Checkliste Hausverkauf in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Von der ersten Unterlage bis zur Schlüsselübergabe
Ein Hausverkauf ist keine einzelne Entscheidung, sondern eine Kette von Schritten, die aufeinander aufbauen: Ohne Grundbuchauszug keine belastbare Bewertung, ohne Energieausweis keine erste Besichtigung, ohne geprüfte Finanzierung des Käufers kein Notartermin. Diese Checkliste ordnet den Ablauf in fünf Phasen und benennt zu jeder Phase, was fertig sein muss, bevor die nächste beginnt. Sie gilt für den Verkauf im Rhein-Erft- und Rhein-Sieg-Kreis genauso wie im übrigen Großraum Köln/Bonn. Den Überblick über das ganze Vorhaben gibt Ihnen unsere Seite zum Thema [Haus verkaufen](/eigentuemer/verkaufen/haus/).
Rechnen Sie vom Marktstart bis zum Notartermin mit drei bis sechs Monaten. Der größte Teil dieser Zeit geht nicht für Besichtigungen drauf, sondern für Papiere: Behörden brauchen für Auszüge und Einsichtnahmen ihre Zeit, und ein Käufer, der auf die Wohnflächenberechnung wartet, wartet nicht ewig. Wer die erste Phase erledigt, bevor das Objekt online geht, verkürzt den gesamten Ablauf spürbar.
Fünf Entscheidungen, die vor allem anderen stehen
Bevor Sie das erste Dokument anfordern, sollten fünf Punkte geklärt sein. Sie bestimmen, wie die Phasen danach überhaupt aussehen — und lassen sich später nur mit Reibungsverlust korrigieren.
- Zeitrahmen festlegen: Bis wann muss verkauft sein, und hängt ein Anschlusskauf oder Umzug daran?
- Verkaufsweg entscheiden: privat oder mit Makler — davon hängt ab, wer Unterlagen, Exposé und Besichtigungen übernimmt
- Eigentumsverhältnisse prüfen: Bei mehreren Eigentümern oder einer Erbengemeinschaft müssen alle dem Verkauf zustimmen
- Nutzungssituation klären: Ein vermietetes Haus spricht andere Käufer an als ein freies und braucht andere Unterlagen
- Untergrenze bestimmen: Welchen Preis Sie nicht unterschreiten wollen — schriftlich, bevor die erste Verhandlung läuft
Alle Punkte auch als PDF zum Abhaken
Phase 1: Unterlagen zusammentragen, bevor der erste Interessent fragt
Diese Phase entscheidet über die Dauer des gesamten Verkaufs. Fast jedes Dokument kommt von einer Behörde, und keine davon liefert auf Zuruf. Was Sie hier vorarbeiten, fehlt Ihnen später nicht. Welche Papiere im Einzelfall dazukommen, haben wir unter [Unterlagen für den Hausverkauf](/eigentuemer/verkaufen/haus/unterlagen/) ausführlich zusammengestellt.
- Aktuellen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt anfordern und die eingetragenen Rechte durchsehen
- Flurkarte beim Katasteramt besorgen — sie zeigt Grundstückszuschnitt und Grenzverlauf
- Bauakte einsehen: genehmigte Bauzeichnungen, Baubeschreibung und Baugenehmigung
- Wohn- und Nutzfläche nachrechnen lassen, wenn die Angaben aus den Bauunterlagen unklar sind
- Energieausweis beauftragen — er muss beim ersten Besichtigungstermin vorliegen und wird von einem zugelassenen Aussteller erstellt, nicht vom Makler
- Nachweise über Sanierungen und Modernisierungen sammeln: Dach, Heizung, Fenster, Dämmung, Elektrik
- Baulastenverzeichnis abfragen — dort stehen Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde, die das Grundbuch nicht kennt
- Grundsteuerbescheid, Versicherungspolicen und Wartungsverträge für Heizung und Schornstein bereitlegen
Phase 2: Erst den Wert bestimmen, dann den Angebotspreis festlegen
Wert und Preis sind zwei verschiedene Dinge. Der Wert ergibt sich aus Lage, Zustand, Baujahr und Vergleichsfällen; der Angebotspreis ist die Entscheidung, mit welchem Abstand zu diesem Wert Sie in den Markt gehen. Wie die Bewertung im Einzelnen abläuft, erklärt die Seite [Hauswert ermitteln](/eigentuemer/verkaufen/haus/wert/), aktuelle Anhaltspunkte zur Marktlage finden Sie unter [Hauspreise](/eigentuemer/verkaufen/haus/preise/).
- Vergleichsfälle aus der eigenen Lage heranziehen, nicht Durchschnittswerte ganzer Städte
- Bewertung durchführen lassen und die Annahmen dahinter nachvollziehen
- Bauliche Besonderheiten bewusst einordnen: Anbau, Wintergarten oder Keller wirken sich unterschiedlich aus
- Angebotspreis mit realistischem Verhandlungsspielraum ansetzen — ein zu hoher Start kostet die wertvollen ersten Wochen
- Steuerliche Seite klären: Bei einem nicht selbst bewohnten Haus kann innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen; das beurteilt Ihr Steuerberater
- Laufende Finanzierung prüfen: Bei der Bank erfragen, ob und in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt
Phase 3: Das Haus herrichten und das Exposé aufbauen
Käufer entscheiden in den ersten Minuten, ob sie ein Haus überhaupt ernsthaft prüfen. Kleine Mängel ziehen den Blick auf sich und lassen größere vermuten — meist zu Unrecht, aber das Argument steht dann im Raum und in der Verhandlung.
- Kleinreparaturen erledigen: tropfende Hähne, klemmende Türen, lose Fliesen, defekte Leuchtmittel
- Entrümpeln und Räume so weit leeren, dass ihre tatsächliche Größe sichtbar wird
- Außenanlagen herrichten: Garten, Zufahrt, Fassade und Eingangsbereich prägen den ersten Eindruck
- Fotos bei gutem Licht anfertigen lassen, jeden Raum und die Außenansichten vollständig abdecken
- Grundrisse aufbereiten lassen — sie beantworten die meisten Rückfragen vor dem Termin
- Pflichtangaben ins Exposé übernehmen: Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und Heizungsart
Phase 4: Vermarkten, besichtigen, verhandeln
Ab hier wird der Verkauf öffentlich — oder bewusst nicht. Beides ist möglich, und die Entscheidung fällt vor dem ersten Inserat, nicht danach.
- Vermarktungsweg festlegen: offene Portalvermarktung oder diskrete Ansprache vorgemerkter Interessenten
- Zielgruppe benennen: Familie, Kapitalanleger oder Käufer mit Sanierungsabsicht erwarten unterschiedliche Informationen
- Besichtigungen als Einzeltermine planen — Sammeltermine erzeugen Druck, aber selten gute Gespräche
- Unterlagenmappe für ernsthafte Interessenten vorbereiten, damit deren Bank sofort prüfen kann
- Bekannte Mängel offen ansprechen: Verschwiegenes begründet später Ansprüche gegen Sie
- Rückmeldungen nach jedem Termin notieren — häufen sich dieselben Einwände, stimmt etwas an Preis oder Darstellung nicht
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Phase 5: Käufer prüfen, beurkunden, übergeben
Der Zuschlag gehört nicht dem höchsten Gebot, sondern dem Gebot, das auch bezahlt wird. Wie Beurkundung und Abwicklung im Detail ablaufen, beschreibt die Seite [Vertrag und Notar](/eigentuemer/verkaufen/haus/vertrag-und-notar/).
- Finanzierungsbestätigung der Bank verlangen, bevor Sie das Objekt vom Markt nehmen
- Alle Absprachen festhalten: Kaufpreis, mitverkauftes Inventar, Übergabetermin, Zahlungsfälligkeit
- Notar beauftragen und den Vertragsentwurf in der gesetzlichen Prüffrist vor dem Termin durchgehen
- Zum Beurkundungstermin Ausweis und die Bankverbindung für die Kaufpreiszahlung mitbringen
- Nach der Beurkundung die Fälligkeitsmitteilung des Notars abwarten — erst dann fließt das Geld
- Übergabeprotokoll erstellen: Zählerstände ablesen und fotografieren, Schlüssel zählen und quittieren
- Versorgerverträge kündigen oder ummelden und die Gebäudeversicherung mit dem Käufer klären
Woran ein Hausverkauf in der Praxis am häufigsten hängen bleibt
Aus über 4.000 Vermittlungen seit 1982 kennen wir die Stelle, an der es fast immer klemmt — und es ist nicht der Preis. Zwischen Kaufzusage und Beurkundung fordert die Bank des Käufers ein Dokument nach, das der Verkäufer erst bei einer Behörde anfordern muss. Bis es vorliegt, ruht der Vorgang; in dieser Zeit sieht sich mancher Käufer weiter um. Genau deshalb steht die Unterlagenphase in dieser Liste vorn und nicht in der Mitte.
Auch bei besonderen Ausgangslagen bleibt die Reihenfolge dieselbe, nur der Zeitbedarf ändert sich: Bei einer [Erbschaftsimmobilie](/eigentuemer/verkaufen/haus/erbschaft/) muss zuerst die Erbfolge im Grundbuch nachvollzogen sein, bei einer [Scheidungsimmobilie](/eigentuemer/verkaufen/haus/scheidung/) die Einigung über Preisuntergrenze und Verteilung. Wenn Sie die Liste lieber ausgedruckt abarbeiten, finden Sie sie auch als [Checkliste zum Herunterladen](/eigentuemer/verkaufen/haus/download-checkliste/).
Häufige Fragen zum Hausverkauf
Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?
Den Kern bilden vier Dokumente: ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte vom Katasteramt, die genehmigten Bauzeichnungen aus der Bauakte und eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung. Dazu kommt der Energieausweis, der beim ersten Besichtigungstermin unaufgefordert vorliegen muss — fehlt er, kann ein Bußgeld fällig werden.
Beim Haus gehören außerdem das Baulastenverzeichnis und die Nachweise über Sanierungen dazu. Baulasten sind Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde, etwa ein Wegerecht für den Nachbarn; sie stehen nicht im Grundbuch und werden separat erfragt. Sanierungsnachweise für Dach, Heizung, Fenster und Elektrik belegen den Zustand — ohne sie bleibt jede Angabe zum Modernisierungsstand eine Behauptung.
Fehlt ein einzelnes Papier, verzögert sich nicht die Besichtigung, sondern die Kreditprüfung des Käufers. Deshalb lohnt es sich, die Liste vollständig abzuarbeiten, bevor das Objekt beworben wird.
Wie finde ich den richtigen Angebotspreis für mein Haus?
Grundlage sind Vergleichsfälle aus derselben Lage, nicht Durchschnittswerte ganzer Städte: Zwei Häuser mit gleicher Wohnfläche können sich je nach Straße, Zuschnitt und Zustand deutlich unterscheiden. Auf diesen Wert setzen Sie einen maßvollen Verhandlungsspielraum auf — mehr nicht.
Der häufigste Fehler ist der bewusst zu hohe Start nach dem Motto „runtergehen kann man immer“. Das stimmt rechnerisch, praktisch aber nicht: Die stärkste Nachfrage entsteht in den ersten Wochen nach Veröffentlichung. Wird das Angebot in dieser Zeit als zu teuer aussortiert, hilft eine spätere Preissenkung wenig — Interessenten lesen sie als Signal, dass mit dem Objekt etwas nicht stimmt.
Bevor Sie den Preis festlegen, klären Sie die steuerliche Seite. Haben Sie das Haus nicht selbst bewohnt und liegt der Erwerb noch innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen. Ob das in Ihrem Fall zutrifft, beurteilt Ihr Steuerberater.
Welche Kosten kommen beim Hausverkauf auf mich zu?
Auf der Verkäuferseite stehen drei Posten: der Energieausweis, gegebenenfalls die Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank, wenn ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst wird, und die Maklerprovision. Die Kosten des Notars und der Grundbucheintragung trägt üblicherweise der Käufer, ebenso die Grunderwerbsteuer — in Nordrhein-Westfalen 6,5 % des Kaufpreises.
Die Provision beträgt bei uns jeweils 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer — der in Nordrhein-Westfalen marktübliche Satz. Dass sie beim Verkauf eines Einfamilienhauses an private Käufer hälftig geteilt wird, schreibt § 656c BGB vor; die Höhe selbst wird frei vereinbart. Fällig wird sie erst mit der wirksamen Beurkundung des Kaufvertrags.
Vorher entstehen Ihnen für Aufbereitung, Fotos, Inserate und Besichtigungen keine Aufwendungen. Einzelheiten dazu finden Sie auf unserer Seite zur Maklerprovision.
Wie lange dauert ein Hausverkauf?
Vom Marktstart bis zum Notartermin sind bei einem Einfamilienhaus drei bis sechs Monate ein realistischer Ansatz. Danach vergehen bis zur Schlüsselübergabe noch einmal einige Wochen, weil die Auflassungsvormerkung eingetragen und der Kaufpreis nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars überwiesen werden muss.
Die Spanne erklärt sich fast vollständig aus der Vorbereitung. Wer mit vollständigen Unterlagen und einem belastbaren Preis startet, liegt am unteren Rand. Wer Dokumente erst während der Vermarktung nachfordert oder den Preis zweimal korrigieren muss, am oberen.
Rechnen Sie die Beschaffungszeiten der Behörden von Anfang an ein, statt sie parallel zur Vermarktung zu unterschätzen — das ist der wirksamste Hebel auf die Gesamtdauer.
Muss ich Mängel am Haus offenlegen?
Ja. Mängel, die Sie kennen und die ein Käufer bei einer normalen Besichtigung nicht erkennen kann, müssen Sie von sich aus nennen — feuchtes Mauerwerk hinter einer Verkleidung, ein bekannter Schaden am Dachstuhl, eine reparaturbedürftige Leitung. Verschweigen Sie so etwas, hilft auch der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nicht: Er greift bei arglistigem Verschweigen nicht.
Offenlegen heißt nicht, den Verkauf zu gefährden. Ein benannter Mangel wird in den Preis eingerechnet und ist damit erledigt. Ein entdeckter Mangel dagegen stellt die Glaubwürdigkeit aller übrigen Angaben infrage — und führt oft zum Abbruch der Verhandlung.
Halten Sie den Hinweis schriftlich fest, am besten als Passage im Kaufvertrag. Dann ist später belegbar, worüber gesprochen wurde.
Was passiert zwischen Notartermin und Schlüsselübergabe?
Nach der Beurkundung lässt der Notar zunächst die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen; sie sichert den Anspruch des Käufers auf das Eigentum. Parallel holt er die nötigen Erklärungen ein, etwa die Löschungsbewilligung Ihrer Bank für eine noch eingetragene Grundschuld.
Stehen alle Sicherungen, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung — das Signal an den Käufer, den Kaufpreis zu überweisen. Übergeben Sie das Haus erst, wenn das Geld eingegangen ist, nicht bereits bei Vorlage einer Überweisungsbestätigung.
Bei der Übergabe wird ein Protokoll angefertigt: Zählerstände für Strom, Gas und Wasser, Zahl und Art der übergebenen Schlüssel, Zustand der Räume und Außenanlagen. Melden Sie anschließend Versorgerverträge um oder ab und stimmen Sie die Gebäudeversicherung mit dem Käufer ab.
