Kaufnebenkosten beim Hauskauf in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Rechnen Sie mit rund 10–12 % über dem Kaufpreis
Der Kaufpreis ist nur der eine Teil der Rechnung. Auf ihn kommen rund 10–12 % an Kaufnebenkosten obendrauf — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und der Käuferanteil an der Provision. Diese Summe finanziert keine Bank vollständig mit, sie muss also aus Eigenkapital kommen. Wer sie erst beim Notartermin überschlägt, steht mit einer Finanzierungslücke da, die sich kurzfristig kaum schließen lässt.
Für Häuser im Rhein-Erft-Kreis wie für Objekte im Rhein-Sieg-Kreis gilt dabei derselbe Steuersatz — die Nebenkosten unterscheiden sich zwischen den Orten also kaum, wohl aber in absoluten Zahlen, weil sie am Kaufpreis hängen. Wie viel Eigenkapital eine Bank darüber hinaus erwartet, lesen Sie auf der Seite zur Finanzierung beim Hauskauf.
Die Kaufnebenkosten im Überblick
| Position | Anteil am Kaufpreis | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % (Nordrhein-Westfalen) | Käufer |
| Notarkosten | zusammen mit dem Grundbuch rund 1,5–2 % | Käufer |
| Grundbucheintragung | im selben Block enthalten, nach Kaufpreis gestaffelt | Käufer |
| Maklerprovision | 3,57 % Käuferanteil inklusive Mehrwertsteuer | Käufer + Verkäufer (geteilt) |
Grunderwerbsteuer — der größte Einzelposten
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 % des Kaufpreises und ist damit der mit Abstand größte Nebenkostenblock. Beim Hauskauf wird sie auf den Gesamtpreis berechnet, also Haus und Grundstück zusammen. Der Steuerbescheid kommt wenige Wochen nach dem Notartermin; erst nach Zahlung gibt das Finanzamt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch frei. Den Satz legt das Land fest, er kann sich also ändern — verhandeln lässt er sich nicht.
Notar und Grundbuch: geregelt, nicht verhandelbar
Der Notar erstellt den Kaufvertrag, beurkundet ihn und wickelt den Eigentumsübergang mit Grundbuchamt und Finanzamt ab. Seine Gebühren und die des Grundbuchamts sind bundesweit gesetzlich festgelegt und nach Kaufpreis gestaffelt — zusammen rund 1,5–2 %. Ein günstigerer Notar existiert nicht; wer bei diesem Posten spart, spart am falschen Ende, weil derselbe Vertrag nur schlechter geprüft wird.
Maklerprovision — hälftig geteilt
Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung durch einen Verbraucher wird die Provision zwischen Verkäufer und Käufer hälftig geteilt; der Käufer zahlt also nie mehr als die Hälfte. Bei uns beträgt sie jeweils 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer — der in Nordrhein-Westfalen marktübliche Satz. Dass sie hälftig geteilt wird, ist beim Verkauf an Verbraucher gesetzlich vorgeschrieben; die Höhe selbst wird frei vereinbart.
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Mithilfe unseres Finanzierungsrechners erhalten Sie einen ersten Überblick zu Ihren Kreditraten.
Was viele beim ersten Haus vergessen
- Renovierung und Sanierung: Bei älteren Häusern der Posten, der die Kalkulation kippt — Dach, Heizung, Fenster oder Fassadendämmung. Holen Sie Kostenvoranschläge ein, bevor Sie unterschreiben, nicht danach.
- Bausachverständiger: Ein Gutachter kostet gemessen am Kaufpreis wenig und findet die Mängel, die eine Besichtigung nicht zeigt.
- Finanzierungskosten: Bereitstellungszinsen, Schätzgebühren der Bank, Eintragung der Grundschuld.
- Umzug: Je nach Entfernung und Umfang sehr unterschiedlich — ein Ortswechsel innerhalb des Rhein-Erft-Kreises kostet ein Vielfaches weniger als einer quer durch die Republik.
- Außenanlagen: Gartengestaltung, Zaun oder eine befestigte Einfahrt fallen oft erst im zweiten Jahr an, gehören aber in dieselbe Rechnung.
Nach dem Einzug zahlen Sie alles allein
Anders als bei einer Eigentumswohnung gibt es beim Haus keine Gemeinschaft, die Kosten umlegt und Rücklagen bildet. Instandhaltung, Versicherung und Betriebskosten liegen vollständig bei Ihnen:
- Grundsteuer: jährlich, die Höhe hängt vom Hebesatz der Kommune ab — zwischen Köln und Bonn unterscheidet er sich von Ort zu Ort spürbar
- Gebäudeversicherung: Wohngebäude-, Haftpflicht- und je nach Lage Elementarschadenversicherung
- Instandhaltung: Dach, Heizung, Fassade, Fenster — legen Sie dafür monatlich einen festen Betrag zurück
- Betriebskosten: Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Straßenreinigung
- Energie: Strom und Heizung, abhängig vom energetischen Zustand des Hauses
Was das in Summe bedeutet
Die einzelnen Posten fallen sehr unterschiedlich ins Gewicht:
| Position | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % |
| Notar + Grundbuch | rund 1,5–2 % |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer |
Zusammen ergibt das den Aufschlag von rund 10–12 %, mit dem Sie von Anfang an planen sollten. Für eine Rechnung mit Ihrem konkreten Kaufpreis nutzen Sie den Finanzierungsrechner; welche Preise im Großraum Köln/Bonn derzeit aufgerufen werden, zeigt die Seite zu den Hauspreisen. Was vor der Besichtigung sonst noch zu klären ist, steht in der Checkliste zum Hauskauf und im Überblick zum Hauskauf.
Passende Angebote erhalten
Hinterlegen Sie Ihre Suchkriterien — wir informieren Sie, sobald passende Objekte verfügbar sind.
Was wir rechnen — und was der Steuerberater rechnet
Zu jedem Objekt, das wir Ihnen zeigen, legen wir die Nebenkosten in Zahlen vor: Steuer, Notar, Grundbuch und Provision, gerechnet auf den Kaufpreis dieses Hauses statt auf einen Richtwert. Was wir nicht leisten, ist die steuerliche Bewertung Ihres Falls — ob Anschaffungsnebenkosten abschreibbar sind und welche Beträge dabei gelten, sagt Ihnen Ihr Steuerberater, den verbindlichen Steuersatz nennt Ihnen das Finanzamt. Für die Frage, welchen dieser Wege Sie überhaupt brauchen, sind Sie bei uns richtig — und wir sagen Ihnen auch, wann nicht.
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten beim Hauskauf
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Rechnen Sie mit rund 10–12 % des Kaufpreises. Diese Summe muss in aller Regel aus Eigenkapital kommen, weil Banken Nebenkosten nur zum Teil mitfinanzieren.
Sie setzt sich zusammen aus der Grunderwerbsteuer als größtem Posten, den Notar- und Grundbuchkosten und dem hälftigen Käuferanteil an der Maklerprovision. Weil alle drei am Kaufpreis hängen, wächst der Betrag mit dem Objekt mit.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Hauskauf?
In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 % des Kaufpreises. Berechnet wird sie auf den Gesamtkaufpreis, also Haus und Grundstück zusammen. Der Bescheid kommt einige Wochen nach dem Notartermin und ist innerhalb der gesetzten Frist zu zahlen — erst danach läuft die Eigentumsumschreibung weiter.
Tipp: Mitverkauftes Inventar wie Einbauküche oder Möbel wird im Kaufvertrag separat aufgeführt. Diese Werte unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer und mindern die Steuerbasis. Den zum Kaufzeitpunkt geltenden Satz bestätigt Ihnen das Finanzamt.
Welche laufenden Kosten habe ich nach dem Hauskauf?
Im Gegensatz zur Eigentumswohnung tragen Sie als Hausbesitzer alles allein:
- Grundsteuer (Höhe über den kommunalen Hebesatz)
- Gebäude-, Haftpflicht- und je nach Lage Elementarversicherung
- Heizkosten (abhängig vom energetischen Zustand)
- Strom, Wasser, Müll, Schornsteinfeger, Straßenreinigung
- Instandhaltungsrücklage (ein fester Betrag pro Quadratmeter Wohnfläche)
In Summe kommt ein spürbarer monatlicher Betrag zusätzlich zur Kreditrate zusammen — er gehört in die Haushaltsrechnung, nicht in die Rubrik „kommt später".
Wie viel Rücklage sollte ich für ein Haus einplanen?
Als Faustregel legen Sie einen festen Betrag pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat zurück. Bei älteren Häusern sollte er höher liegen als bei einem Neubau, weil die großen Erneuerungen näher rücken.
Die Rücklage deckt die Zyklen, die sich nicht aufschieben lassen: Dach, Heizung, Fenster, Fassadenanstrich — dazu die kleinen Reparaturen, die im Jahresverlauf ohnehin anfallen.
Welche Kosten kommen zu den Kaufnebenkosten noch dazu?
Über die vier Standardposten hinaus sollten Sie einplanen:
- Bausachverständiger vor dem Kauf
- Renovierung und Sanierung nach Zustand des Hauses
- Bereitstellungszinsen der Bank
- Schätzgebühren der Bank
- Umzug, je nach Entfernung sehr unterschiedlich
- Außenanlagen wie Garten, Zaun und Einfahrt
Diese Posten sind nicht kalkulierbar wie Steuer und Notar, machen aber häufig den Unterschied zwischen einer knappen und einer tragfähigen Finanzierung aus.
Sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar?
Bei Selbstnutzung in der Regel nicht. Bei Vermietung als Kapitalanlage zählen Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision zu den Anschaffungsnebenkosten und gehen in die Abschreibungsbasis des Gebäudeanteils ein.
Energetische Sanierungskosten sind auch für Selbstnutzer unter bestimmten Voraussetzungen begünstigt. Welche Sätze und Höchstbeträge dabei gelten, hängt von der jeweils geltenden Rechtslage ab — das rechnet Ihnen ein Steuerberater aus, nicht der Makler.
