Geerbte Wohnung vermieten in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Eine geerbte Eigentumswohnung muss nicht aus der Familie gehen. Viele Erben entscheiden sich dafür, die Wohnung zu behalten und zu vermieten — weil eine Erinnerung daran hängt, weil die Lage gut ist oder weil niemand unter Zeitdruck verkaufen möchte. Diese Seite beschreibt, was dann auf Sie zukommt: einmal, wenn die Wohnung bereits vermietet ist, und einmal, wenn Sie sie neu vermieten wollen. Wenn Sie noch offen sind, ob die Wohnung überhaupt bleiben soll, finden Sie die andere Seite der Überlegung unter geerbte Wohnung verkaufen.
Was zuerst zu klären ist, bevor die Wohnung vermietet wird
Mit dem Erbfall werden Sie Eigentümer, aber Sie sind es zunächst nur der Sache nach. Nach außen — gegenüber der Hausverwaltung, gegenüber einer Bank, gegenüber Mietern — zählt, was das Grundbuch ausweist. Der Weg dorthin führt über den Nachweis der Erbfolge und die Berichtigung der Eintragung. Erst danach lässt sich ein Mietverhältnis rechtssicher begründen oder verändern. Was in der Zwischenzeit ohnehin weiterläuft, sind die Kosten: Hausgeld, Rücklagenanteil und beschlossene Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft kennen keine Pause, ob die Wohnung bewohnt ist, leer steht oder vermietet bleibt.
Ob sich eine Vermietung überhaupt lohnt, lässt sich erst beurteilen, wenn klar ist, was zum Nachlass gehört und was auf der Wohnung lastet. Beim zuständigen Nachlassgericht erfahren Sie, ob ein Testament oder ein Erbvertrag hinterlegt ist. Das Grundbuchamt gewährt gegen Nachweis Einsicht; daraus gehen eingetragene Grundschulden und Hypotheken hervor. Bei einer Eigentumswohnung kommt eine dritte Auskunft dazu: Der Verwalter weiß, ob Hausgeldrückstände offen sind und ob die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschlossen hat.
Ergibt die Zusammenstellung, dass die Lasten den Wert übersteigen, können Sie das Erbe beim Nachlassgericht ausschlagen. Dafür gilt eine kurze gesetzliche Frist — das ist der einzige Punkt in diesem ganzen Vorgang, an dem es tatsächlich auf Tempo ankommt. Alles Weitere hat Zeit.
Bevor Sie sich für die Vermietung entscheiden, sollten Sie wissen, worüber Sie entscheiden. Ausschlaggebend ist nicht der Kaufpreis, den die Wohnung erzielen würde, sondern die Miete, die sich am Standort tatsächlich durchsetzen lässt — und was davon nach Hausgeld, Rücklagenanteil und Instandhaltung übrig bleibt.
Wir sehen uns dafür Lage, Zuschnitt, Ausstattung und Modernisierungsstand an und vergleichen mit Mietabschlüssen für ähnliche Einheiten im Rhein-Erft-Kreis und im Rhein-Sieg-Kreis. Wie diese Einschätzung zustande kommt, steht auf der Seite zum Mietwert einer Wohnung. Sie ergibt eine belastbare Größenordnung, mit der sich in der Familie sachlich reden lässt — gerade dann, wenn mehrere Erben unterschiedliche Vorstellungen haben.
Erben mehrere Personen gemeinsam, gehört die Wohnung ihnen zusammen, und zusammen sind sie auch Vermieter. Das Vermieten ist dabei eine Maßnahme der Verwaltung des Nachlasses: Kein Miterbe kann sie allein beschließen, und keiner kann allein einen Mietvertrag unterschreiben. Solange die Erbengemeinschaft besteht, gilt außerdem:
- Der Erbschein weist die Erbanteile aus und ist die Grundlage für die Grundbuchberichtigung
- Erst die berichtigte Eintragung macht die Erben gegenüber Verwalter und Mieter handlungsfähig
- Mieteinnahmen fließen nicht einzelnen Erben zu, sondern der Gemeinschaft, und werden nach Erbquoten verteilt
- Hausgeld und beschlossene Sonderumlagen sind aus dem Nachlass zu bedienen; für diese laufenden Lasten haften die Miterben gemeinsam
Wenn absehbar ist, dass die Gemeinschaft über Jahre bestehen bleibt, lohnt es sich, früh zu regeln, wer die Abrechnungen führt und wer gegenüber dem Mieter auftritt. Wo das in der Familie zu Reibung führt, kann diese Aufgabe auch nach außen vergeben werden.
Wer Alleinerbe ist, hat die Wahl. Selbst einzuziehen ist zuerst eine persönliche Entscheidung und erst danach eine wirtschaftliche — und sie lässt sich später immer noch zugunsten der Vermietung korrigieren.
Diese Fragen sollten Sie vor einem Einzug beantworten können:
- Ist die Wohnung groß genug für die ganze Familie?
- Sind noch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erforderlich, unter anderem, um später Energie zu sparen?
- Wie hoch sind die Kosten für die erforderlichen Maßnahmen?
- Wie hoch sind Hausgeld und Betriebskosten?
- Wie teuer sind erforderliche Möbel?
- Wie viel kostet ein Umzug?
Fällt die Wahl auf Vermietung, ändert das auch die steuerliche Betrachtung des Erbfalls: Für vermietete Wohnimmobilien sieht das Erbschaftsteuerrecht einen Bewertungsabschlag vor, für selbst genutztes Wohneigentum dagegen eine an eigene Nutzung geknüpfte Befreiung. Was davon in Ihrem Fall greift, rechnet ein Steuerberater aus — wir tun das nicht.
Dann müssen Sie nichts in Gang setzen — das Mietverhältnis läuft unverändert weiter, und Sie treten als Erben in die Stellung des verstorbenen Vermieters ein, mit allen Rechten und allen Pflichten. Gekündigt wird dadurch nichts, weder von der einen noch von der anderen Seite.
Was Sie in den ersten Wochen erledigen sollten:
- Den Mieter schriftlich über den Eigentümerwechsel und die künftige Bankverbindung informieren
- Klären, wo der Mietvertrag, das Übergabeprotokoll und die letzten Abrechnungen liegen
- Die Kaution weiterführen: Sie gehört weiterhin dem Mieter, bleibt getrennt vom übrigen Vermögen angelegt und ist am Ende des Mietverhältnisses samt Zinsen abzurechnen
- Die Betriebskostenabrechnung fristgerecht erstellen — die gesetzliche Abrechnungsfrist läuft unabhängig davon, ob die Erbengemeinschaft sich schon geeinigt hat
- Prüfen, ob Staffel- oder Indexvereinbarungen im Vertrag stehen, die ohne Zutun weiterwirken
Solange unklar ist, wem die Wohnung nun gehört, kann ein Mieter die Miete zu seiner eigenen Sicherheit beim Amtsgericht hinterlegen. Das ist kein Zahlungsverzug und kein Angriff — es löst sich, sobald Sie die Erbfolge nachweisen.
Steht die Wohnung leer und soll neu vermietet werden, führt der erste Schritt nicht zum Inserat, sondern zum Grundbuch. Ohne berichtigte Eintragung fehlt Ihnen die Legitimation gegenüber dem Verwalter, und ein Mietinteressent kann berechtigterweise fragen, mit wem er es zu tun hat.
Was vor der ersten Besichtigung vorliegen sollte:
- Der berichtigte Grundbuchauszug als Nachweis, wer vermieten darf
- Der Energieausweis für das Gebäude — den beschafft in der Regel die Hausverwaltung, nicht der einzelne Eigentümer
- Hausordnung und die geltenden Beschlüsse der Gemeinschaft, etwa zu Tierhaltung, Stellplätzen oder Gemeinschaftsflächen; was dort geregelt ist, gehört in den Mietvertrag
- Der Stand offener Maßnahmen: Eine bevorstehende Fassaden- oder Heizungssanierung bedeutet Baustelle im Haus und sollte dem Mieter vorher gesagt werden
Erst danach lohnt sich die Frage nach der Miethöhe. Was ortsüblich ist, entscheidet die Lage — zwischen Köln und Bonn liegen Straßenzüge mit deutlich unterschiedlichem Niveau nur wenige Minuten auseinander. Und Mieterhöhungen sind später an gesetzliche Grenzen und Fristen gebunden, was den Start umso wichtiger macht.
Wer zum ersten Mal vermietet, unterschätzt diesen Punkt gern. Sie dürfen auswählen, aber nicht nach beliebigen Kriterien: Eine Absage darf sich nicht auf Herkunft, Religion oder Weltanschauung, Geschlecht, eine Behinderung, das Alter oder die sexuelle Identität stützen. Das ist keine Formsache, sondern gesetzlich untersagt und kann Schadensersatzansprüche auslösen.
Zulässig sind Fragen, die für das Mietverhältnis erheblich sind — im Kern also die Frage, ob die Miete dauerhaft gezahlt werden kann. Eine Selbstauskunft darf danach fragen; sie darf nicht zum Fragebogen über das Privatleben werden.
Worauf es in der Praxis wirklich ankommt:
- Nachweis über regelmäßige Einkünfte und eine Bonitätsauskunft
- Die Bescheinigung des bisherigen Vermieters über Mietschuldenfreiheit
- Ein persönlicher Eindruck aus der Besichtigung — dafür lohnt sich der Einzeltermin statt der Massenbesichtigung
- Ein sauber ausgefülltes Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsselzahl beim Einzug
Was wir übernehmen — und wofür Sie andere Fachleute brauchen
Ein Erbfall berührt mehrere Fachgebiete, und wir decken davon eines ab. Wer Erbe geworden ist, ob ein Testament wirksam ist und wie ein Pflichtteilsanspruch zu behandeln ist, beantwortet ein Fachanwalt für Erbrecht. Was das Finanzamt an Erbschaftsteuer festsetzt und wie Mieteinnahmen in der Steuererklärung zu behandeln sind, gehört zum Steuerberater. Und die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft selbst übernehmen wir nicht — dafür ist der bestellte Verwalter zuständig, bei dem auch Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand liegen.
Unsere Aufgabe ist die Vermietung: die Einschätzung der erzielbaren Miete, die Suche nach passenden Mietern samt Bonitätsprüfung, Besichtigungen, Mietvertrag und Übergabe. Wer die laufende Betreuung nicht selbst leisten möchte — und in einer Erbengemeinschaft, die über mehrere Orte verteilt lebt, möchte das selten jemand —, kann uns auch das Mietmanagement für Vermieter übertragen: Nebenkostenabrechnung, Beauftragung von Handwerkern, Übergabeprotokolle beim Mieterwechsel. Zu Wohnungen im Rhein-Erft-Kreis, im Rhein-Sieg-Kreis und im übrigen Umland kommen wir zur Besichtigung zu Ihnen, auch dann, wenn Sie inzwischen weiter weg wohnen. Die Abläufe rund um die Vermietung einer Eigentumswohnung sind auf der Seite Wohnung vermieten im Zusammenhang beschrieben.
Häufige Fragen, wenn Sie eine geerbte Wohnung vermieten möchten
Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn ich eine vermietete Wohnung erbe?
Er läuft unverändert weiter. Als Erbe rücken Sie in die Stellung des verstorbenen Vermieters ein, mit allen Rechten und Pflichten aus dem bestehenden Vertrag; ein neuer Mietvertrag wird weder nötig noch wirksam vereinbart, nur weil der Eigentümer gewechselt hat. Der Erbfall ist für sich genommen kein Kündigungsgrund — weder für Sie noch für den Mieter.
Praktisch heißt das: den Mieter schriftlich über den Eigentümerwechsel und die neue Bankverbindung informieren, die laufende Kaution weiterführen und die Betriebskostenabrechnung fristgerecht erstellen. Sind mehrere Erben beteiligt, treten sie gemeinsam als Vermieter auf und sollten früh festlegen, wer die Korrespondenz führt.
Wem steht die Miete zu, wenn mehrere Personen geerbt haben?
Die Mieteinnahmen fließen der Erbengemeinschaft als Ganzes zu, nicht einzelnen Erben. Verteilt wird anschließend nach Erbquoten — und aus denselben Einnahmen sind zuerst die laufenden Lasten zu bedienen, allen voran Hausgeld und Rücklagenanteil. Wer die Miete auf sein privates Konto lenkt, schafft damit fast zwangsläufig Streit in der Abrechnung.
Sinnvoll ist ein gemeinsames Nachlasskonto, über das Einnahmen und Ausgaben laufen, sowie eine schriftliche Absprache darüber, wer es führt. Wie die Einkünfte steuerlich zuzurechnen sind, klärt der Steuerberater; sie werden den Erben grundsätzlich nach ihrer Quote zugerechnet.
Muss ich die Kaution des bisherigen Mieters weiterführen?
Ja. Die Kaution gehört weiterhin dem Mieter und ist nur zur Sicherheit hinterlegt; sie ist getrennt vom übrigen Vermögen anzulegen und darf nicht in die Nachlassverteilung einfließen. Ihre Höhe ist gesetzlich begrenzt und ändert sich durch den Erbfall nicht.
Suchen Sie deshalb früh den Nachweis über das Kautionskonto heraus. Fehlt er, fragen Sie beim Kreditinstitut des Erblassers nach. Abgerechnet wird die Kaution erst am Ende des Mietverhältnisses, verzinst und gegen berechtigte Forderungen aus der Übergabe.
Kann ich die geerbte Wohnung neu vermieten, bevor das Grundbuch berichtigt ist?
Praktisch sollten Sie es nicht tun. Ohne berichtigte Eintragung fehlt der Nachweis, wer vermieten darf — gegenüber dem Verwalter, gegenüber dem Mietinteressenten und gegenüber dessen Bank, wenn es um eine Mietbürgschaft geht. Die Berichtigung stützt sich auf den Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
Der Erbschein wird beim Nachlassgericht beantragt; seine Ausstellung dauert in der Regel einige Wochen. Diese Zeit lässt sich sinnvoll nutzen: Unterlagen zusammentragen, den Energieausweis über die Hausverwaltung besorgen, die Wohnung herrichten. Bei einer bereits vermieteten Wohnung besteht diese Eile ohnehin nicht, weil der Vertrag weiterläuft.
Wer zahlt das Hausgeld, solange die Wohnung leer steht?
Die Erben, gemeinschaftlich und entsprechend ihren Erbquoten. Die Eigentümergemeinschaft kennt den Erbfall nicht als Zahlungspause: Hausgeld, Rücklagenanteil und eine beschlossene Sonderumlage bleiben fällig, ob die Wohnung bewohnt, vermietet oder leer ist. Rückstände können zu persönlichen Ansprüchen gegen die Miterben führen.
Genau das ist der wirtschaftliche Grund, eine Entscheidung nicht endlos aufzuschieben — nicht Druck von außen, sondern ein Konto, das sich Monat für Monat leert. Fragen Sie früh beim Verwalter nach dem Stand der Zahlungen und nach beschlossenen Maßnahmen; beides gehört in jede Rechnung, die Sie für Vermietung oder Verkauf aufmachen.
Muss ich Mieteinnahmen aus einer geerbten Wohnung versteuern?
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Bei mehreren Erben werden sie den Beteiligten nach ihrer Erbquote zugerechnet, auch wenn das Geld zunächst auf einem gemeinsamen Konto liegt. Abziehbar sind im Gegenzug die Kosten der Vermietung — dazu zählen Bewirtschaftung, Instandhaltung und Abschreibung.
Davon zu trennen ist die Erbschaftsteuer, die einmalig auf den Erwerb selbst entfällt und für vermietete Wohnimmobilien einen Bewertungsabschlag vorsieht. Beides sauber auseinanderzuhalten ist Aufgabe des Steuerberaters; wir rechnen es nicht aus und geben dazu keine Auskunft.
Kann ich dem Mieter kündigen, wenn ich selbst einziehen möchte?
Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, aber streng geregelt. Der Eigenbedarf muss echt und nachvollziehbar begründet sein, berechtigt sind nur Sie selbst und nahe Angehörige, und die Kündigungsfrist ist gesetzlich nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelt. Ein vorgeschobener Eigenbedarf, der sich später nicht verwirklicht, führt zu Schadensersatzansprüchen des Mieters.
Wurde die Wohnung während eines bestehenden Mietverhältnisses erst in Wohnungseigentum umgewandelt, gelten zusätzlich verlängerte Sperrfristen. Ob das auf Ihre Wohnung zutrifft, steht in der Teilungserklärung und im Grundbuch; die rechtliche Beurteilung im Einzelfall gehört zum Fachanwalt für Mietrecht.
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