Haus privat verkaufen in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Was Sie selbst übernehmen, wenn kein Makler dabei ist
Viele Eigentümer im Rhein-Erft-Kreis und im Rhein-Sieg-Kreis überlegen, ihr Haus ohne Vermittler anzubieten. Das ist möglich, und in manchen Fällen ist es sogar der naheliegende Weg. Es heißt aber auch: Jede einzelne Aufgabe liegt bei Ihnen, von den Unterlagen über die Preisfindung bis zum Notartermin. Wer ein Haus privat verkaufen möchte, sollte vorher wissen, was dabei zusammenkommt. Die folgenden zehn Schritte beschreiben den Ablauf so, wie er im Großraum Köln/Bonn tatsächlich läuft. Wie ein Hausverkauf insgesamt abläuft, lesen Sie auf der Übersichtsseite Haus verkaufen in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung.
Der Angebotspreis entscheidet darüber, wie lange Ihr Haus am Markt steht. Ist er zu hoch angesetzt, bleiben die Anfragen aus und das Objekt fällt nach einigen Monaten aus der Aufmerksamkeit; ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld. Wer privat verkauft, leitet den Preis selbst her und muss dafür alle Merkmale des Hauses sachlich bewerten:
- Baujahr und Zustand der Bausubstanz
- Lage im Ort, Wohnumfeld und Anbindung
- Energetischer Stand und bisherige Modernisierungen
- Grundriss, Raumaufteilung und Ausstattung
Als Anhaltspunkt dienen die Bodenrichtwerte und die Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse. Beides ist öffentlich zugänglich und kostet Sie nur die Gebühr für den Auszug. Belastbar wird eine Einschätzung allerdings erst, wenn jemand das Haus von innen gesehen hat: Feuchtigkeit im Keller, ein sanierungsbedürftiger Dachstuhl oder eine alte Heizung stehen in keiner Tabelle. Wie eine Bewertung vor Ort abläuft und worauf sie sich stützt, steht auf der Seite Haus bewerten.
Kaufinteressenten und ihre Banken verlangen die Unterlagen früh, meist schon vor der ersten Besichtigung. Diese Dokumente brauchen Sie:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Amtliche Flurkarte und Lageplan
- Baugenehmigung und Baubeschreibung
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis, als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis — er ist Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen
- Nachweise über Modernisierungen und Reparaturen
- Gebäudeversicherungsschein und letzter Grundsteuerbescheid
- Entwurf des Kaufvertrags aus dem Notariat
Was fehlt, fordern Sie selbst beim Grundbuchamt, beim Katasteramt oder im Bauamt an. Rechnen Sie je nach Kommune mit Bearbeitungszeiten von einigen Tagen bis zu mehreren Wochen und planen Sie das ein, bevor Sie inserieren. Welches Dokument wofür gebraucht wird, erklärt die Seite Unterlagen für den Hausverkauf.
Unterschiedliche Häuser sprechen unterschiedliche Käuferkreise an. Ein barrierefreier Bungalow interessiert vor allem ältere Menschen, die sich verkleinern wollen; ein geräumiges Einfamilienhaus mit Garten in Ortsrandlage zieht Familien an; ein Haus mit Einliegerwohnung kommt für Mehrgenerationen-Haushalte und für Kapitalanleger infrage. Texte und Fotos sollten zu dieser Gruppe passen. Wer alle gleichzeitig ansprechen will, spricht am Ende niemanden richtig an.
Der erste Eindruck auf den Fotos entscheidet darüber, ob überhaupt eine Besichtigung angefragt wird. Vor den Aufnahmen lohnt sich gründliches Aufräumen, das Wegräumen persönlicher Gegenstände und ein Blick auf Hofeinfahrt, Garten und Fassade. Kleine Schönheitsreparaturen wirken auf Fotos stärker, als ihr Aufwand vermuten lässt. Fotografieren Sie bei Tageslicht und nicht gegen das Fenster.
Für die Veröffentlichung stehen Ihnen die großen Online-Portale offen, dazu die regionalen Tageszeitungen und ein Verkaufsschild am Haus. Portale rechnen bei privaten Anbietern in der Regel pro Inserat und Laufzeit ab — kalkulieren Sie das mit ein, falls die Vermarktung länger dauert als gedacht. Das Exposé bündelt Kennzahlen, Grundrisse und Fotos an einer Stelle. Interessenten reichen es bei ihrer Bank ein, deshalb sollte es vollständig und sachlich richtig sein. Worauf es dabei ankommt, zeigt die Seite Exposé erstellen.
Bevor Sie einem Interessenten zusagen, sollten Sie wissen, ob er zahlen kann. Üblich ist eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank oder ein Nachweis über vorhandenes Eigenkapital. Fragen Sie danach, bevor ein Notartermin vereinbart wird. Platzt die Finanzierung später, steht das Haus wieder am Anfang — und die Kosten für den Vertragsentwurf sind bereits entstanden. Ein mündliches „Die Finanzierung steht schon" ist kein Nachweis.
Besichtigungstermine liegen fast immer abends oder am Wochenende. Planen Sie pro Termin genug Zeit für Fragen ein und gehen Sie das Haus vorher einmal mit den Augen eines Fremden durch. Bekannte Mängel an der Bausubstanz gehören offen auf den Tisch: Wer sie verschweigt, riskiert nach dem Verkauf Ansprüche des Käufers. Rechnen Sie außerdem damit, dass nicht jeder Interessent ernsthaft kaufen will — ein Teil der Anfragen kommt aus Neugier auf die Nachbarschaft.
Kaufinteressenten suchen Argumente, um den Preis zu drücken, und sie tun das oft direkt bei der Besichtigung. Legen Sie vorher für sich eine Untergrenze fest, unter die Sie nicht gehen, und sammeln Sie Belege für die Qualität des Hauses: Rechnungen über das neue Dach, die Wartungsprotokolle der Heizung, den Nachweis über die gedämmte Fassade. Wer seine Zahlen kennt, muss im Gespräch nicht improvisieren.
Ein Hauskaufvertrag wird nur gültig, wenn ihn ein Notar beurkundet — eine private Vereinbarung reicht nicht. Der Vertrag regelt, wann gezahlt wird, ab wann der Käufer Nutzen und Lasten trägt und wie es um die Haftung für Mängel steht, die Sie nicht kannten. Alles, was Sie mündlich abgesprochen haben, muss im Vertragstext stehen; was dort fehlt, gilt später als nicht vereinbart. Lesen Sie den Entwurf in Ruhe durch und stellen Sie Ihre Fragen vor dem Termin, nicht am Tisch.
Die Schlüssel wechseln erst, wenn der vollständige Kaufpreis auf Ihrem Konto eingegangen ist. Halten Sie in einem Übergabeprotokoll die Zählerstände für Strom, Gas und Wasser fest, dazu Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel und den Zustand der Räume. Beide Seiten unterschreiben. Das Protokoll ist später die einzige Grundlage, wenn jemand behauptet, etwas sei anders gewesen.
Die drei Phasen vom Entschluss bis zur Schlüsselübergabe
Die Übersicht fasst zusammen, was in welcher Reihenfolge ansteht. Sie eignet sich als Abhakliste, wenn Sie den Verkauf allein steuern.
- Wert des Hauses auf Basis aktueller Vergleichsverkäufe einschätzen
- Auszüge und Pläne bei den Ämtern anfordern
- Baulichen Zustand prüfen und bekannte Mängel notieren
- Fotos erstellen und das Exposé ausarbeiten
- Vertriebswege auswählen und Inserate schalten
- Anfragen sichten und Interessenten am Telefon vorklären
- Besichtigungen koordinieren und selbst durchführen
- Finanzierungsnachweise der Interessenten anfordern
- Preisgespräche auf Grundlage der Objektdaten führen
- Notartermin abstimmen und den Vertragsentwurf prüfen
- Beurkundungstermin wahrnehmen
- Zahlungseingang des Kaufpreises kontrollieren
- Haus übergeben und Übergabeprotokoll unterschreiben
- Versorger, Gebäudeversicherung und Grundsteuerstelle informieren
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Wann der Alleingang gut funktioniert — und wann nicht
Es gibt Fälle, in denen ein Makler nichts beitragen würde. Steht der Käufer bereits fest, weil das Haus in der Familie bleibt, an die Nachbarn geht oder an jemanden, der seit Längerem fragt, dann besteht die ganze Arbeit aus Unterlagen beschaffen und Notartermin abstimmen. Dafür brauchen Sie uns nicht, und wir sagen Ihnen das lieber vorher, als Ihnen einen Auftrag zu verkaufen, der Ihnen nichts bringt. Dasselbe gilt, wenn Sie beruflich mit Immobilien zu tun haben oder schon einmal verkauft haben und wissen, wie die Schritte ineinandergreifen.
Anders liegt der Fall, sobald das Haus auf den freien Markt soll. Dann hängen Anfragen, Besichtigungstermine, Preisgespräche und Behördengänge über Wochen an Ihnen, meist abends und am Wochenende. Wer beruflich stark eingespannt ist, weit entfernt wohnt oder ein geerbtes Haus gemeinsam mit Geschwistern verkauft, stößt hier an praktische Grenzen — nicht an fachliche. Was ein Makler an dieser Stelle konkret übernimmt, steht auf der Seite Haus verkaufen mit Makler; was das kostet und wer es zahlt, lesen Sie unter Maklerprovision beim Hausverkauf.
Mit Büros in Bornheim, Brühl und Wesseling sind wir im Rhein-Erft- und im Rhein-Sieg-Kreis vor Ort erreichbar. Über unseren Käuferfinder sehen wir innerhalb weniger Minuten nach, ob für ein Haus wie Ihres bereits vorgemerkte Interessenten in unserer Kundendatei stehen. Diese Auskunft bekommen Sie auch dann, wenn Sie anschließend privat weiterverkaufen.
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Häufige Fragen zum privaten Hausverkauf im Rhein-Erft-Kreis
Wie gelingt der private Hausverkauf beim Einfamilienhaus?
Am Anfang stehen zwei Dinge: ein Preis, der zum Markt passt, und vollständige Unterlagen. Den Preis leiten Sie aus Vergleichsverkäufen, Bodenrichtwert und dem tatsächlichen Zustand des Hauses ab, nicht aus dem, was Nachbarn vor Jahren erzielt haben. Ein realistischer Angebotspreis verkürzt die Vermarktungszeit, weil das Haus nicht monatelang unverändert in den Portalen steht und dadurch an Aufmerksamkeit verliert.
Danach folgen Fotos, Exposé, Inserat und Besichtigungen. Halten Sie Grundbuchauszug, Bauakte und Energieausweis bereit, bevor die erste Anfrage kommt. Vollständige Unterlagen beschleunigen die Finanzierungsprüfung bei der Bank des Käufers und ersparen Ihnen Rückfragen, die den Abschluss um Wochen verschieben können.
Welche Unterlagen brauche ich, wenn ich mein Haus privat verkaufe?
Sie brauchen einen aktuellen Grundbuchauszug, die amtliche Flurkarte, den Energieausweis sowie die Baugenehmigung samt Grundrissen und Wohnflächenberechnung. Fehlt etwas davon, verzögert sich der Verkauf und Interessenten werden misstrauisch. Die Angaben aus dem Energieausweis gehören schon in die Anzeige — er ist Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen.
Die Bank des Käufers verlangt zusätzlich Nachweise über Modernisierungen, den letzten Grundsteuerbescheid und die Gebäudeversicherung. Fordern Sie fehlende Dokumente früh beim Grundbuchamt, beim Katasteramt und im Bauamt an; je nach Kommune dauert die Bearbeitung einige Tage bis mehrere Wochen. Sammeln Sie alles, bevor Sie inserieren — nachträgliche Beschaffung ist die häufigste Ursache für Verzögerungen.
Welche Fehler passieren beim privaten Hausverkauf am häufigsten?
Am häufigsten geht es um den Preis. Ist er zu hoch angesetzt, wird er im Lauf der Vermarktung mehrfach nachgebessert, und jede Korrektur ist für alle sichtbar, die den Markt beobachten. Ein lange unverändertes Inserat schwächt die Verhandlungsposition, weil Interessenten daraus schließen, dass sich bislang niemand darauf eingelassen hat.
Der zweite Punkt sind Mängel. Was Sie über Feuchtigkeit, Dachstuhl, Heizung oder Leitungen wissen, müssen Sie offenlegen; verschweigen Sie es, können Käufer später Ansprüche stellen, auch wenn im Vertrag ein Haftungsausschluss steht. Offen genannte Mängel schützen Sie nach dem Verkauf. Und drittens: Lassen Sie sich die Finanzierung schriftlich bestätigen, bevor ein Notartermin vereinbart wird.
Wann lohnt sich der Hausverkauf ohne Makler?
Der Alleingang lohnt sich vor allem dann, wenn der Käufer bereits feststeht: beim Verkauf innerhalb der Familie, an Nachbarn oder an jemanden, der seit Längerem Interesse angemeldet hat. Dann bleiben nur Unterlagen und Notartermin zu organisieren. Steht der Käufer fest, brauchen Sie keinen Makler — die Aufgaben, für die man einen beauftragt, fallen dann gar nicht erst an.
Er funktioniert ebenso, wenn Sie beruflich mit Immobilien zu tun haben oder schon einmal verkauft haben. Anders sieht es aus, sobald das Haus auf den freien Markt soll: Anfragen, Termine und Preisgespräche kosten über Wochen viel Zeit, meist abends und am Wochenende. Entscheidend ist Ihre Zeit, nicht Ihr Fachwissen — und beides lässt sich vorher ehrlich abschätzen.
Wie lange dauert der Verkauf eines Hauses in Eigenregie?
Vom Entschluss bis zur Schlüsselübergabe vergehen bei einem Haus in der Regel drei bis sechs Monate. Der größere Teil davon entfällt auf Vorbereitung und Vermarktung; nach der Einigung braucht die Abwicklung bis zur Beurkundung und zur Zahlung noch einmal einige Wochen.
Wer ohne Makler verkauft, sollte sich auf regelmäßige Erreichbarkeit einstellen: Anfragen kommen über den Tag verteilt, Besichtigungen liegen abends und am Wochenende, Behördengänge fallen in die Arbeitszeit. Wer Anfragen vorab am Telefon klärt, spart sich viele Termine und hält die eigene Privatsphäre besser aus dem Verkauf heraus.
Welche Kosten entstehen, wenn ich mein Haus privat verkaufe?
Sie zahlen für den Grundbuchauszug, für Katasterunterlagen, für Auszüge aus der Bauakte und für den Energieausweis. Dazu kommen Inserate in den Portalen, Fotos und gegebenenfalls kleine Ausbesserungen am Haus. Die Kosten für die amtlichen Unterlagen trägt der Verkäufer, unabhängig davon, ob der Verkauf am Ende zustande kommt.
Die Notarkosten und die Gebühren für die Eintragung im Grundbuch übernimmt üblicherweise der Käufer; er sucht auch das Notariat aus. Beauftragen Sie später doch einen Makler, kommt eine Provision hinzu, die beim Verkauf eines Einfamilienhauses an Verbraucher zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird. Was das im Einzelnen bedeutet, steht auf unserer Seite zur Maklerprovision beim Hausverkauf.
