Wohnung verkaufen mit Makler in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Bei einer Eigentumswohnung verkaufen Sie auch einen Anteil an der Gemeinschaft
Wer eine Eigentumswohnung abgibt, überträgt nicht nur Räume, sondern zugleich den Miteigentumsanteil am Gebäude und am Grundstück. Deshalb interessiert den Käufer von Anfang an, wie die Eigentümergemeinschaft wirtschaftet: wie hoch das monatliche Hausgeld ist, aus dem Betriebskosten und Rücklage bezahlt werden, was zuletzt beschlossen wurde und wie viel Geld für die nächste größere Reparatur bereitliegt. Ohne diese Angaben bewertet keine Bank eine Wohnung, und ohne die Bank gibt es keinen Kaufvertrag.
Diese Seite beschreibt, welche Arbeit wir Eigentümern zwischen Köln und Bonn abnehmen — im Rhein-Erft-Kreis, im Rhein-Sieg-Kreis und in den angrenzenden Gemeinden. Wer die Vermarktung lieber selbst übernimmt, findet die nötigen Schritte im Leitfaden zum privaten Wohnungsverkauf; einen Überblick über alle Etappen gibt die Übersicht zum Verkauf einer Eigentumswohnung.
Der Preis entsteht aus dem Vergleich mit ähnlichen Wohnungen
Eine Eigentumswohnung wird nicht wie ein Haus über Grundstück und Bausubstanz gerechnet, sondern über tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Einheiten. Vergleichbar heißt dabei mehr als nur die Quadratmeterzahl: Etage und Aufzug, Ausrichtung von Balkon oder Terrasse, Stellplatz, Baujahr und energetischer Zustand des Gesamtgebäudes verschieben den Preis spürbar. Ebenso wirkt die Gemeinschaft selbst — ein hohes Hausgeld oder ein frisch beschlossener Sonderbeitrag für die Fassade rechnet jeder Interessent sofort gegen.
Die Datengrundlage dafür liefern die Kaufpreissammlungen der regionalen Gutachterausschüsse, nicht die Wunschpreise aus den Portalen. Wie die Einwertung im Einzelnen abläuft und welche Merkmale dabei erfasst werden, steht auf der Seite Wohnung bewerten lassen.
Bei einer Wohnung entscheiden die ersten Bilder darüber, ob eine Anfrage überhaupt kommt. Wir bereiten das Objekt so auf, dass Schnitt, Lichtverhältnisse und Raumhöhe erkennbar werden.
In kleineren Einheiten wirkt jedes überzählige Möbelstück doppelt. Wir sehen uns die Räume vorher an und sagen Ihnen, was sich mit wenig Aufwand lohnt und was Sie sich sparen können.
Interessenten prüfen bei einer Wohnung zuerst, ob ihre Möbel hineinpassen und wie die Räume zueinander liegen. Wir zeichnen die Grundrisse maßstabsgetreu und mit klaren Raumangaben neu.
Innenaufnahmen gelingen nur bei passendem Licht und aus der richtigen Höhe. Wir fotografieren die Räume fachgerecht und ergänzen Aufnahmen von Treppenhaus, Außenanlage und Stellplatz.
Das Exposé führt Wohnfläche, Miteigentumsanteil, Hausgeld, Rücklage und Energiekennwerte an einer Stelle zusammen. Interessenten müssen dann nicht nachfragen, um vergleichen zu können.
Ein digitaler Rundgang zeigt vorab, wie die Räume ineinander übergehen. Das filtert Anfragen und erspart Ihnen Termine mit Interessenten, für die der Schnitt ohnehin nicht passt.
Bei einer Eigentumswohnung gilt der Ausweis für das gesamte Gebäude und liegt deshalb meist beim Verwalter. Wir fragen ihn dort ab, prüfen die Gültigkeit und veranlassen bei Bedarf die Neuausstellung.
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Wer für eine Eigentumswohnung als Käufer in Frage kommt
Wohnungen sprechen sehr unterschiedliche Gruppen an, und die erreicht man nicht über denselben Kanal. Kapitalanleger vergleichen Hausgeld und Mieteinnahmen und suchen fast ausschließlich online. Erstkäufer aus Köln oder Bonn ziehen ins Umland, weil dort dieselbe Fläche bezahlbar bleibt. Wer altersgerecht umziehen will, achtet zuerst auf Aufzug, Schwellen und die Entfernung zum Einkauf — und erfährt von einem Angebot oft über das Schaufenster oder die Nachbarschaft. Unsere drei Ladenlokale in Bornheim, Brühl und Wesseling liegen genau dafür in Lauflagen. Wir bespielen die Wege parallel, weil sich vorher nicht sagen lässt, welcher den Käufer bringt.
In unserer Kartei stehen geprüfte Interessenten mit festgelegten Suchprofilen — Zimmerzahl, Etage, Aufzug, Preisrahmen. Passt eine Wohnung dazu, erfahren diese Kunden zuerst davon.
Ausgewählte Kontakte informieren wir schriftlich über den Verkaufsstart, bevor das Objekt öffentlich inseriert wird. Daraus kommen die ersten belastbaren Rückmeldungen.
Gerade in Mehrfamilienhäusern sucht häufig jemand aus dem Umfeld eine zweite Wohnung für Eltern oder Kinder. Infokarten im direkten Quartier erreichen diese Interessenten ohne Umweg.
Ein Teil der Käufergruppe für kleinere und altersgerechte Wohnungen liest weiterhin die Zeitung. Wir schalten deshalb ergänzend Inserate in der regionalen Presse.
In den Schaufenstern unserer Standorte hängt Ihr Angebot dort aus, wo täglich Menschen aus dem Ort vorbeigehen. Ein Teil der Anfragen entsteht bis heute auf diesem Weg.
Über die großen Portale, unsere Internetseite und soziale Netzwerke erreichen wir Suchende im gesamten Einzugsgebiet — die Gruppe, die Wohnungen ohnehin nur online vergleicht.
Über den Austausch mit Kolleginnen und Kollegen in der Region erreichen wir auch Suchkunden, die anderswo vorgemerkt sind und Ihre Wohnung sonst nicht zu sehen bekämen.
Welche Papiere die Eigentümergemeinschaft beisteuern muss
Den größten Unterschied zum Hausverkauf macht die Unterlagenmappe. Verlangt werden die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung — das Dokument, das das Gebäude in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufteilt und die Regeln der Gemeinschaft festhält —, dazu der Aufteilungsplan, der aktuelle Wirtschaftsplan, die Abrechnungen und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Aus den Protokollen liest der Käufer heraus, was beschlossen, vertagt oder gerade erst beauftragt wurde. Hinzu kommt der Stand der Erhaltungsrücklage, also des gemeinsamen Sparvermögens für größere Instandsetzungen.
Diese Papiere liegen nicht bei Ihnen zu Hause, sondern beim Verwalter der Gemeinschaft. Wir führen selbst keine WEG-Verwaltung — wir fordern die Unterlagen dort an, prüfen sie auf Vollständigkeit und geben sie geordnet weiter. Manche Teilungserklärungen verlangen außerdem die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf; steht das darin, klären wir sie, bevor der Notartermin steht. Welche Nachweise Sie zusätzlich selbst beibringen sollten, listet die Übersicht der Unterlagen für den Wohnungsverkauf.
Zwischen der ersten Anfrage und der Schlüsselübergabe
Besichtigungen und Preisgespräche für Eigentumswohnungen führt bei uns Doris Böhle, Geprüfte Immobilienmaklerin (IHK). Die Fragen nach Hausgeld, offenen Beschlüssen und dem Stand der Rücklage kommen fast immer schon beim ersten Termin — und sie lassen sich nur mit den Zahlen der Gemeinschaft in der Hand beantworten, nicht mit einer Vertröstung auf später. Den übrigen Ablauf halten wir zusammen und stimmen jeden Schritt mit Ihnen ab, damit Sie nicht selbst hinterhertelefonieren müssen. Das gilt auch dann, wenn die Ausgangslage schwierig ist, etwa bei einer geerbten Wohnung oder einem Verkauf im höheren Alter.
- Zentrale Bearbeitung aller eingehenden Anfragen
- Auskunft zu Hausgeld, Rücklage und gefassten Beschlüssen
- Organisation und Durchführung moderierter Einzelbesichtigungen
- Auswertung der Rückmeldungen aller Besucher
- Einholung schriftlicher Selbstauskünfte
- Prüfung der finanziellen Hintergründe
- Sichten geeigneter Eigenkapitalnachweise
- Anforderung verbindlicher Bankbestätigungen
- Abstimmung von Einzelterminen vor Ort
- Klare Absprachen mit Eigentümern und Mietern
- Zügige Durchführung der Besichtigungstermine
- Fester Ansprechpartner für alle Beteiligten
- Bereitstellung der Gemeinschaftsunterlagen für die Bank des Käufers
- Prüfung der Kaufpreisfinanzierung
- Kontakt zu regionalen Bankpartnern
- Einordnung von Abschlägen, die mit dem Zustand des Gesamtgebäudes begründet werden
- Argumentation auf Basis vergleichbarer Abschlüsse
- Ruhige Verhandlungsführung in Preisgesprächen
- Klare Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum in der Diskussion
- Übermittlung aller erforderlichen Dokumente an das Notariat
- Klärung einer etwaigen Verwalterzustimmung
- Abstimmung des Kaufvertragsentwurfs mit beiden Parteien
- Klärung von Termin- und Sonderwünschen
- Beauftragung des gewählten Notariats
- Koordination der Termine zur Beurkundung
- Persönliche Begleitung zum Notartermin
- Klärung offener Fragen vor der Unterschrift
- Gemeinsamer Ortstermin nach Kaufpreiszahlung
- Erfassung sämtlicher Zählerstände für die Abrechnung
- Geordnete Übergabe aller Schlüssel, auch für Keller und Briefkasten
- Erstellung eines Übergabeprotokolls
Wer die Provision zahlt und wann sie fällig wird
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung an einen privaten Käufer trägt jede Seite die Hälfte der Maklercourtage. Sie beträgt bei uns jeweils 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer — der in Nordrhein-Westfalen marktübliche Satz. Dass sie hälftig geteilt wird, schreibt § 656c BGB vor; die Höhe selbst wird frei vereinbart. Fällig wird die Vergütung erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags: Kommt kein Verkauf zustande, entstehen Ihnen für Einwertung, Exposé, Fotos, Inserate und Besichtigungen keine Kosten. Was im Einzelnen enthalten ist, steht auf der Seite Maklerprovision beim Wohnungsverkauf.
Womit Sie zeitlich rechnen sollten
Von der Einwertung bis zur Schlüsselübergabe vergehen bei einer Eigentumswohnung in der Regel zwei bis vier Monate. Kürzer als beim Haus ist der Zeitraum, weil die Käufergruppe größer und der Vergleich einfacher ist; aufgehalten wird er meist nicht vom Preis, sondern von einem Papier, das noch beim Verwalter liegt. Deshalb beginnt die Arbeit mit den Unterlagen und nicht mit dem Inserat. Was in welcher Reihenfolge ansteht, fasst die Checkliste für den Wohnungsverkauf zusammen.
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Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf mit Makler
Was übernimmt ein Makler beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
Der Ablauf gliedert sich in drei Abschnitte. Zuerst wird die Wohnung eingewertet, das Grundbuch gesichtet und die Mappe der Eigentümergemeinschaft zusammengetragen. Danach folgt die Vermarktung mit Grundrissen, Fotos, Exposé und moderierten Einzelbesichtigungen, wobei die Interessenten vor der Preisverhandlung auf ihre Finanzierung geprüft werden. Den Abschluss bilden der Kaufvertragsentwurf, die Beurkundung und die Übergabe.
Abgegeben wird dabei die Arbeit, nicht die Entscheidung: Welches Angebot angenommen wird, bestimmt weiterhin der Eigentümer. Der praktische Gewinn liegt in den Stunden, die sonst abends und am Wochenende anfallen — Rückrufe, Terminabsagen, nachgeforderte Papiere für die Bank des Käufers und Rückfragen des Notariats.
Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft braucht der Käufer einer Wohnung?
Verlangt werden die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, der Aufteilungsplan, der aktuelle Wirtschaftsplan, die Hausgeldabrechnungen und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Aus den Protokollen ergibt sich, welche Sanierungen beschlossen, vertagt oder bereits beauftragt sind — der Punkt, an dem eine Finanzierung am häufigsten ins Stocken gerät. Dazu kommt der Energieausweis, der bei einer Wohnung für das gesamte Gebäude ausgestellt ist.
Ebenfalls gefragt wird der Stand der Erhaltungsrücklage, also des gemeinsamen Sparvermögens der Gemeinschaft für größere Instandsetzungen. Diese Unterlagen liegen beim Verwalter der Gemeinschaft und werden dort angefordert; Eigentümer haben sie nur selten vollständig im eigenen Ordner.
Wie lange dauert der Verkauf einer Eigentumswohnung mit Makler?
Von der Einwertung bis zur Schlüsselübergabe sind zwei bis vier Monate der Regelfall. Die Käufergruppe für Wohnungen ist größer als beim Haus und der Vergleich für Interessenten einfacher, deshalb fällt die Vermarktungsphase meist kürzer aus.
Verzögerungen entstehen selten am Preis, sondern an fehlenden Papieren: Ein Protokoll, das der Verwalter erst heraussuchen muss, oder eine offene Abrechnung halten die Kreditprüfung auf. Wird die Unterlagenmappe vor dem ersten Inserat vervollständigt, bleibt der Zeitplan im Rahmen.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Wohnungsverkauf und wann wird sie fällig?
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung an einen privaten Käufer trägt jede Seite die Hälfte. Dass die Courtage hälftig geteilt wird, ist gesetzlich vorgeschrieben; die Höhe selbst wird frei vereinbart. Bei uns sind es jeweils 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer — der in Nordrhein-Westfalen marktübliche Satz.
Fällig wird die Vergütung erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Einwertung, Exposé, Fotos, Inserate und Besichtigungen sind darin enthalten; kommt kein Verkauf zustande, entstehen dem Eigentümer für diese Vorleistungen keine Kosten.
Wann ist beim Wohnungsverkauf die Zustimmung des Verwalters nötig?
Das hängt allein von der Teilungserklärung ab. Enthält sie eine entsprechende Klausel, darf die Wohnung nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters veräußert werden; fehlt die Klausel, ist der Verkauf frei. Deshalb wird die Teilungserklärung schon vor der Vermarktung gelesen und nicht erst, wenn der Notartermin steht.
Ist eine Zustimmung erforderlich, wird sie rechtzeitig beim Verwalter beantragt und dem Notariat zusammen mit den übrigen Nachweisen übergeben. Versagt werden darf sie nur aus wichtigem Grund — in der Praxis geht es fast immer um offene Hausgeldzahlungen oder eine unklare Bonität des Erwerbers.
