Mehrfamilienhaus im Alter verkaufen in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Beim Mietshaus geht es selten ums Wohnen, sondern um die Arbeit
Bei einem Einfamilienhaus dreht sich die Frage im Alter darum, ob das eigene Zuhause noch passt. Bei einem Mehrfamilienhaus ist das anders. Die meisten Eigentümer wohnen gar nicht darin oder nur in einer der Einheiten — das Haus ist vor allem eine Aufgabe. Und die hört nicht auf: Mieterwechsel, Handwerker, die Abrechnung einmal im Jahr, Reklamationen, irgendwann die Heizung oder das Dach.
Wenn diese Aufgabe schwerer wiegt als früher, heißt das nicht automatisch, dass verkauft werden muss. Es heißt zunächst nur, dass die heutige Lösung nicht mehr die einzige sein muss. Diese Seite legt die Wege nebeneinander, die es in dieser Lage gibt, und sagt zu jedem dazu, was er kostet und was er einbringt. Die Entscheidung gehört Ihnen und Ihrer Familie, nicht uns.
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Woran sich der Aufwand im Alltag festmacht
Bevor es um Wege geht, hilft eine nüchterne Aufstellung dessen, was tatsächlich an Arbeit anfällt. Die folgenden Punkte hören wir in Gesprächen mit Vermietern zwischen Köln und Bonn am häufigsten:
- Jeder Auszug bringt Wohnungsabnahme, Renovierung, Inserat, Besichtigungen und die Auswahl neuer Mieter mit sich.
- Die Betriebskostenabrechnung muss fristgerecht erstellt werden, auch wenn sich gerade niemand darum kümmern mag.
- Reparaturmeldungen kommen ohne Vorwarnung, und ein Handwerker muss gefunden, beauftragt und bezahlt werden.
- Mieterhöhungen, Modernisierungen und Kündigungen sind an Formalien gebunden, bei denen ein Fehler das ganze Vorhaben kippt.
- Ältere Häuser im Rhein-Erft-Kreis haben oft eine Sanierung vor sich, die entschieden und finanziert werden will.
Fünf Wege nebeneinander, mit ihren Haken
| Weg | Die Arbeit am Haus | Was dabei hereinkommt | Was vorher geklärt sein sollte |
|---|---|---|---|
| Alles so lassen | bleibt vollständig bei Ihnen | die Mieteinnahmen laufen unverändert weiter | dass die Pflichten eines Vermieters mit dem Alter nicht kleiner werden — Fristen bei Abrechnung und Reparatur gelten weiter |
| Bewirtschaftung abgeben | übernimmt eine Mietverwaltung | die Mieten laufen weiter, abzüglich des Honorars für die Verwaltung | welche Aufgaben genau übergehen, welche bei Ihnen bleiben und wer im Notfall entscheiden darf |
| Verkaufen | endet mit der Übergabe an den Käufer | der Kaufpreis auf einmal; die laufende Einnahme entfällt dafür | wohin das Kapital danach soll und wie der Verkauf steuerlich einzuordnen ist |
| Zu Lebzeiten übertragen | geht an die nächste Generation über | kein Kaufpreis, das Haus bleibt in der Familie | die Folgen für Erbe und Steuer, gemeinsam mit Notar und Steuerberater |
| Aufteilen und einzeln verkaufen | steigt zunächst spürbar an | in der Summe oft mehr als beim Verkauf am Stück | wie lange das Verfahren dauert und welche Rechte Ihre Mieter bei der Umwandlung erhalten |
Keiner dieser Wege ist der vernünftige und die anderen die unvernünftigen. Welcher passt, hängt daran, ob Sie die Einnahme brauchen, ob jemand in der Familie das Haus übernehmen will und wie viel Aufwand Sie tragen möchten.
Behalten und die Bewirtschaftung abgeben
Der Weg, an den viele zuletzt denken: Das Haus bleibt Ihr Eigentum, die tägliche Arbeit daran nicht. Eine Mietverwaltung kostet einen Anteil der Miete, erhält Ihnen aber die Einnahme und nimmt Ihnen die Termine ab. Für Eigentümer, die ihr Haus eigentlich behalten möchten und nur die Bewirtschaftung nicht mehr stemmen, ist das oft die naheliegendere Antwort als ein Verkauf.
Ein Wort zur Abgrenzung, damit Sie richtig planen: Eine Eigentümergemeinschaft verwalten wir nicht — dafür gibt es WEG-Verwalter, und wer sein Haus aufteilt, braucht einen davon. Was wir für Vermieter übernehmen, ist der laufende Betrieb eines Mietshauses: Mietersuche mit Bonitätsprüfung, Übergabeprotokolle beim Mieterwechsel, die Beauftragung von Handwerkern und die Nebenkostenabrechnung. Was dazugehört und was nicht, steht auf unserer Seite zum Vermietungsservice.
Verkaufen: ein Schlussstrich, der sich beziffern lässt
Beim Verkauf wird aus dem Ertragsobjekt Kapital. Das ist der Reiz — und zugleich der Preis: Die monatliche Einnahme fällt weg, und was danach mit dem Erlös geschieht, sollte vorher besprochen sein und nicht erst beim Notartermin. Sinnvoll ist deshalb, mit dem Wert zu beginnen und nicht mit der Entscheidung. Was ein Mietshaus im Großraum Köln/Bonn einbringt, hängt an den nachhaltig erzielbaren Mieten, am Zustand der Bausubstanz und an der Lage; wie wir das ermitteln, steht auf der Seite zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern.
Die bestehenden Mietverhältnisse bleiben dabei unangetastet. Der Käufer tritt mit der Eintragung im Grundbuch in die laufenden Verträge ein — für Kapitalanleger ist genau das der Vorteil, weil die Erträge vom ersten Tag an fließen. Vom ersten Gespräch bis zum Notartermin vergehen bei einem Mehrfamilienhaus erfahrungsgemäß drei bis sechs Monate. Wie der Ablauf im Einzelnen aussieht, steht auf der Übersicht Mehrfamilienhaus verkaufen.
Zu Lebzeiten an die nächste Generation übergeben
Manchmal ist die eigentliche Frage nicht, ob verkauft wird, sondern wann das Haus weitergegeben wird. Eine Übertragung zu Lebzeiten — ganz oder in Schritten, mit oder ohne Gegenleistung — ist ein eigener Weg mit eigenen Folgen für Erbe und Steuer. Das gehört in die Hände eines Notars und einer Steuerberatung, nicht in eine Maklerberatung; wir sagen Ihnen, was das Haus wert ist, und halten uns beim Rest zurück. Wer sich stattdessen ansehen möchte, was im Erbfall passiert, findet das unter Mehrfamilienhaus erben und verkaufen.
Aufteilen und einzeln verkaufen
Ein Haus in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen und diese nacheinander zu verkaufen, bringt in der Summe häufig mehr, weil neben Investoren auch Selbstnutzer als Käufer in Frage kommen. Der Weg ist allerdings lang: Es braucht behördliche Bestätigungen, eine notariell beurkundete Aufteilung und Änderungen im Grundbuch, und Ihre Mieter erhalten bei der Umwandlung besondere Rechte an ihrer Wohnung. Ob sich der Aufwand in Ihrem Fall rechnet, ist eine Rechenaufgabe; die Einzelheiten stehen auf der Seite Aufteilung in Eigentumswohnungen und für den Sonderfall einzelner Einheiten unter Verkauf vermieteter Wohnungen.
Was wir übernehmen, wenn die Entscheidung für den Verkauf fällt
Im ersten Gespräch geht es nicht um Vermarktung, sondern um Ihre Lage: Brauchen Sie die laufende Einnahme, kommt eine Übergabe in der Familie in Frage, wie belastbar sind die aktuellen Mietverhältnisse? Erst danach lässt sich sagen, ob ein Gesamtverkauf, eine Aufteilung oder gar kein Verkauf der richtige Weg ist.
Ein vermietetes Haus wird über seinen Ertrag bewertet: Was bringen die Wohnungen dauerhaft ein, wie lange lässt sich das Gebäude noch nutzen, wie steht das Grundstück da? Wir sehen uns dafür die Mietverträge und den baulichen Zustand vom Dach bis zur Haustechnik an — und sagen es Ihnen auch, wenn das Ergebnis unter Ihrer Erwartung liegt.
Wir stellen die Verkaufsunterlagen zusammen, die ein Investor sehen will — Mieterliste, Kostenaufstellung, Nachweise zum Zustand — und fertigen ordentliche Objektaufnahmen an. Wer als Käufer in Frage kommt und wie wir ihn erreichen, steht unter Zielgruppen für Mehrfamilienhäuser und beim Käuferfinder.
Termine mit Interessenten organisieren und begleiten wir selbst, abgestimmt mit den Mietparteien und ohne unnötige Unruhe im Haus. Sie müssen dafür nicht vor Ort sein und erfahren auf Wunsch nach jedem Termin, wie er gelaufen ist.
Über den Preis verhandeln wir auf Grundlage der Bewertung, nicht nach Gefühl. Vor dem Notartermin lassen wir uns die Finanzierung bestätigen und die Eigenmittel nachweisen — das erspart Ihnen den Fall, dass eine Beurkundung platzt oder die Zahlung sich hinzieht.
Zählerstände, Schlüssel, Kautionen, laufende Verträge und der bauliche Zustand werden schriftlich festgehalten. Die Mieter erfahren zum richtigen Zeitpunkt, an wen sie ihre Miete künftig zahlen und wer ihr Ansprechpartner ist.
Es eilt nicht — und genau darin liegt der Vorteil
Wer ohne Termindruck überlegt, kann alle fünf Wege durchrechnen, mit der Familie sprechen und den Verkauf dann in eine Jahreszeit legen, in der sich Käufer für Renditeobjekte im Rhein-Erft- und Rhein-Sieg-Kreis bewegen. Wer erst anfängt, wenn eine Sanierung ansteht oder die Kraft ausgeht, hat diese Wahl nicht mehr. Ein erstes Gespräch verpflichtet zu nichts — auch nicht dazu, am Ende zu verkaufen.
Häufige Fragen zum Mehrfamilienhausverkauf im Alter
Muss ich mein Mehrfamilienhaus verkaufen, wenn die Verwaltung zu viel wird?
Nein. Der Verkauf ist einer von mehreren Wegen, und er ist der einzige, der endgültig ist. Wer die Einnahme behalten möchte und nur die Arbeit loswerden will, kann die Bewirtschaftung an eine Mietverwaltung abgeben: Mietersuche, Übergaben, Handwerker und die jährliche Abrechnung laufen dann nicht mehr über Ihren Schreibtisch. Dafür geht ein Anteil der Miete an die Verwaltung.
Daneben stehen die Übertragung an Kinder oder Enkel zu Lebzeiten, die Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen und die Möglichkeit, zunächst nichts zu ändern. Auch das ist eine Entscheidung — nur bleiben dann die Pflichten eines Vermieters samt der Fristen bei Abrechnung und Reparatur bestehen.
Sinnvoll ist, die Wege nebeneinanderzulegen, bevor einer davon gewählt wird. Dazu gehört eine belastbare Zahl für das, was das Haus heute wert ist, und eine ehrliche Einschätzung, welche Sanierungen in den nächsten Jahren ohnehin anstehen.
Müssen Mietverträge vor dem Verkauf gekündigt werden?
Nein. Es gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete: Die laufenden Mietverhältnisse bestehen unverändert weiter, und der Käufer tritt mit der Eintragung im Grundbuch in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Eigentümers ein. Eine Kündigung allein deshalb, weil verkauft werden soll, wäre unwirksam.
Für Investoren ist das kein Nachteil, sondern der Grund für den Kauf. Ein Haus mit verlässlichen Mietern und nachvollziehbarer Mietaufstellung ist leichter zu verkaufen als ein leerstehendes, weil die Erträge vom ersten Tag an fließen.
Wir empfehlen, die Mieterschaft nach der Beurkundung zeitnah und in ruhigem Ton zu informieren. Besichtigungen stimmen wir vorher mit den Bewohnern ab — im eigenen Interesse, denn ein Haus, in dem es unruhig zugeht, verkauft sich schlechter.
Lohnt es sich, das Haus vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen aufzuteilen?
Rechnerisch bringt der Verkauf einzelner Wohnungen in der Summe häufig mehr als der Verkauf am Stück, weil neben Kapitalanlegern auch Menschen kaufen, die selbst einziehen wollen. Dem steht ein aufwendiges Verfahren gegenüber: Sie brauchen eine behördliche Bestätigung, dass die Wohnungen baulich in sich abgeschlossen sind, eine notariell beurkundete Aufteilung des Hauses und entsprechende Eintragungen im Grundbuch.
Dazu kommen die Rechte der Mieter. Wird eine vermietete Wohnung erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt, hat die dort wohnende Mietpartei ein Vorkaufsrecht an ihrer eigenen Wohnung, und für Eigenbedarfskündigungen gelten anschließend besondere Sperrfristen. Wer in Ruhe zu einem Abschluss kommen möchte, sollte das einkalkulieren.
Die Aufteilung lohnt sich deshalb vor allem dann, wenn Zeit vorhanden ist und der Zuschnitt der Wohnungen zum Selbstnutzermarkt passt. Wir rechnen beide Varianten durch, bevor eine davon begonnen wird.
Wie wird die Maklerprovision bei einem Mehrfamilienhaus vereinbart?
Bei Anlage- und Ertragsobjekten wie einem Mehrfamilienhaus ist die Provision frei vereinbar. Die gesetzliche Regel, dass Verkäufer und Käufer die Provision hälftig teilen, gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher — beim Mietshaus greift sie nicht.
In der Praxis heißt das: Höhe und Verteilung stehen im Maklervertrag und werden vor dem Auftrag besprochen, nicht danach. Eine Zahl, die erst beim Notartermin auftaucht, ist ein schlechtes Zeichen.
Wir sagen Ihnen im ersten Gespräch, was die Vermarktung kostet und was dafür enthalten ist — von der Bewertung über die Unterlagen und Besichtigungen bis zur Übergabe. So können Sie den Betrag von Anfang an gegen den erwarteten Erlös halten.
Spielt es steuerlich eine Rolle, wie lange ich das Haus schon besitze?
Ja. Für Immobilien im Privatvermögen gibt es eine gesetzliche Spekulationsfrist: Wird nach deren Ablauf verkauft, bleibt der Gewinn einkommensteuerfrei; davor wird er mit dem persönlichen Steuersatz belastet. Das gilt auch für vermietete Ertragsobjekte.
Wer in kurzer Zeit mehrere Objekte veräußert, kann außerdem in den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels geraten — mit anderen steuerlichen Folgen. Bei einem Haus, das seit Jahrzehnten in der Familie ist, spielt das meist keine Rolle, bei mehreren Einheiten aus einer Aufteilung dagegen sehr wohl.
Wie es in Ihrem Fall aussieht, klärt Ihre Steuerberatung — das ist ausdrücklich nicht unsere Aufgabe. Was wir tun können: die Objektunterlagen so vollständig zusammenstellen, dass Ihr Steuerberater damit rechnen kann, statt Belege zusammensuchen zu müssen.
Was ändert sich, wenn ich das Haus zu Lebzeiten an meine Kinder übertrage?
Bei einer Übertragung zu Lebzeiten wechselt das Eigentum, ohne dass ein Kaufpreis fließt — ganz oder in Schritten, mit oder ohne Gegenleistung. Die Mietverhältnisse laufen auch hier unverändert weiter; die neuen Eigentümer übernehmen sie mitsamt allen Pflichten, einschließlich der Abrechnung und der Instandhaltung.
Entschieden wird das nicht am Küchentisch allein: Die Gestaltung gehört zum Notar, die steuerlichen Folgen zur Steuerberatung. Beides sollte zusammen betrachtet werden, und beides braucht Vorlauf.
Was wir dazu beitragen können, ist eine nachvollziehbare Wertermittlung. Sie ist die Grundlage, wenn mehrere Kinder beteiligt sind und ein Ausgleich untereinander gefunden werden soll — und sie schafft Klarheit, bevor über Anteile gesprochen wird.
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