Wohnungskauf mit Makler in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung — vom Suchprofil bis zur Schlüsselübergabe
Beim Kauf einer Eigentumswohnung entscheidet, was man nicht sieht
Bei einem Haus entscheidet, was Sie bei der Besichtigung vor sich haben: Grundstück, Bausubstanz, Zuschnitt. Bei einer Eigentumswohnung entscheidet zur Hälfte etwas, das Ihnen an dem Nachmittag gar nicht begegnet — die Eigentümergemeinschaft. Wie viel in der Instandhaltungsrücklage liegt, welche Sanierung beschlossen und noch nicht bezahlt ist, was die Teilungserklärung dem einzelnen Eigentümer erlaubt und was nicht: Das steht in Unterlagen, die eine Verkäuferseite meist erst herausgibt, wenn jemand ausdrücklich danach fragt.
Damit verschiebt sich das Gewicht gegenüber dem Hauskauf. Die Suche nach dem passenden Objekt ist der kürzere Teil, die Prüfung der längere. Der Ablauf unten folgt dieser Reihenfolge.
Die acht Schritte im Überblick
- Erstgespräch und Suchprofil: Lage, Größe, Zustand, Budget und Zeitrahmen werden festgehalten. Je enger das Profil, desto weniger Besichtigungen brauchen Sie — und desto eher passt die erste, zu der Sie fahren.
- Objektvorschläge: Vorgeschlagen wird aus dem eigenen Bestand und aus dem Markt im Großraum Köln/Bonn, einschließlich Objekten, die noch nicht inseriert sind. Wer einen Suchauftrag hinterlegt hat, erfährt in dieser Phase davon.
- Besichtigung: Bei der Besichtigung geht es nicht nur um die Wohnung, sondern um Treppenhaus, Keller, Dach und Haustechnik. Dort zeigt sich, was die Gemeinschaft in den nächsten Jahren kosten wird.
- Unterlagenprüfung: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Energieausweis werden vor der Entscheidung gelesen, nicht danach.
- Preisverhandlung: Verhandelt wird mit dem, was aus Schritt 3 und 4 hervorgeht — Sanierungsbedarf, offene Sonderumlagen, tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Wohnungen in derselben Lage.
- Finanzierung: Die Bank verlangt bei einer Eigentumswohnung mehr Papiere als beim Haus, unter anderem Teilungserklärung und Wirtschaftsplan. Was dazugehört, steht in der Checkliste und unter Finanzierung.
- Kaufvertrag und Notar: Der Entwurf geht vor dem Notartermin an beide Seiten. Fragen dazu klärt man vorher, nicht am Beurkundungstisch.
- Übergabe: Zählerstände, Schlüssel und die Unterlagen der Verwaltung, im Übergabeprotokoll festgehalten.
Zwischen Schritt 3 und 4 fällt die eigentliche Entscheidung. Ein Sanierungsstau steht selten so im Protokoll, dass man ihn beim Überfliegen erkennt — sichtbar wird er am Gebäude. René Reuschenbach hat in den 1990er Jahren die Projekt- und Bauleitung bei mehreren Hundert Häusern und Wohnungen verantwortet; Dach, Fassade, Leitungen und Heizung lassen sich deshalb schon beim Termin einschätzen und nicht erst, wenn die Sonderumlage beschlossen ist.
Passende Angebote erhalten
Hinterlegen Sie Ihre Suchkriterien — wir informieren Sie, sobald passende Objekte verfügbar sind.
Wer welche Aufgabe übernimmt
Ein Makler nimmt Ihnen nicht jede Entscheidung ab, und einiges darf er auch gar nicht übernehmen. In der Praxis verteilt sich die Arbeit so:
- Beim Makler liegen Objektauswahl, Terminorganisation, Beschaffung und Sichtung der Unterlagen, die Verhandlung mit der Verkäuferseite und die Abstimmung mit dem Notariat.
- Bei Ihnen bleiben die Kaufentscheidung, der Darlehensvertrag mit Ihrer Bank und die Unterschrift beim Notar.
- Woanders liegen die Rechtsberatung zum Kaufvertrag (Notar und, wenn Sie es wünschen, ein eigener Anwalt), die steuerliche Einordnung (Steuerberater) und die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft — die führt der bestellte Verwalter, nicht der Makler.
- Die Maklerprovision wird vor der ersten Besichtigung schriftlich vereinbart und wird fällig, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist.
Mit oder ohne Makler — die ehrliche Rechnung
Ohne Makler sparen Sie den Käuferanteil der Provision. Dagegen steht, was Sie dann selbst übernehmen: Unterlagen anfordern und lesen, Termine koordinieren, über den Preis mit jemandem verhandeln, der sein Objekt besser kennt als Sie. Wer beruflich mit Immobilien zu tun hat, die Lage kennt und Zeit mitbringt, kommt damit gut zurecht — das ist keine Frage der Begabung, sondern der Übung.
Schwieriger wird es bei der ersten eigenen Wohnung und bei Käufern, die von außerhalb in den Rhein-Erft- oder Rhein-Sieg-Kreis ziehen. Dort fehlt nicht das Können, sondern der Vergleich: ob ein Hausgeld für dieses Baujahr hoch oder normal ist, wie sich eine Lage nahe der Stadtbahn nach Köln von einer am Vorgebirgshang unterscheidet, ob der geforderte Preis dem entspricht, was zuletzt tatsächlich gezahlt wurde. Wer diese Vergleichspunkte nicht hat, zahlt sie erfahrungsgemäß an anderer Stelle. Welche Fehler dabei am häufigsten passieren, steht unter Fehler vermeiden; den Überblick über alle Schritte und Kosten finden Sie unter Wohnung kaufen.
Häufige Fragen zum Wohnungskauf mit Makler
Lohnt sich ein Makler beim Wohnungskauf?
Für Erstkäufer und für Ortsfremde in aller Regel, für erfahrene Käufer mit Zeit nicht zwangsläufig. Der Unterschied liegt weniger im Finden als im Prüfen: Wer schon einmal Protokolle einer Eigentümerversammlung gelesen hat, erkennt darin einen aufgeschobenen Beschluss — wer zum ersten Mal welche in der Hand hält, überliest ihn.
Rechnen Sie die Provision deshalb nicht gegen die Zahl der Besichtigungen, sondern gegen das, was ein übersehener Sanierungsbeschluss nach dem Kauf kostet.
Welche Wohnungen vermittelt ihr?
Eigene Vermarktungen und Objekte aus dem Netzwerk, die nicht in Portalen stehen:
- Eigene Verkaufsmandate, bevor sie inseriert werden
- Off-Market-Angebote über andere Maklerhäuser
- Wohnungen aus Nachlässen, wenn die Erben keine öffentliche Vermarktung wünschen
- Bestandswohnungen privater Vermieter, häufig im vermieteten Zustand
Ein Teil der Wohnungen wechselt den Eigentümer, bevor eine Anzeige geschaltet wird. Wer mit einem Suchprofil hinterlegt ist, sieht sie in dieser Phase — sonst erst danach.
Wie lange dauert die Suche nach der passenden Wohnung?
Mit klarem Suchprofil liegen zwischen Erstgespräch und Notartermin typisch vier bis zwölf Wochen. In stark nachgefragten Lagen dauert es länger, weil auf jedes Angebot mehrere Interessenten kommen; bei sehr eng gefassten Kriterien kann es auch bei zwei Wochen bleiben.
Den größten Zeitgewinn bringt nicht schnelleres Suchen, sondern eine Finanzierungsbestätigung, die schon vorliegt, wenn die richtige Wohnung auftaucht.
Was kostet die Maklerleistung beim Kauf?
Die Erstberatung ist kostenfrei, die Provision wird fällig, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist. Beim Verkauf einer Wohnung an einen Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen: Dass geteilt wird, schreibt das Gesetz vor — wie hoch sie ausfällt, wird frei vereinbart.
Bei uns beträgt sie jeweils 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer, der in Nordrhein-Westfalen marktübliche Satz. Sie deckt Suche, Besichtigungen, Unterlagenprüfung, Verhandlung und die Begleitung bis zum Notartermin ab.
Was sind kritische Unterlagen beim Wohnungskauf?
Diese Papiere sollten vor der Entscheidung vorliegen:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
- Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
- Stand der Instandhaltungsrücklage
- Energieausweis
- Sanierungsbeschlüsse und geplante Sonderumlagen
Fehlt eines davon, ist das kein Formfehler, sondern ein Grund zu warten: Gerade die letzten beiden Punkte entscheiden darüber, ob nach dem Kauf eine Zahlung auf Sie zukommt, mit der Sie nicht gerechnet haben.
Wie läuft die Preisverhandlung ab?
In drei Schritten: Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Wohnungen, Argumentation aus Besichtigung und Unterlagen — Sanierungsbedarf, offene Sonderumlagen, Zustand der Rücklage —, dann das Gespräch mit der Verkäuferseite.
Wie viel Spielraum bleibt, hängt von der Nachfrage ab. Bei mehreren Interessenten für dasselbe Objekt ist er klein; bei einer Wohnung, die schon länger angeboten wird, ist er spürbar größer.
