FAQ Wohnungskauf in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Die wichtigsten Fragen zum Wohnungskauf
Wer in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung eine Eigentumswohnung kaufen möchte, klärt am besten zwei Dinge vorab: was der Kauf insgesamt kostet und in welche Eigentümergemeinschaft er einzieht. Beides entscheidet sich nicht am Preis im Exposé, sondern in den Unterlagen dahinter. Hier stehen die Fragen, die uns Kaufinteressenten am häufigsten stellen — kurz beantwortet, bevor der erste Besichtigungstermin ansteht.
Den ganzen Ablauf am Stück lesen Sie auf der Übersichtsseite Wohnung kaufen; was Sie zum Termin vor Ort mitnehmen und abfragen sollten, steht in der Checkliste zum Wohnungskauf.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Kauf einer Eigentumswohnung?
Trennen Sie zwei Beträge. Die Kaufnebenkosten von rund 10–12 % finanziert Ihnen kaum eine Bank mit — dieses Geld muss in jedem Fall vorhanden sein. Zusätzlich wollen die meisten Häuser einen Teil des Kaufpreises selbst gedeckt sehen, klassischerweise 20–30 %. Je weiter Sie darunter bleiben, desto höher Zinssatz und Monatsrate und desto strenger die Bonitätsprüfung. Womit Ihre Bank sonst noch rechnet, steht auf der Seite zur Finanzierung des Wohnungskaufs.
Was gehört beim Wohnungskauf zu den Kaufnebenkosten?
Vier Posten kommen zum Kaufpreis hinzu: die Grunderwerbsteuer, die davon den größten Teil ausmacht, die Notargebühren, die Eintragung ins Grundbuch und der Käuferanteil an der Maklerprovision. Zusammen rund 10–12 % — fällig nicht auf einen Schlag, sondern über mehrere Wochen verteilt nach der Beurkundung. Den größten Einzelposten macht die Grunderwerbsteuer aus: In Nordrhein-Westfalen liegt sie bei 6,5 % des Kaufpreises. Den für Ihren Kauf geltenden Satz nennt Ihnen der Notar, den Bescheid schickt anschließend das Finanzamt.
Was steht in der Teilungserklärung einer Eigentumswohnung?
Die Teilungserklärung regelt, welche Gebäudeteile Ihnen allein gehören (Sondereigentum) und welche allen Eigentümern gemeinsam (Gemeinschaftseigentum). Dazu kommen der Aufteilungsplan, die Miteigentumsanteile, die Stimmrechte in der Eigentümerversammlung und Nutzungsregeln — etwa, ob eine Einheit gewerblich genutzt werden darf oder wem welcher Stellplatz zusteht. Lesen Sie das Dokument vor dem Kauf vollständig: Was darin steht, gilt danach auch für Sie.
Wofür zahle ich als Wohnungseigentümer Hausgeld?
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung an die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft. Es deckt die Betriebskosten (die Sie bei späterer Vermietung zum Teil auf Mieter umlegen können), die Verwaltungskosten und den Beitrag zur Instandhaltungsrücklage. Wie hoch es ausfällt, hängt vor allem von Alter, Ausstattung und Zustand des Gebäudes ab — lassen Sie sich deshalb die letzten Abrechnungen und den laufenden Wirtschaftsplan zeigen, nicht nur den Monatsbetrag aus dem Exposé.
Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft sollte ich vor dem Kauf sehen?
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die Hausgeldabrechnungen, den aktuellen Wirtschaftsplan und den Stand der Instandhaltungsrücklage. Aus den Protokollen lesen Sie ab, welche Sanierungen beschlossen, vertagt oder abgelehnt wurden — eine bereits beschlossene Dach- oder Heizungssanierung trifft Sie als neuen Eigentümer, auch wenn der Beschluss vor Ihrem Kauf gefallen ist. Ist die Rücklage dünn, finanziert die Gemeinschaft solche Maßnahmen über eine Sonderumlage.
Wie lange dauert ein Wohnungskauf?
Vom ersten Interesse bis zur Schlüsselübergabe vergehen in der Regel 2–4 Monate. Rechnen Sie mit rund 4–6 Wochen, bis die Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank vorliegt, und mit weiteren 4–8 Wochen für Vertragsentwurf, Beurkundung und Abwicklung über den Notar. Vollständige Unterlagen verkürzen die Prüfung durch Bank und Käufer spürbar: Was vorher geklärt ist, hält den Kauf später nicht auf.
Kann ich eine vermietete Wohnung kaufen?
Ja. Es gilt dann der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete": Der bestehende Mietvertrag läuft mit Ihnen als neuem Eigentümer unverändert weiter, und Sie treten auch in die Kaution ein. Eigenbedarf können Sie anmelden, aber nur unter engen Voraussetzungen und mit gesetzlich gestaffelten Fristen; wurde das Haus erst kürzlich in Eigentumswohnungen aufgeteilt, kommt eine gesetzliche Sperrfrist hinzu. Lassen Sie sich Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen und Zahlungshistorie vor dem Kauf zeigen.
Woran erkenne ich bei der Besichtigung einen Sanierungsstau?
Schauen Sie über die Wohnung hinaus auf das Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Fenster, Heizungsanlage, Leitungen, Keller und Treppenhaus. Baujahr, Energieausweis und die letzten Versammlungsprotokolle sagen zusammen mehr als ein frisch gestrichener Flur. Wo in der Wohnung nur Oberflächen erneuert wurden, am Gebäude aber seit Jahren nichts passiert ist, kommen die Kosten später über die Gemeinschaft auf Sie zurück.
Brauche ich beim Wohnungskauf einen Makler?
Zwingend ist es nicht, gerade beim ersten Kauf aber hilfreich: Ein Makler sichtet Objekte vor, besorgt und prüft die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, begleitet Besichtigung und Preisverhandlung und hält den Ablauf bis zur Beurkundung zusammen. Beim Kauf einer Eigentumswohnung zur privaten Nutzung darf die Provision außerdem nicht einseitig bei Ihnen landen: Käufer und Verkäufer tragen sie zu gleichen Teilen, das ist gesetzlich vorgegeben.
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Wann werde ich nach dem Wohnungskauf ins Grundbuch eingetragen?
Die Auflassungsvormerkung sichert Ihren Anspruch bereits ab der Beurkundung. Bis das Grundbuchamt Sie tatsächlich als Eigentümer einträgt, vergehen anschließend meist 4–8 Wochen — vorher muss die Grunderwerbsteuer gezahlt und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts beim Notar eingegangen sein. Rechtlich Eigentümer der Wohnung sind Sie mit der Eintragung, nicht mit der Schlüsselübergabe.
Was passiert, wenn ich die Rate für die Wohnung nicht mehr zahlen kann?
Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank, solange noch Handlungsspielraum besteht. Möglich sind je nach Vertrag eine Ratenanpassung, eine Tilgungsaussetzung oder eine Umschuldung; im äußersten Fall droht die Zwangsversteigerung, bei der selten der volle Wert erzielt wird. Deshalb gehört in jedes Budget ein Puffer — für die Anschlussfinanzierung, für eine mögliche Sonderumlage der Gemeinschaft und für Instandhaltungen in der eigenen Wohnung.
Lohnt sich der Kauf einer Eigentumswohnung bei den aktuellen Zinsen?
Höhere Zinsen erhöhen die Monatsrate, verkleinern aber zugleich den Kreis der Mitbieter — die Finanzierung wird teurer, Ihre Verhandlungsposition besser. Entscheidend ist keine dieser beiden Größen allein, sondern die Gesamtbelastung im Verhältnis zu Ihrem Einkommen und die Zeit, die Sie die Wohnung halten wollen. Einen ersten Überblick gibt der Finanzierungsrechner; ob der geforderte Preis zu Lage und Zustand passt, beantwortet die Bewertung des konkreten Objekts und nicht das Zinsniveau.
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Dann rufen Sie an oder schreiben Sie uns — auch dann, wenn Sie noch keine bestimmte Wohnung im Blick haben. Den Wohnungskauf im Rhein-Erft- und Rhein-Sieg-Kreis begleiten wir von der ersten Anfrage bis zur Schlüsselübergabe, im Umland zwischen Köln und Bonn ebenso wie in den drei Standortstädten.
Was steuerlich für Sie günstig ist, entscheidet Ihr Steuerberater; die Finanzierungszusage kommt von Ihrer Bank, und die rechtliche Prüfung des Kaufvertrags gehört zum Notar. Wir sagen Ihnen, wann Sie wen davon einschalten, und ordnen ein, was die Unterlagen über Zustand und Eigentümergemeinschaft einer Wohnung verraten.
