den Entschluss des Eigentümers, sondern erst am Ende einer Kette: Zeichnung, Behördenbescheid, notarielle Urkunde, Grundbucheintrag. Fehlt ein Glied, gibt es kein Wohnungseigentum, sondern nur einen Plan davon.
Die Aufteilung Schritt für Schritt
- Maßstabsgetreuer Aufteilungsplan durch einen Architekten
- Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde
- Ausarbeitung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- Notarielle Beurkundung durch alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer
- Anlage der eigenständigen Wohnungsgrundbücher beim Grundbuchamt
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Der Aufteilungsplan ist eine maßstabsgetreue Zeichnung des gesamten Gebäudes mit allen Geschossen. Er trennt zeichnerisch, was künftig einem einzelnen Eigentümer allein gehört — die Wohnung oder Gewerbeeinheit — von dem, was allen gemeinsam gehört: Treppenhaus, Dach, Fassade, Grundstück. Jede Einheit bekommt darin eine eigene Nummer, und genau diese Nummer taucht später in der Teilungserklärung und im Wohnungsgrundbuch wieder auf. Der Plan ist damit die Grundlage für alles Weitere.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt das Bauamt, nachdem es die Pläne geprüft hat. Sie bestätigt, dass jede Einheit durch feste Wände und Decken baulich von den Nachbareinheiten getrennt ist, einen eigenen abschließbaren Zugang hat und über eigene Küche und Sanitärräume verfügt. Was im Einzelnen verlangt wird, ergibt sich aus dem Bauordnungsrecht des Landes; wie die Anforderungen im konkreten Fall auszulegen sind, entscheidet die Bauaufsicht. Bei Altbauten ist das der Punkt, an dem eine Aufteilung scheitern oder teuer werden kann — etwa wenn Schallschutz oder Zugänge nachgerüstet werden müssen.
Die Teilungserklärung ist das Dokument, mit dem der Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt erklärt, wie das Haus aufgeteilt wird. Sie legt für jede Einheit einen Miteigentumsanteil fest — den rechnerischen Bruchteil am gemeinsamen Eigentum, nach dem sich später Stimmrecht und Kostenverteilung richten. Sie bestimmt außerdem, welche Flächen einem einzelnen Eigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden, etwa Stellplätze oder Gartenanteile. Die beigefügte Gemeinschaftsordnung regelt, wie die künftigen Eigentümer miteinander umgehen: Beschlüsse, Kostenverteilung, bauliche Veränderungen. Was hier ungeschickt formuliert ist, begleitet die Gemeinschaft jahrzehntelang.
Beim Notar wird aus dem Entwurf eine Urkunde
Die Teilung muss notariell beurkundet werden, und unterschreiben müssen alle, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Der Notar prüft den Entwurf auf Vereinbarkeit mit dem Wohnungseigentumsrecht und darauf, ob Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Erklärung zueinander passen. Gehört das Haus mehreren Personen oder einer Erbengemeinschaft, müssen alle Beteiligten mitwirken oder eine Vollmacht vorlegen — bei einer Erbschaftsimmobilie ist deshalb die saubere Dokumentation der Erbenstellung der Schritt, der am häufigsten aufhält.
Aus einem Grundbuch werden viele
Nach der Beurkundung reicht der Notar den Antrag beim Grundbuchamt ein. Die Behörde schließt das bisherige Grundbuchblatt des Gesamtgrundstücks und legt für jede Wohneinheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt an. Erst mit dieser Eintragung existiert rechtlich selbstständiges Wohnungseigentum, das einzeln verkauft, vererbt oder beliehen werden kann — vorher ist die Teilungserklärung nur eine Absichtserklärung auf Papier. Wer von hier aus weiterdenkt, sollte früh klären, ob die Einheiten vermietet oder frei verkauft werden sollen; beim Verkauf vermieteter Wohnungen ist der Käuferkreis ein anderer als bei einer bezugsfreien Einheit. Eine belastbare Bewertung des Mehrfamilienhauses im Ist-Zustand gehört an den Anfang dieser Überlegung, nicht ans Ende.
Was die Aufteilung für die Mieter bedeutet
Die Aufteilung eines vermieteten Hauses ist ein zulässiger und geregelter Vorgang — aber sie betrifft Menschen, die in dem Haus wohnen, und der Gesetzgeber hat dafür klare Regeln aufgestellt. Wer sie kennt, plant realistisch; wer sie übersieht, riskiert Rückabwicklungen und Streit. Drei Punkte sind entscheidend:
- Die Mietverträge laufen unverändert weiter. An Miethöhe, Laufzeit und Kündigungsschutz ändert die Umwandlung nichts. Wer eine Einheit kauft, tritt in den bestehenden Vertrag ein.
- Der Mieter hat ein Vorkaufsrecht an seiner Wohnung. Wird die Einheit nach der Umwandlung zum ersten Mal verkauft, darf der Mieter zu denselben Bedingungen eintreten, die mit dem Käufer ausgehandelt wurden. Dafür hat er eine kurze gesetzliche Frist, und er muss ordentlich darüber informiert werden.
- Nach der Umwandlung gilt eine Sperrfrist. In dieser Zeit kann ein neuer Eigentümer dem Mieter nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Die Frist dauert mehrere Jahre; wie lange genau, legt das jeweilige Bundesland fest.
Hinzu kommt eine Hürde, die viele Eigentümer erst spät entdecken: In Gebieten, die eine Kommune unter besonderen Schutz gestellt hat, kann die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig sein. Ob das für Ihr Objekt gilt, entscheidet die Kommune, in der das Haus steht — diese Frage gehört ganz an den Anfang, vor den ersten Architektenauftrag.
Ehrlich gesagt ist das der Grund, warum wir bei bewohnten Häusern früh und offen mit den Eigentümern über die Mieterseite sprechen. Eine Aufteilung, die an einer fehlenden Genehmigung oder einem übergangenen Vorkaufsrecht hängenbleibt, kostet mehr als sie einbringt.
Was nach der Aufteilung auf Sie zukommt
Mit der Eintragung der Wohnungsgrundbücher entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft, und die braucht einen Verwalter. Diese Aufgabe übernehmen wir ausdrücklich nicht: Eine eigene WEG-Verwaltung führen wir nicht. Dass Sie das früh wissen, ist uns wichtiger, als den Auftrag größer aussehen zu lassen — die Verwalterbestellung sollten Sie rechtzeitig mit einem Verwaltungsunternehmen klären, nicht erst, wenn die erste Wohnung verkauft ist. Für alles, was den Verkauf der Einheiten betrifft, stehen wir Ihnen im Großraum Köln/Bonn und im Rhein-Erft-Kreis zur Verfügung.
Häufige Fragen zur Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen
Bringt die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen wirklich mehr Erlös?
In vielen Fällen ja: Einzeln verkaufte Eigentumswohnungen sprechen Selbstnutzer und private Anleger an, und dieser Käuferkreis ist deutlich größer als der für ein ganzes Renditehaus. In der Summe liegt der Einzelverkauf deshalb häufig über dem Preis, den ein Paketkäufer bietet. Pauschal versprechen lässt sich das aber nicht — es hängt an Lage, Zuschnitt, Zustand und daran, ob die Wohnungen vermietet oder bezugsfrei sind.
Der Aufteilung stehen Vorleistungen gegenüber: Architekt, Behörde, Notar und Grundbuchamt wollen bezahlt werden, bevor der erste Kaufvertrag geschlossen ist. Dazu kommt Zeit. Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses im Ganzen dauert in der Regel drei bis sechs Monate; die Aufteilung mit anschließender Einzelvermarktung zieht sich über einen deutlich längeren Zeitraum, und der Erlös fließt in Etappen. Wer auf einen schnellen, einmaligen Zufluss angewiesen ist, fährt mit dem Verkauf im Ganzen oft besser.
Welche Schritte sind nötig, um ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufzuteilen?
Am Anfang steht der Aufteilungsplan: Ein Architekt zeichnet das Gebäude maßstabsgetreu und trennt darin das künftige Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum. Mit diesem Plan wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Bauaufsichtsbehörde beantragt. Sie bestätigt, dass jede Einheit baulich für sich steht — eigener abschließbarer Zugang, eigene Küche, eigene Sanitärräume.
Liegt der Bescheid vor, entwirft der Notar die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung und beurkundet sie. Danach schließt das Grundbuchamt das alte Grundbuchblatt und legt für jede Wohneinheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. Erst dann existiert rechtlich selbstständiges Wohnungseigentum. Wir sortieren diese Schritte vorab, damit die Unterlagen vollständig sind, wenn die Behörde sie anfordert — das ist der häufigste Grund für Verzögerungen.
Welche Kosten entstehen bei der Aufteilung, und wie ist die Maklerprovision geregelt?
Zu kalkulieren sind die Architektenleistung für den Aufteilungsplan, die Verwaltungsgebühr für die Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie Notar- und Grundbuchkosten für Beurkundung und Eintragung. Diese Beträge fallen an, bevor eine einzige Wohnung verkauft ist — sie sind die Vorleistung, gegen die der erwartete Mehrerlös gerechnet werden muss. Wie hoch sie im Einzelfall ausfallen, hängt von Größe und Zuschnitt des Gebäudes ab; eine belastbare Schätzung liefern Architekt und Notariat.
Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist die Maklerprovision frei vereinbar — die gesetzliche hälftige Teilung gilt für diese Objektart nicht. Anders liegt es, wenn die aufgeteilten Wohnungen später einzeln an private Käufer verkauft werden: Dann beträgt unsere Provision jeweils 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer — der in Nordrhein-Westfalen marktübliche Satz. Dass sie beim Verkauf an private Käufer hälftig geteilt wird, ist gesetzlich vorgeschrieben; die Höhe selbst wird frei vereinbart.
Wie lange dauert es, ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufzuteilen?
Einen verlässlichen Standardwert gibt es nicht, weil zwei der Schritte nicht in der Hand des Eigentümers liegen: die Prüfung der Pläne durch die Bauaufsichtsbehörde und die Eintragung durch das Grundbuchamt. Beide Laufzeiten schwanken mit der Auslastung der jeweiligen Stelle. Planen Sie für den gesamten Weg von der ersten Zeichnung bis zu den fertigen Wohnungsgrundbüchern mehrere Monate ein und sehen Sie Luft für Rückfragen der Behörde vor.
Was sich beschleunigen lässt, ist die Vorbereitung. Während das Bauamt prüft, lassen sich Miteigentumsanteile berechnen, Unterlagen zusammenstellen und die Vermarktungsstrategie für die einzelnen Einheiten festlegen. Wer diese Arbeiten erst nach dem Bescheid beginnt, verliert die Wartezeit ungenutzt.
Welche Rechte haben die Mieter, wenn das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird?
Die bestehenden Mietverträge laufen unverändert weiter — an Miethöhe, Laufzeit und Kündigungsschutz ändert die Umwandlung nichts. Wird eine Wohnung nach der Aufteilung zum ersten Mal verkauft, hat der Mieter, der darin wohnt, ein gesetzliches Vorkaufsrecht: Er kann zu denselben Bedingungen eintreten, die mit dem Käufer vereinbart wurden, und muss darüber ordnungsgemäß informiert werden. Dafür gilt eine kurze gesetzliche Frist.
Zusätzlich greift nach der Umwandlung eine mehrjährige gesetzliche Sperrfrist, in der ein neuer Eigentümer nicht wegen Eigenbedarf kündigen kann; ihre Länge legt das jeweilige Bundesland fest. In Gebieten mit besonderem Schutz kann die Umwandlung außerdem genehmigungspflichtig sein — das klärt die zuständige Kommune. Diese Regeln sind kein Hindernis, das man umgehen müsste, sondern der Rahmen, in dem die Aufteilung stattfindet. Wir sagen Eigentümern deshalb früh, was gilt, und empfehlen bei Zweifelsfragen den Weg über eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht.
Welche Wohnungsgrößen lassen sich nach der Aufteilung am besten verkaufen?
Nach unserer Beobachtung finden Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit rund 50 bis 80 Quadratmetern den größten Kreis an Interessenten: Sie passen für Singles, Paare, Ältere, die sich verkleinern, und für Kapitalanleger gleichermaßen. Sehr große Einheiten und sehr kleine Appartements sprechen jeweils eine engere Gruppe an — das heißt nicht, dass sie sich schlecht verkaufen, nur dass es länger dauern kann.
Wichtiger als die reine Quadratmeterzahl ist oft, was zur Wohnung gehört. Ein Balkon, ein zugeordneter Stellplatz oder ein Aufzug im Haus verändern die Nachfrage spürbar. Solche Zuordnungen werden in der Teilungserklärung festgelegt — es lohnt sich also, schon beim Aufteilen darüber nachzudenken, wie die einzelnen Einheiten später am Markt stehen sollen.
