Checkliste Mehrfamilienhausverkauf als PDF in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Was in der Unterlage steht und wem sie hilft
Eine Checkliste zum Mehrfamilienhausverkauf ist nichts weiter als eine geordnete Liste: Sie nennt jedes Papier, das im Lauf eines Verkaufs gebraucht wird, und sagt dazu, an welcher Stelle es gebraucht wird. Gedacht ist sie für Eigentümer im Rhein-Erft-Kreis und im Rhein-Sieg-Kreis, die ihr Objekt selbst vorbereiten — und für alle, die vorher abschätzen möchten, wie viel Vorlauf nötig ist. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, ersetzt eine solche Liste keine Beratung. Sie verhindert aber die häufigste Verzögerung: dass ein Nachweis erst auffällt, wenn ein Kaufinteressent bereits wartet.
Den ausführlichen Ablauf mit Erläuterung zu jedem einzelnen Schritt haben wir auf der Seite zur Checkliste für den Mehrfamilienhausverkauf beschrieben. Die Liste selbst laden Sie sich weiter unten als PDF herunter — zum Ausdrucken und Abhaken. Direkt darunter steht unsere Infobroschüre zum Mehrfamilienhausverkauf für alle, die die Hintergründe zu Unterlagen, Wertermittlung und Ablauf nachlesen möchten.
Der Teil der Liste, den es nur beim Mehrfamilienhaus gibt
Wer ein Einfamilienhaus verkauft, sammelt Papiere über ein Gebäude. Wer ein Mehrfamilienhaus verkauft, sammelt zusätzlich Papiere über einen laufenden Betrieb. Deshalb steht auf dieser Liste ein ganzer Block, den es bei Haus und Eigentumswohnung nicht gibt: eine aktuelle Mietaufstellung mit allen Einheiten, die Mietverträge samt Nachträgen, die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre, die Historie der Mietanpassungen, offene Mietrückstände und die Nachweise über die hinterlegten Kautionen.
Der Grund dafür ist der Käufer. Beim Mehrfamilienhaus ist das in aller Regel ein Investor, und der kauft keine Wohnfläche, sondern Einnahmen. Bevor er zusagt, lässt er die Unterlagen systematisch durchsehen — im Fachjargon heißt das Due Diligence, gemeint ist schlicht eine sorgfältige Vorprüfung der Zahlen und Verträge. Fehlt dabei eine Betriebskostenabrechnung oder passt eine Mietaufstellung nicht zu den Verträgen, wird nicht nachgefragt, sondern der Preis infrage gestellt. Genau deshalb lohnt es sich, die Liste früh zur Hand zu haben statt erst beim ersten ernsthaften Interessenten.
Bauakte, Energieausweis und der Zustand des Gebäudes
Der zweite Block betrifft das Bauwerk und braucht Zeit, weil er von Ämtern kommt: Grundbuchauszug, Flurkarte, die Bauakte mit den genehmigten Zeichnungen, Wohnflächenberechnungen für alle Einheiten und das Baulastenverzeichnis. Der Energieausweis wird beim Mehrfamilienhaus für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht je Wohnung — er gehört zur ersten Besichtigung und mit seinen Kennwerten bereits ins Inserat. Dazu kommen Nachweise über durchgeführte Instandhaltung: Dach, Heizung, Leitungen, Fassade. Was hier dokumentiert ist, muss der Käufer nicht schätzen; was nicht dokumentiert ist, rechnet er sich als Instandhaltungsstau in den Preis.
Zwischen Köln und Bonn dauert es von der Veröffentlichung bis zur festen Zusage bei einem Mehrfamilienhaus üblicherweise drei bis sechs Monate. Dieser Korridor hängt weniger am Markt als an zwei Dingen: an einem Angebotspreis, der zum Ertrag des Hauses passt, und an einer Dokumentenmappe ohne Lücken. Beides lässt sich vor dem Marktstart klären — eine belastbare Bewertung des Mehrfamilienhauses am Anfang, die vollständigen Unterlagen bis zum ersten Besichtigungstermin.
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Häufige Fragen zur Checkliste für den Mehrfamilienhausverkauf
Was steht in der Checkliste zum Mehrfamilienhausverkauf drin?
Die Unterlage ist in zwei Teile gegliedert. Der erste Teil listet die Papiere auf, die ein Verkauf verlangt: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, die genehmigten Bauzeichnungen aus der Bauakte, Wohnflächenberechnungen für alle Einheiten, das Baulastenverzeichnis und der Energieausweis für das Gebäude. Beim Mehrfamilienhaus kommt der Mietteil dazu: Mietaufstellung, Mietverträge mit Nachträgen, Betriebskostenabrechnungen und Kautionsnachweise. Zu jedem Punkt steht dabei, welche Stelle das Dokument ausgibt.
Der zweite Teil beschreibt den Ablauf in der Reihenfolge, in der er tatsächlich stattfindet — von der Wertermittlung über Exposé und Besichtigungen bis zu Notartermin und Übergabe. Die Liste ist bewusst knapp gehalten und zum Abhaken gedacht. Eine ausführliche Erläuterung zu jedem Schritt steht in der Infobroschüre, die Sie direkt unter der Checkliste herunterladen können.
Welche Mietunterlagen verlangt ein Käufer beim Mehrfamilienhaus?
Erwartet wird eine Mietaufstellung, die jede Einheit mit Fläche, laufender Miete und Vertragsbeginn ausweist, dazu die Mietverträge samt aller Nachträge. Ergänzt wird das durch die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre, die Historie der Mietanpassungen, eine Übersicht offener Mietrückstände und die Nachweise über die hinterlegten Kautionen.
Diese Papiere sind kein Beiwerk, sondern die Rechengrundlage des Käufers. Er prüft die Unterlagen vor dem Kauf systematisch durch — im Fachjargon Due Diligence, gemeint ist eine sorgfältige Vorprüfung von Zahlen und Verträgen. Weichen Mietaufstellung und Verträge voneinander ab, wird in aller Regel der Preis infrage gestellt statt nachgefragt. Deshalb steht dieser Block in der Liste ganz vorn.
Was geschieht mit den Mietverhältnissen im Mehrfamilienhaus beim Eigentümerwechsel?
Es gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete: Der Erwerber tritt mit dem Übergang von Nutzen und Lasten in alle bestehenden Mietverhältnisse ein, unverändert und mit allen Rechten und Pflichten. Für Kapitalanleger ist genau das der Normalfall — sie kaufen den laufenden Bestand und kalkulieren mit den Einnahmen, die schon da sind.
Zu übergeben sind außerdem die Kautionen samt der aufgelaufenen Zinsen. Ist das Haus bereits in Wohnungseigentum aufgeteilt, übernimmt der Käufer zusätzliche Mieterrechte: Die Mieter haben ein Vorkaufsrecht an ihrer Wohnung, und der Gesetzgeber schützt sie über einen längeren Zeitraum vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs. Eine lückenlose Aufbereitung aller Mietverhältnisse erleichtert dem Käufer den Übergang in die laufende Verwaltung.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Mehrfamilienhaus?
Das wird zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt. Die gesetzliche hälftige Teilung, die beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an private Käufer gilt, greift beim Mehrfamilienhaus nicht — hier ist die Provision frei vereinbar. Häufig übernimmt der Erwerber sie im Rahmen seiner Erwerbsnebenkosten, es gibt aber ebenso Verkäuferprovisionen und geteilte Modelle.
Wichtig ist, dass die Regelung vor dem Marktstart schriftlich feststeht und in jedem Exposé identisch genannt wird. Fällig wird die Provision erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Wer sein Objekt kalkuliert, sollte diesen Posten von Anfang an stehen haben, auch wenn er ganz am Ende anfällt.
Warum werden Interessenten vor der Unterlagenherausgabe geprüft?
Weil die Unterlagen eines vermieteten Hauses personenbezogene Daten enthalten. Mietaufstellungen, Verträge und Zahlungsverläufe betreffen die Menschen, die dort wohnen — sie gehören nicht in einen offenen Verteiler. Interessenten unterzeichnen deshalb vor der Einsicht eine Vertraulichkeitsvereinbarung zum Schutz der Mieterdaten.
Der zweite Grund ist praktischer Natur. Erst nach einem Eigenkapitalnachweis oder einer Finanzierungsbestätigung der Bank geht das vollständige Exposé mit Adressdaten und Mietaufstellung heraus. Das erspart den Mietparteien Besichtigungen mit Interessenten, die gar nicht kaufen können, und dem Eigentümer Verhandlungen, die an der Finanzierung scheitern.
Welcher Energieausweis wird für ein Mehrfamilienhaus gebraucht?
Ausgestellt wird er für das gesamte Gebäude, nicht für einzelne Wohnungen. Ob ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis zulässig ist, hängt vom Baujahr, vom Sanierungsstand und von der Zahl der Wohneinheiten ab. Vorliegen muss er spätestens zur ersten Besichtigung, und die wesentlichen Kennwerte — Endenergiebedarf und Energieträger — gehören bereits in Anzeige und Exposé.
Für den Verkauf ist er mehr als eine Pflichtangabe. Er ist die erste Zahl, an der ein Investor die Betriebskosten des Hauses und den absehbaren Sanierungsbedarf abliest. Wir helfen beim Zusammentragen der Verbrauchsdaten und veranlassen die Ausstellung durch qualifizierte Energieberater, wenn kein gültiger Ausweis mehr vorliegt. Vollständige energetische Angaben ersparen Rückfragen im ganzen weiteren Verlauf.
