Wohnung privat vermieten in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Wann der eigene Weg wirklich gut funktioniert
Eine Wohnung ohne Makler zu vermieten ist keine Notlösung. Es gibt Fälle, in denen es der schnellere und günstigere Weg ist — und die sind häufiger, als eine Maklerseite üblicherweise zugibt. Am klarsten liegt der Fall, wenn der Mieter bereits feststeht: Sie vermieten an die Tochter, an einen Kollegen, an den Nachbarn aus dem Haus. Dann gibt es nichts zu vermarkten, sondern nur noch sauber zu vertragen.
Ebenso gut funktioniert der eigene Weg bei einer Einliegerwohnung im selbstbewohnten Haus, weil Sie ohnehin vor Ort sind und Besichtigungen ohne Terminakrobatik stattfinden. Und er funktioniert, wenn Sie im selben Ort wohnen wie die Wohnung, Zeit an Abenden und Wochenenden haben und bereit sind, sich einmal gründlich in Mietrecht und Betriebskosten einzulesen. Wer zwischen Köln und Bonn vermietet, hat dabei einen Vorteil: Freie Wohnungen treffen im Rhein-Erft- und im Rhein-Sieg-Kreis auf viele Bewerber. Das Inserat ist selten das Problem.
Es gibt auch einen Kostenvorteil, den man offen benennen sollte: Wer den Makler bestellt, zahlt ihn — bei der Vermietung von Wohnraum in aller Regel der Vermieter. Das nennt sich Bestellerprinzip. Wenn Sie selbst vermieten, sparen Sie diese Courtage tatsächlich, denn Sie hätten sie als Besteller getragen. Das ist der ehrlichste Grund für den eigenen Weg, und er zählt.
Schwieriger wird es in der Gegenrichtung: wenn Sie weit entfernt wohnen, wenn die Wohnung leer steht und jeder Monat ohne Mieter Geld kostet, oder wenn Sie aus einem Stapel von fünfzig Bewerbungen auswählen müssen und nicht wissen, woran Sie einen zuverlässigen Mieter erkennen.
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Zeit und Geduld zählen zu den wichtigsten Tugenden
Wer seine Wohnung in Eigenregie vermietet, sollte genügend Zeit für die Mietersuche einplanen. Es gibt zwar mehr Mieter als Eigentümer, aber Sie wollen ja nicht irgendeinen finden, sondern einen, der die Miete zuverlässig zahlt und die Wohnung ordentlich behandelt. Und Sie brauchen Zeit für das, was nach der Unterschrift kommt — die Abrechnung, die Reparatur, den Anruf am Sonntagabend.
- Muss in der Wohnung noch etwas repariert werden, bevor sie vermietet werden kann? Für die Reparatur einer kaputten Heizung und die Beseitigung von Schimmelflecken sind als Vermieter Sie verantwortlich.
- Legen Sie den Mietpreis fest. Orientierung geben die ortsübliche Vergleichsmiete und der Mietspiegel; in angespannten Wohnungsmärkten begrenzt die Mietpreisbremse zusätzlich, was Sie bei einer Neuvermietung verlangen dürfen. Was in Ihrer Lage gilt, sagt Ihnen die Kommune oder ein Mietrechtsanwalt.
- Besorgen Sie den Energieausweis. Er muss schon im Inserat mit den Pflichtangaben auftauchen und bei der Besichtigung vorliegen — nicht erst bei Vertragsschluss.
- Bei einer Eigentumswohnung: Sehen Sie die Hausordnung und die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft durch. An beides binden Sie Ihren Mieter über den Vertrag, also müssen Sie wissen, was darin steht.
- Suchen Sie nach Interessenten. Wo und wie Sie inserieren, hängt von der Zielgruppe ab, die Sie erreichen wollen.
- Räumen Sie vor Besichtigungsterminen auf, falls Sie eine Wohnung vermieten möchten, in der zurzeit noch Sie oder Ihre Kinder wohnen.
- Kündigen Sie dem Mieter, für den Fall, dass Sie einen Nachmieter für Ihre zu vermietende Wohnung suchen, rechtzeitig den Besichtigungstermin an und berücksichtigen Sie dabei seine Belange.
- Sprechen Sie mit berufstätigen Vor- und Nachmietern mögliche Besichtigungstermine am Abend oder am Wochenende ab.
- Antworten Sie während des Besichtigungstermins auch auf kritische Fragen und denken Sie vorher schon über die Antworten nach.
- Kontrollieren Sie die Unterlagen der Mietinteressenten nach den Besichtigungsterminen in Ruhe und entscheiden Sie sich abschließend für einen geeigneten Mieter.
- Achten Sie bei der Erstellung des Mietvertrages darauf, dass er dem aktuellen rechtlichen Stand entspricht und keine unwirksamen Klauseln enthält. Eine alte Vorlage aus dem Internet ist genau dort gefährlich, wo sie am harmlosesten aussieht — bei Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen.
- Vereinbaren Sie die Kaution schriftlich. Sie darf die gesetzlich zulässige Höchstgrenze nicht überschreiten, der Mieter darf sie in Teilbeträgen leisten, und Sie müssen sie getrennt von Ihrem eigenen Vermögen anlegen. Wer sie auf dem eigenen Konto liegen lässt, macht daraus ein Haftungsthema.
- Denken Sie daran, dass der Mieter vielleicht auch kurz vor oder nach dem Einzugstermin Fragen an Sie haben wird.
- Halten Sie in einem Übergabeprotokoll genau fest, was Sie bei der Wohnungsübergabe regeln wollen — mit allen Zählerständen, mit der Zahl der übergebenen Schlüssel und mit Fotos vom Zustand. Bei einer möblierten Wohnung gehört die Einrichtung mit in die Liste.
Wonach Sie auswählen dürfen — und wonach nicht
An dieser Stelle machen private Vermieter die meisten Fehler, und es sind die teuersten. Es gilt das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz: Eine Absage darf nicht an Herkunft, Religion, Geschlecht, Behinderung, Alter oder sexueller Identität hängen. Ein Inserat, das sich an eine bestimmte Nationalität richtet oder sie ausschließt, ist damit ebenso ein Problem wie die mündliche Bemerkung beim Besichtigungstermin, man suche jemanden, der „besser ins Haus passt".
Auch die Selbstauskunft hat Grenzen. Sie dürfen fragen, was für das Mietverhältnis erheblich ist: Einkommen, Beruf und Arbeitgeber, die Zahl der einziehenden Personen, bestehende Mietschulden und eine Bescheinigung des Vorvermieters über Mietschuldenfreiheit. Nicht fragen dürfen Sie nach Familienplanung oder Schwangerschaft, nach Herkunft, Religion, Partei- oder Gewerkschaftszugehörigkeit, nach Vorstrafen oder nach einer Krankheit. Antworten auf unzulässige Fragen dürfen Mietinteressenten falsch geben, ohne dass Ihnen daraus ein Kündigungsrecht erwächst — die Frage ist also nicht nur unerlaubt, sie ist auch nutzlos.
Praktisch heißt das: Entscheiden Sie nach nachprüfbaren Kriterien — Zahlungsfähigkeit, Haushaltsgröße im Verhältnis zur Wohnungsgröße, Vormieterbescheinigung —, und schreiben Sie sich diese Kriterien vorher auf. Wer vorher weiß, wonach er auswählt, gerät nicht in die Lage, es nachträglich begründen zu müssen.
Drei Stellen, an denen es später teuer wird
Die Mietersuche ist der sichtbare Teil der Vermietung, aber nicht der riskante. Riskant sind drei Dinge, die erst Monate später auffallen.
Die Betriebskostenabrechnung ist das erste. Sie muss innerhalb der gesetzlichen Frist beim Mieter sein, und sie darf nur Kosten enthalten, die umlagefähig sind und im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden. Verwaltungskosten und Instandhaltung gehören nicht dazu. Kommt die Abrechnung zu spät, können Sie eine Nachzahlung in aller Regel nicht mehr verlangen — ein Guthaben schulden Sie trotzdem.
Der Mietvertrag ist das zweite. Unwirksame Klauseln fallen ersatzlos weg, und was dann gilt, ist das Gesetz — meistens zu Ihren Lasten. Das betrifft vor allem Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen, wo die Rechtsprechung über die Jahre immer engere Grenzen gezogen hat.
Die Kaution ist das dritte. Getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen ist keine Formalie: Fällt sie in eine Insolvenz oder lässt sie sich nicht mehr zuordnen, haften Sie persönlich.
Wenn Sie an einer dieser Stellen unsicher sind, ist ein Mietrechtsanwalt oder ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner — und zwar vorher, nicht nach der ersten Beanstandung.
Wenn Sie die Vermietung doch abgeben möchten
Manchmal wächst einem die Vermietung über den Kopf, oder sie passt schlicht nicht in den Terminkalender. Dann übernehmen wir sie: von der Mietpreiseinschätzung über Inserat, Besichtigungen und Bonitätsprüfung bis zum Mietmanagement mit Betriebskostenabrechnung, Handwerkerbeauftragung und Übergabeprotokoll bei jedem Mieterwechsel. Was eine Vermietung mit Begleitung Schritt für Schritt kostet und wie sie abläuft, lesen Sie auf der Seite Vermietung mit Makler; eine Checkliste zur Wohnungsvermietung und eine Einschätzung zu Mietpreisen finden Sie ebenfalls hier im Bereich.
Vermieter im Rhein-Erft-Kreis, im Rhein-Sieg-Kreis und im Umland zwischen Hürth, Frechen, Alfter und Erftstadt erreichen uns in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung an drei Standorten mit Ladenlokal. Ein Gespräch darüber, ob sich der eigene Weg für Ihre Wohnung lohnt, kostet nichts — und wenn die Antwort lautet, dass Sie uns dafür nicht brauchen, sagen wir das auch.
Häufige Fragen zur privaten Wohnungsvermietung
Wann lohnt es sich, eine Wohnung selbst zu vermieten?
Immer dann, wenn der schwierige Teil schon erledigt ist. Steht der Mieter bereits fest — Angehörige, Bekannte, jemand aus dem Haus —, gibt es nichts zu vermarkten, und der eigene Weg ist der kürzere. Dasselbe gilt für eine Einliegerwohnung im selbstbewohnten Haus.
Gut funktioniert es außerdem, wenn Sie in der Nähe wohnen, Abende und Wochenenden für Besichtigungen frei haben und bereit sind, sich in Mietvertrag, Betriebskosten und Kaution einzuarbeiten. Der Kostenvorteil ist real: Bei der Wohnraumvermietung zahlt in aller Regel der Vermieter den Makler, weil er ihn bestellt. Wer selbst vermietet, spart diese Courtage.
Welche Unterlagen brauche ich für die Vermietung einer Wohnung?
Pflicht sind ein gültiger Energieausweis (mit den Pflichtangaben schon im Inserat, im Original spätestens bei der Besichtigung), ein Mietvertrag auf aktuellem Stand und ein Übergabeprotokoll mit allen Zählerständen und der Zahl der Schlüssel. Für die Begründung des Mietpreises hilft ein Auszug aus dem örtlichen Mietspiegel.
Sinnvoll sind zusätzlich ein sauberer Grundriss und die Hausordnung als Anlage zum Vertrag. Bei einer Eigentumswohnung kommen die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft dazu — was dort geregelt ist, bindet auch Ihren Mieter, und Sie sollten es kennen, bevor Sie es weitergeben.
Was muss in einem Wohnungsinserat stehen?
Pflichtangaben sind die Werte aus dem Energieausweis: Endenergiebedarf oder -verbrauch, Energieeffizienzklasse, wesentlicher Energieträger und Baujahr. Fehlen sie, ist das eine Ordnungswidrigkeit und kann ein Bußgeld nach sich ziehen.
Alles Weitere entscheidet über die Qualität der Bewerbungen: mehrere gute Fotos bei Tageslicht, ein lesbarer Grundriss, eine ehrliche Beschreibung von Lage und Ausstattung und eine klare Aufstellung, welche Nebenkosten in der Vorauszahlung enthalten sind. Je genauer das Inserat, desto weniger Besichtigungen brauchen Sie.
Wonach darf ich Mietinteressenten auswählen — und wonach nicht?
Auswählen dürfen Sie nach allem, was für das Mietverhältnis erheblich ist: Zahlungsfähigkeit, Beruf und Arbeitgeber, Zahl der einziehenden Personen im Verhältnis zur Wohnungsgröße, bestehende Mietschulden, Bescheinigung des Vorvermieters über Mietschuldenfreiheit.
Nicht auswählen dürfen Sie nach Herkunft, Religion, Geschlecht, Behinderung, Alter oder sexueller Identität — das verbietet das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz, und es gilt auch für die Formulierung des Inserats. Unzulässig in der Selbstauskunft sind außerdem Fragen nach Familienplanung oder Schwangerschaft, nach Partei- und Gewerkschaftszugehörigkeit, nach Vorstrafen oder nach Krankheiten. Auf solche Fragen darf falsch geantwortet werden, ohne dass daraus später ein Kündigungsgrund wird.
Wie prüfe ich die Bonität von Mietinteressenten?
Üblich sind eine Bonitätsauskunft der Schufa, die letzten Gehaltsabrechnungen, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters, der Personalausweis und die Mieterselbstauskunft. Als Faustregel sollte die Warmmiete in einem gesunden Verhältnis zum Nettoeinkommen des Haushalts stehen.
Zwei Punkte werden oft übersehen: Die Schufa-Auskunft legt der Mietinteressent selbst vor, der Vermieter holt sie nicht ein — das wäre datenschutzrechtlich heikel. Und eine Selbstauskunft ohne Belege ist nur eine Behauptung; gefälschte Gehaltsabrechnungen erkennt man am ehesten daran, dass sie zu glatt aussehen und die Sozialabgaben nicht aufgehen.
Welche Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam?
Die Rechtsprechung hat über die Jahre mehrere Klauseltypen gekippt, die in alten Vorlagen immer noch stehen:
- starre Renovierungsfristen nach festem Zeitplan, unabhängig vom tatsächlichen Zustand
- übermäßige Schönheitsreparatur-Pflichten, vor allem bei unrenoviert übergebener Wohnung
- Kleinreparatur-Klauseln ohne Höchstbetrag je Fall und ohne Jahresobergrenze
- vollständige Tierhaltungsverbote
- die Verpflichtung auf einen bestimmten Kabel- oder Medienanschluss
Eine unwirksame Klausel fällt ersatzlos weg — es gilt dann das Gesetz, meist zu Lasten des Vermieters. Wer einen Vertrag aus dem Internet verwendet, sollte ihn mindestens einmal von einem Mietrechtsanwalt gegenlesen lassen.
Welche Pflichten habe ich als Vermieter?
Sie müssen die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zur Verfügung stellen und darin halten, Reparaturen an Heizung, Elektrik und Installationen tragen, die Betriebskosten innerhalb der gesetzlichen Frist abrechnen und die Verkehrssicherungspflicht für die zugänglichen Bereiche erfüllen — Streuen, Beleuchtung, standsichere Geländer.
Dazu kommt der Umgang mit der Kaution: getrennt vom eigenen Vermögen anlegen, verzinst zurückzahlen. Wer diese Pflichten versäumt, muss mit Mietminderung, Zurückbehaltung der Miete oder Schadensersatzforderungen rechnen — und bei der Betriebskostenabrechnung verliert er den Nachzahlungsanspruch.
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