FAQ Hausverkauf in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung

Das sind zwei verschiedene Größen. Der Verkehrswert ist der rechnerisch ermittelte Wert Ihres Hauses: Er entsteht aus Bodenrichtwert, Bausubstanz, Baujahr und Alterswertminderung nach den anerkannten Bewertungsverfahren. Er liefert einen belastbaren Anhaltspunkt, bildet aber kurzfristige Schwankungen der Nachfrage nur eingeschränkt ab.

Der Angebotspreis ist der Preis, mit dem Sie in den Markt gehen. Er berücksichtigt zusätzlich die Lage im Quartier, den energetischen Zustand, die Ausstattung und das aktuelle Käuferinteresse. Beides gehört in dieser Reihenfolge zusammen: erst der Wert, dann der Preis. Wer zu hoch einsteigt, sitzt nach wenigen Wochen auf einem Objekt, das als Ladenhüter gilt; wer zu tief einsteigt, verschenkt Geld, das sich später nicht mehr holen lässt. Wie die Bewertung im Einzelnen abläuft, steht unter Hauswert ermitteln.

Rechnen Sie ab dem Start der Vermarktung mit drei bis sechs Monaten bis zur Beurkundung. Die Spanne hat weniger mit dem Haus zu tun als mit der Vorbereitung: Wenn Unterlagen fehlen, Interessenten auf Dokumente warten und Banken deshalb nicht zusagen können, verlängert jede Nachforderung den Prozess um Wochen.

Vor der Vermarktung liegen Bewertung, Unterlagenbeschaffung und Exposé — je nachdem, wie vollständig Ihre Papiere schon vorliegen, zwei bis sechs Wochen. Nach der Beurkundung folgen Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung im Grundbuch; die läuft im Hintergrund weiter und hat auf Ihren Auszugstermin keinen Einfluss.

Kaufinteressenten und deren finanzierende Banken verlangen die Papiere früh, oft schon vor der zweiten Besichtigung. Zusammengehören ein aktueller Grundbuchauszug, die amtliche Flurkarte, bemaßte Grundrisse, die Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie ein gültiger Energieausweis, den das Gebäudeenergiegesetz für jedes angebotene Haus vorschreibt.

Dazu kommen Belege über zurückliegende Modernisierungen, der letzte Grundsteuerbescheid und der Nachweis zur Gebäudeversicherung. Steht das Haus in einem Erbfall oder nach einer Trennung zum Verkauf, kommen Erbschein beziehungsweise Scheidungsunterlagen hinzu. Fehlende Nachweise holen wir bei Grundbuchamt, Katasteramt und Bauaktenarchiv nach — die Beschaffung dauert je nach Behörde einige Wochen und gehört deshalb an den Anfang, nicht in die laufende Verhandlung. Die vollständige Aufstellung finden Sie unter Unterlagen für den Hausverkauf und zum Energieausweis.

Ja, soweit Sie davon wissen. Beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie wird im Kaufvertrag üblicherweise ein Haftungsausschluss vereinbart — das Haus wird gekauft wie besichtigt, ohne Gewährleistung für Alter und Abnutzung. Dieser Ausschluss trägt jedoch nicht weiter, als Ihre Kenntnis reicht.

Bei einem Mangel, den Sie kennen und der einem Käufer bei der Besichtigung verborgen bleibt, greift der Ausschluss nicht: Wer Feuchtigkeit im Keller, Schwamm im Gebälk oder einen bekannten Schaden an der Abwasserleitung verschweigt, haftet dafür auch Jahre nach der Schlüsselübergabe. Der sichere Weg ist deshalb der unbequemere: bekannte Schäden benennen, im Kaufvertrag festhalten und den Preis entsprechend ansetzen. Eine ehrliche Dokumentation kostet in der Verhandlung etwas Spielraum und erspart Ihnen den Streit danach.

Die Provision beträgt bei uns jeweils 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer — der in Nordrhein-Westfalen marktübliche Satz. Dass sie hälftig geteilt wird, schreibt § 656c BGB vor; die Höhe selbst wird frei vereinbart. Auf Sie als Verkäufer entfällt damit der eine Anteil, auf den Käufer der andere.

Fällig wird die Provision erst mit dem wirksamen Kaufvertrag, nicht bei Auftragserteilung und nicht für Zwischenschritte. Bewertung, Fotos, Exposé, Besichtigungen und die Abstimmung mit dem Notar sind darin enthalten — Kosten entstehen Ihnen also nur, wenn tatsächlich verkauft wird. Was im Einzelnen dazugehört, steht unter Maklerprovision beim Hausverkauf.

Am Auftreten jedenfalls nicht. Bevor wir Preisverhandlungen führen, verlangen wir eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen belastbaren Eigenkapitalnachweis. Das klingt formal, spart Ihnen aber die Wochen, die ein unentschlossener Bewerber sonst aus dem Vermarktungszeitraum herausschneidet.

Was in der Praxis am häufigsten scheitert, ist übrigens nicht die fehlende Bonität, sondern eine Finanzierungszusage, die unter einem Vorbehalt steht, den der Interessent selbst nicht bemerkt hat — etwa eine noch offene Objektprüfung der Bank. Deshalb lesen wir solche Zusagen bis zum Ende und fragen bei der Bank nach, statt uns auf das Deckblatt zu verlassen. Für Sie bedeutet das: In die engere Auswahl kommt nur, wer die Mittel nachweislich hat.

Das hängt an zwei Fragen: wie lange das Haus Ihnen gehört und ob Sie selbst darin gewohnt haben. Liegt der Verkauf innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist, kann der Gewinn steuerpflichtig sein; nach deren Ablauf bleibt er bei privaten Eigentümern steuerfrei. Wer das Haus in den Jahren vor dem Verkauf durchgehend selbst bewohnt hat, ist in aller Regel ohnehin ausgenommen — auch innerhalb der Frist.

Die Höhe richtet sich dann nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Ausrechnen lassen wir sie nicht: Steuerberatung gehört nicht zu unseren Aufgaben und darf es auch nicht. Was wir liefern, ist die nachvollziehbare Wertermittlung, mit der Ihr Steuerberater gegenüber dem Finanzamt arbeiten kann — eine belegbare Zahlengrundlage statt einer Schätzung.

Ohne notarielle Beurkundung ist ein Kaufvertrag über ein Grundstück unwirksam — an diesem Termin führt kein Weg vorbei. Der Notar benötigt dafür die Personalien beider Seiten, gültige Ausweisdokumente, die steuerliche Identifikationsnummer, einen aktuellen Grundbuchauszug sowie Löschungsbewilligungen für eingetragene Grundschulden Ihrer bisherigen Bank.

Die Löschungsbewilligung ist der Punkt, der am häufigsten den Termin verschiebt: Banken brauchen dafür Vorlauf, und angefordert wird sie meist zu spät. Wir stoßen sie deshalb an, sobald der Käufer feststeht. Wie der Termin selbst abläuft und wer was unterschreibt, lesen Sie unter Kaufvertrag und Notartermin.

Wird ein Darlehen mit fester Zinsbindung vor deren Ende zurückgezahlt, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung — einen Ausgleich für die Zinsen, die ihr durch die vorzeitige Ablösung entgehen. Die Höhe hängt von der Restlaufzeit, der Restschuld und dem aktuellen Marktzins ab und lässt sich nicht pauschal beziffern.

Nach einer bestimmten Laufzeit steht Darlehensnehmern ein gesetzliches Kündigungsrecht zu, mit dem sich die Entschädigung vermeiden lässt; ob Sie diesen Punkt schon erreicht haben, sagt Ihnen Ihre Bank auf Nachfrage. Zwei Dinge helfen fast immer: früh nachfragen und den Übergabetermin so legen, dass Ablösung und Kaufpreiszahlung zusammenfallen. Damit lässt sich die finanzielle Zusatzbelastung spürbar senken oder ganz umgehen.