FAQ: Die wichtigsten Fragen zur Wohnungsvermietung in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung

Zwei Dinge begrenzen die Miete: was vergleichbare Wohnungen am Ort tatsächlich kosten — die ortsübliche Vergleichsmiete —, und welche gesetzlichen Grenzen für Neuvermietungen gelten. In Gemeinden, die als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft sind, darf die Miete bei einer Neuvermietung nur in einem gesetzlich zulässigen Rahmen über dieser Vergleichsmiete liegen; diese Regel ist als Mietpreisbremse bekannt. Für spätere Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis gilt zusätzlich die Kappungsgrenze, die begrenzt, wie stark die Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraums steigen darf.

Praktisch heißt das: erst den realistischen Marktwert ermitteln, dann prüfen, welche Grenze greift. Online-Rechner liefern dafür nur einen groben Anhaltspunkt, weil sie Grundriss, Zustand, Ausstattung und Mikrolage nicht sehen. Aufschläge lassen sich unter anderem begründen mit:

• Balkon, Terrasse oder Garten zur alleinigen Nutzung,
• hochwertiger oder frisch erneuerter Ausstattung,
• einer möblierten Vermietung,
• einem eigenen Stellplatz oder einer Garage.

Wie ein belastbarer Mietpreis zustande kommt, steht ausführlich unter Mietpreise für Wohnungen.

Ein Mietvertrag ist auch mündlich wirksam — sinnvoll ist er trotzdem nur schriftlich, weil sich sonst im Streitfall nicht mehr klären lässt, was vereinbart war. Diese Punkte sollte er enthalten:

• Name und Anschrift von Vermieter und Mieter,
• die genaue Bezeichnung der Wohnung mit Geschoss, Zubehörräumen und Stellplatz,
• Höhe der Miete, Vorauszahlung auf die Betriebskosten und Zahlungsweise,
• Höhe der Kaution und die Art, wie sie gestellt wird,
• Mietbeginn, Mietdauer und — bei einer Befristung — deren Grund,
• Zahl und Namen der Personen, die einziehen,
• Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen,
• Vereinbarungen zu Untervermietung, Tierhaltung und Winterdienst,
• die Hausordnung als Anlage.

Vorsicht bei Formularen aus dem Internet: Gerade Klauseln zu Schönheits- und Kleinreparaturen werden von Gerichten regelmäßig gekippt, wenn sie den Mieter zu weit belasten. Eine unwirksame Klausel fällt dann ersatzlos weg — die Pflicht liegt wieder bei Ihnen. Lassen Sie einen Vertrag im Zweifel von einem Anwalt für Mietrecht prüfen.

Die Höhe der Kaution ist gesetzlich gedeckelt; Bezugsgröße ist die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebskosten. Mehr als die zulässige Höchstgrenze zu vereinbaren, hilft Ihnen nicht — der übersteigende Teil ist unwirksam und muss zurückgezahlt werden. Ihr Mieter darf die Kaution außerdem in Raten aufbringen; die erste wird zu Mietbeginn fällig.

Wichtiger als die Höhe ist die Anlage. Sie müssen die Kaution getrennt von Ihrem eigenen Vermögen führen, üblicherweise auf einem eigenen Kautionskonto. So bleibt das Geld geschützt, falls Sie zahlungsunfähig werden; die Zinsen stehen dem Mieter zu. Alternativen sind eine Bürgschaft oder eine Kautionsversicherung — beides mit Zustimmung beider Seiten.

Beim Auszug dürfen Sie die Kaution nicht pauschal einbehalten. Abziehen können Sie nur, was konkret belegt ist: offene Miete, nachgewiesene Schäden über den normalen Verschleiß hinaus, geschuldete Schönheitsreparaturen. Einen angemessenen Teil dürfen Sie zurückhalten, bis die Betriebskosten des letzten Abrechnungszeitraums abgerechnet sind.

Umlegen dürfen Sie nur, was Sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart haben und was zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt — also laufende Kosten des Betriebs: Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Aufzug, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes. Nicht umlagefähig sind Instandhaltung und Reparaturen, die Verwaltungskosten und Ihre eigenen Bankgebühren.

Bei einer Eigentumswohnung kommt ein Zwischenschritt dazu: Die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft ist noch nicht die Abrechnung für Ihren Mieter. Aus dem Hausgeld müssen Sie die nicht umlagefähigen Anteile herausrechnen — vor allem die Verwaltervergütung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.

Abrechnen müssen Sie innerhalb der gesetzlichen Frist nach dem Ende des Abrechnungszeitraums. Die Nebenkostenabrechnung gehört zu den Aufgaben, die Vermieter an uns abgeben können; sie ist Teil des Mietmanagements. Machen Sie sie selbst, achten Sie auf diesen Termin: Wird die Frist versäumt, können Sie eine Nachzahlung nicht mehr verlangen — ein Guthaben müssen Sie trotzdem auszahlen.

Erlaubt ist, was für das Mietverhältnis erheblich ist — also alles, woran sich ablesen lässt, ob die Miete dauerhaft gezahlt werden kann und wer einzieht:

• Höhe und Art des Einkommens, Beruf und Arbeitgeber,
• eine Selbstauskunft und eine Bonitätsauskunft samt Einkommensnachweisen,
• die Zahl der Personen, die einziehen,
• eine Bescheinigung des bisherigen Vermieters über Mietschulden,
• ob ein Insolvenzverfahren läuft oder eine eidesstattliche Versicherung abgegeben wurde,
• ob die Wohnung gewerblich mitgenutzt oder untervermietet werden soll,
• Haustiere, soweit der Mietvertrag dazu eine Regelung trifft.

Unzulässig ist alles, was mit dem Mietverhältnis nichts zu tun hat oder gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verstößt. Danach dürfen Sie Bewerber nicht wegen ihrer Herkunft, ihrer Religion oder Weltanschauung, ihres Geschlechts, einer Behinderung, ihres Alters oder ihrer sexuellen Identität benachteiligen. Nicht gefragt werden darf deshalb nach:

• Herkunft, Staatsangehörigkeit oder Muttersprache,
• Religion, Weltanschauung oder Parteizugehörigkeit,
• Schwangerschaft, Kinderwunsch oder Familienplanung,
• Krankheiten, Behinderungen oder dem Gesundheitszustand,
• der sexuellen Identität,
• der Mitgliedschaft in Gewerkschaft oder Partei,
• Vorstrafen ohne Bezug zum Mietverhältnis.

Auf eine unzulässige Frage darf ein Bewerber falsch antworten, ohne dass Sie den Vertrag später deswegen anfechten können. Umgekehrt gilt: Wer bei einer zulässigen Frage zu Einkommen oder Mietschulden lügt, riskiert die Kündigung. Vollständigen Schutz vor Mietausfall bietet keine Auskunft — wer sich zusätzlich absichern möchte, kann eine Mietausfallversicherung abschließen.

Im Grundsatz Sie. Als Vermieter schulden Sie die Wohnung in einem Zustand, in dem sie vertragsgemäß genutzt werden kann; Verschleiß durch normalen Gebrauch geht deshalb zu Ihren Lasten. Ihr Mieter haftet nur für Schäden, die er selbst, seine Angehörigen oder seine Besucher verursachen.

Zwei Ausnahmen lassen sich im Mietvertrag wirksam vereinbaren:

• Kleinreparaturen an Teilen, die der Mieter häufig in die Hand nimmt — Wasserhähne, Fenster- und Rollladengriffe, Lichtschalter, Steckdosen. Wirksam ist eine solche Klausel nur, wenn sie eine Obergrenze für den Einzelfall und eine Jahresobergrenze nennt und dem Mieter nicht die Beauftragung des Handwerkers aufbürdet.
• Schönheitsreparaturen, also Tapezieren und Streichen. Auch hier gilt: starre Fristenpläne und Endrenovierungsklauseln sind unwirksam. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, ohne dass der Mieter dafür einen Ausgleich erhielt, bleiben die Schönheitsreparaturen bei Ihnen.

Reagieren Sie auf gemeldete Mängel zügig. Bleibt ein Mangel bestehen, darf der Mieter die Miete mindern, und zwar so lange, bis er beseitigt ist.

Ja. Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie ihn unaufgefordert vorlegen, bei Vertragsabschluss erhält der Mieter eine Kopie. Schon in der Anzeige gehören die Pflichtangaben hinein: Art des Ausweises, wesentlicher Energieträger, Baujahr, Energiekennwert und Effizienzklasse. Fehlen sie, ist das eine Ordnungswidrigkeit und kann ein Bußgeld nach sich ziehen.

Es gibt zwei Arten. Der Verbrauchsausweis rechnet den tatsächlichen Verbrauch der zurückliegenden Abrechnungsperioden um; er ist günstiger, hängt aber am Heizverhalten der Vormieter. Der Bedarfsausweis bewertet die Bausubstanz selbst — Dämmung, Fenster, Heizungstechnik — und ist für ältere, kleinere Gebäude ohne nachträgliche Wärmedämmung vorgeschrieben.

Für eine Eigentumswohnung wird der Ausweis nicht einzeln, sondern für das gesamte Gebäude ausgestellt. Sie bekommen ihn über die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft; fragen Sie früh danach, damit er vorliegt, bevor die ersten Besichtigungen anstehen.

Sie vermieten Ihr Sondereigentum, nicht das ganze Haus. Was mit Dach, Fassade, Treppenhaus und Außenanlagen geschieht, entscheidet die Eigentümergemeinschaft, und der bestellte Verwalter setzt es um. Für Sie als vermietenden Eigentümer folgen daraus drei Dinge:

• Die Hausordnung der Gemeinschaft gehört als Anlage in den Mietvertrag. Ohne diese Anlage können Sie Ihren Mieter nicht daran binden.
• Beschlüsse der Gemeinschaft wirken in Ihr Mietverhältnis hinein — etwa wenn eine Sanierung ansteht, die Heizungstechnik getauscht wird oder die Nutzung von Stellplätzen und Gemeinschaftsflächen neu geregelt wird. Größere Vorhaben schlagen später über das Hausgeld auf Ihre Kalkulation durch.
• Was Sie vermieten dürfen, steht in der Teilungserklärung. Ob eine gewerbliche Mitnutzung oder eine kurzzeitige Vermietung an wechselnde Gäste zulässig ist, entscheidet sich dort — nicht im Mietvertrag.

Eine Klarstellung, weil danach oft gefragt wird: Die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft übernehmen wir nicht, das ist Sache des bestellten WEG-Verwalters. Was wir für Vermieter übernehmen, ist das Mietmanagement der einzelnen Wohnung — Mietersuche, Bonitätsprüfung, Übergabeprotokolle, Nebenkostenabrechnung und die Beauftragung von Handwerkern.

Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und werden mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Versteuert wird aber nicht die Miete, sondern der Überschuss — Ihre Ausgaben ziehen Sie ab. Dazu zählen unter anderem:

• die Zinsen für das Darlehen, nicht dagegen die Tilgung,
• die jährliche Abschreibung auf das Gebäude,
• Erhaltungsaufwand wie ein neues Waschbecken oder Malerarbeiten, sofort im Jahr der Zahlung,
• größere Modernisierungen, wahlweise über mehrere Jahre verteilt,
• die nicht umlagefähigen Betriebs- und Hausgeldanteile,
• Fahrt- und Kontoführungskosten sowie die Maklerkosten für die Vermietung.

Zwei Punkte, an denen es regelmäßig klemmt: Bei verbilligter Vermietung an Angehörige erkennt das Finanzamt die Kosten nur noch anteilig an, wenn die vereinbarte Miete zu weit unter der ortsüblichen liegt. Und beim späteren Verkauf kann ein Gewinn steuerpflichtig sein, wenn Sie die Wohnung vor Ablauf der gesetzlichen Spekulationsfrist veräußern. Beides gehört auf den Tisch eines Steuerberaters — wir rechnen Ihnen keine Steuer aus, wir sagen Ihnen, wann Sie einen fragen sollten.

Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, zahlt ihn. In aller Regel ist das der Vermieter, denn er gibt die Wohnung in die Vermarktung. Vom Mieter darf eine Provision nur verlangt werden, wenn er den Makler selbst und nachweislich mit der Suche nach einer Wohnung beauftragt hat. Beim Verkauf gelten andere Regeln — das Bestellerprinzip ist eine Regel des Mietrechts.

Für Sie heißt das: Die Provision tragen Sie, sie ist frei vereinbar, und sie zählt zu den Werbungskosten, die Sie steuerlich absetzen können. Was dafür geleistet wird, gehört in den Auftrag — Aufbereitung der Unterlagen, Exposé und Anzeigen, Terminorganisation, Besichtigungen, Vorauswahl und Bonitätsprüfung der Bewerber, Mietvertrag und Übergabeprotokoll. Was zu unserem Vermietungsauftrag gehört, steht unter Vermietung mit Makler.

Der unbefristete Vertrag ist der Normalfall: Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Ihr Mieter kann mit einer kurzen, gleichbleibenden Frist kündigen; für Sie als Vermieter sind die Fristen gesetzlich gestaffelt und werden länger, je länger der Mieter in der Wohnung wohnt.

Dazu kommt: Kündigen dürfen Sie nur mit einem berechtigten Interesse — typischerweise Eigenbedarf oder eine erhebliche Vertragsverletzung des Mieters. Ein unbefristeter Vertrag bindet Sie also stärker als Ihren Mieter. Dafür ersparen Sie sich Leerstand und wiederkehrende Neuvermietungskosten.

Nur dann, wenn bei Vertragsschluss einer der gesetzlich anerkannten Gründe vorliegt und Sie ihn dem Mieter schriftlich mitteilen. Anerkannt sind im Wesentlichen drei: Sie wollen die Wohnung anschließend selbst oder für Angehörige nutzen, Sie planen einen Umbau oder Abriss, der mit einem Mieter nicht durchführbar wäre, oder Sie wollen sie danach an einen Dienstverpflichteten vermieten.

Fehlt der Grund oder die schriftliche Mitteilung, gilt der Vertrag als unbefristet — die Befristung fällt weg, der Vertrag bleibt bestehen. Und beachten Sie: Während der Laufzeit lässt sich ein befristeter Vertrag ordentlich von keiner Seite kündigen, auch von Ihnen nicht.

Wichtig zuerst: Ohne Ihre Erlaubnis darf Ihr Mieter die Wohnung nicht untervermieten. Entsteht nach Vertragsschluss aber ein berechtigtes Interesse — er geht für ein Semester ins Ausland, ein Partner zieht aus, das Einkommen bricht weg —, können Sie die Erlaubnis nicht grundlos verweigern. Ablehnen dürfen Sie, wenn die Wohnung überbelegt würde oder in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt.

Für Sie kann das durchaus von Vorteil sein: Die Miete läuft weiter, Ihr Mieter bleibt Ihr Vertragspartner und haftet Ihnen auch für das, was der Untermieter anrichtet. Eine Grenze sollten Sie bei der kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Gäste ziehen — dafür braucht es eine gesonderte Erlaubnis, vielerorts zusätzlich eine behördliche Genehmigung, und bei einer Eigentumswohnung kann die Teilungserklärung sie ganz ausschließen.

Drei Gestaltungen sind üblich, und die Wahl entscheidet darüber, wie viel Arbeit Sie damit haben:

• Ein gemeinsamer Vertrag mit allen Bewohnern. Alle haften gesamtschuldnerisch für die volle Miete — für Sie die sicherste Variante, aber jeder Wechsel erfordert eine Vertragsänderung mit allen Beteiligten.
• Einzelverträge je Zimmer, Gemeinschaftsräume zur Mitbenutzung. Wechsel sind unkompliziert, dafür führen Sie mehrere Mietverhältnisse, mehrere Kautionen und mehrere Abrechnungen.
• Ein Hauptmieter mit Untermietern. Die wenigste Arbeit für Sie — Sie geben allerdings die Auswahl der übrigen Bewohner aus der Hand.

Wer sich für einen gemeinsamen Vertrag entscheidet, sollte den Austausch einzelner Mitglieder von vornherein regeln. Das erspart allen Beteiligten später die Diskussion darüber, wer eigentlich noch haftet.