Wohnung privat verkaufen in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Was Sie ohne Makler selbst in die Hand nehmen
Eine Eigentumswohnung ohne Vermittler anzubieten ist möglich, und für manche Eigentümer ist es der richtige Weg. Es bedeutet allerdings, dass jede Aufgabe bei Ihnen liegt: die Papiere, der Preis, die Anzeige, die Termine und die Abstimmung mit dem Notariat. Wer eine Wohnung privat verkaufen will, sollte vorher wissen, was dabei zusammenkommt — und wo eine Eigentumswohnung anders funktioniert als ein Haus. Wie der Verkauf insgesamt abläuft, steht auf der Übersichtsseite Wohnung verkaufen in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung.
Der entscheidende Unterschied liegt in der Eigentümergemeinschaft. Sie verkaufen nicht nur Ihre vier Wände, sondern einen Miteigentumsanteil an einem Gebäude, über das andere mitentscheiden. Käufer und Banken sehen deshalb genau dorthin: auf die Teilungserklärung, die Beschlüsse der vergangenen Jahre und den Zustand der gemeinsamen Kasse.
Teilungserklärung, Protokolle, Rücklage — die Papiere der Eigentümergemeinschaft
Einen Teil der Unterlagen bekommen Sie nicht bei einer Behörde, sondern nur bei Ihrer Hausverwaltung. Fordern Sie sie früh an: Verwaltungen arbeiten solche Anfragen oft im Wochenrhythmus ab, und ohne diese Papiere prüft keine Bank die Finanzierung eines Käufers zu Ende.
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan — sie bestimmt, was zu Ihrer Wohnung gehört, was Gemeinschaftseigentum ist und welche Sondernutzungsrechte an Stellplatz, Keller oder Garten bestehen.
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre und die Beschlusssammlung — dort steht, was beschlossen, vertagt oder abgelehnt wurde.
- Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung — daraus ergibt sich das monatliche Hausgeld und wie viel davon auf Betriebskosten entfällt.
- Stand der Instandhaltungsrücklage — Käufer lesen daran ab, ob größere Arbeiten aus der gemeinsamen Kasse bezahlt werden können oder später zusätzlich anfallen.
- Energieausweis für das Gebäude — er gilt für das ganze Haus, nicht für die einzelne Wohnung, und liegt deshalb bei der Verwaltung. Die Kennwerte daraus müssen Sie angeben können, sobald jemand die Wohnung besichtigen will.
Zwei Punkte werden beim Alleingang gern übersehen. Der erste ist eine beschlossene Sonderumlage oder eine anstehende Sanierung von Dach, Fassade oder Heizung: Beides gehört offen auf den Tisch, bevor ein Vertragsentwurf geschrieben wird. Kommt es erst beim Notar zur Sprache, steht die ganze Einigung wieder zur Debatte. Der zweite ist die Zustimmung des Verwalters: In vielen Teilungserklärungen ist festgelegt, dass er dem Verkauf zustimmen muss. Ist das bei Ihrer Wohnung so, planen Sie dafür zusätzliche Zeit ein.
Welches Dokument wofür gebraucht wird, erklärt die Seite Unterlagen für den Wohnungsverkauf.
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Vom ersten Inserat bis zur Schlüsselübergabe
Der Angebotspreis entscheidet darüber, wie lange die Wohnung am Markt steht. Wer privat verkauft, leitet ihn selbst her. Diese Merkmale bestimmen ihn:
- Lage im Ort, Stockwerk, Ausrichtung und Aufzug
- Wohnfläche, Zuschnitt und die Frage, ob Balkon, Keller oder Stellplatz dazugehören
- Zustand der Wohnung und, getrennt davon, Zustand des Gebäudes
- Energetischer Stand und bereits durchgeführte Sanierungen der Gemeinschaft
- Höhe des Hausgeldes und Stand der Rücklage
Als Orientierung dienen die Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse. Belastbar wird eine Einschätzung aber erst, wenn jemand die Wohnung gesehen und die Beschlüsse der Gemeinschaft gelesen hat. Wie eine Bewertung vor Ort abläuft, steht auf der Seite Wohnung bewerten.
Neben den Papieren der Verwaltung brauchen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, den Grundriss Ihrer Wohnung mit Wohnflächenberechnung und, falls vorhanden, Rechnungen über Modernisierungen im Sondereigentum — neue Fenster, ein erneuertes Bad, eine ausgetauschte Therme. Was fehlt, fordern Sie beim Grundbuchamt oder im Bauamt an; je nach Kommune dauert das einige Tage bis mehrere Wochen.
Eine vermietete Wohnung spricht Kapitalanleger an, eine freie Wohnung vor allem Selbstnutzer. Beides ist möglich, aber es sind zwei verschiedene Käufergruppen mit verschiedenen Fragen: Der eine will die Mietrendite kennen, der andere den Einzugstermin. Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete — das Mietverhältnis läuft mit dem Käufer weiter. Entscheiden Sie früh, an wen Sie sich richten, und schreiben Sie das Inserat entsprechend.
Für die Fotos zählt Tageslicht mehr als jede Technik. Räumen Sie persönliche Gegenstände weg, schaffen Sie Platz vor den Fenstern und fotografieren Sie nicht gegen das Licht. Denken Sie an das Treppenhaus, den Keller und den Stellplatz — bei einer Eigentumswohnung ist das Gemeinschaftliche Teil des Eindrucks. Ein ungepflegter Hauseingang kostet mehr Zustimmung als eine veraltete Küche.
Für die Veröffentlichung stehen die großen Online-Portale offen, dazu regionale Tageszeitungen und der Aushang im Bekanntenkreis. Portale rechnen bei privaten Anbietern pro Inserat und Laufzeit ab — kalkulieren Sie das ein, falls die Vermarktung länger dauert als gedacht. Ins Exposé gehören Grundriss, Wohnfläche, Baujahr, Hausgeld und die Energiekennwerte. Interessenten reichen es bei ihrer Bank ein; deshalb muss es sachlich richtig sein.
Bevor Sie zusagen, sollten Sie wissen, ob jemand zahlen kann. Üblich ist eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank oder ein Nachweis über vorhandenes Eigenkapital. Fragen Sie danach, bevor ein Notartermin vereinbart wird. Ein mündliches „Die Finanzierung steht" ist kein Nachweis — und wenn sie später doch nicht steht, beginnt die Vermarktung von vorn.
Termine liegen fast immer abends oder am Wochenende. Rechnen Sie mit Fragen zum Hausgeld, zur Rücklage, zu den letzten Beschlüssen und zur Nachbarschaft — darauf sollten Sie mit den Unterlagen in der Hand antworten können. Legen Sie vorab für sich eine Preisuntergrenze fest und sammeln Sie Belege für den Zustand: Rechnungen, Wartungsprotokolle, Beschlüsse über bereits bezahlte Sanierungen. Bekannte Mängel gehören offen genannt; wer sie verschweigt, riskiert später Ansprüche des Käufers.
Ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung wird erst gültig, wenn ihn ein Notar beurkundet; eine private Vereinbarung genügt nicht. Der Vertrag regelt, wann gezahlt wird, ab wann der Käufer Nutzen und Lasten trägt, wer eine laufende Sonderumlage übernimmt und wie die Rücklage behandelt wird. Alles mündlich Abgesprochene muss im Text stehen. Die Schlüssel wechseln erst, wenn der volle Kaufpreis auf Ihrem Konto eingegangen ist. Halten Sie im Übergabeprotokoll Zählerstände, Schlüsselanzahl — auch für Haustür, Keller und Briefkasten — und den Zustand der Räume fest, beide Seiten unterschreiben.
Wann der Alleingang die richtige Wahl ist
Es gibt Fälle, in denen ein Makler nichts beizutragen hätte. Steht der Käufer schon fest, weil die Wohnung in der Familie bleibt, an den Mieter geht oder an jemanden, der seit Längerem gefragt hat, dann besteht die Arbeit im Wesentlichen aus Unterlagen anfordern und einen Notartermin abstimmen. Dafür brauchen Sie uns nicht, und wir sagen das lieber vorher, als Ihnen einen Auftrag zu verkaufen, der Ihnen nichts einbringt. Dasselbe gilt, wenn Sie beruflich mit Immobilien zu tun haben oder schon einmal eine Wohnung veräußert haben und wissen, wie die Schritte ineinandergreifen.
Eines bleibt auch dann sinnvoll: eine Einschätzung des Werts durch jemanden, der nicht am Geschäft beteiligt ist. Innerhalb der Familie schafft sie klare Verhältnisse, und gegenüber dem Finanzamt ist ein nachvollziehbar hergeleiteter Preis besser als ein ausgehandelter. Die Verwalterunterlagen dagegen bekommen Sie ausschließlich von Ihrer Hausverwaltung — eine WEG-Verwaltung führen wir selbst nicht und können diese Papiere für Sie auch nicht beschaffen.
Was sich ändert, sobald die Wohnung auf den freien Markt soll
Ohne feststehenden Käufer hängen Anfragen, Besichtigungstermine, Preisgespräche und Behördengänge über Wochen an Ihnen, überwiegend außerhalb der Arbeitszeit. Wer beruflich stark eingespannt ist, weit weg wohnt oder eine geerbte Wohnung gemeinsam mit Geschwistern verkauft, stößt hier an praktische Grenzen — nicht an fachliche. Dazu kommt der Punkt, den viele unterschätzen: Bei einer Eigentumswohnung entscheidet nicht nur Ihre Wohnung über den Preis, sondern auch der Zustand der Gemeinschaft, und der lässt sich nur aus Protokollen und Abrechnungen herauslesen.
Was ein Makler an dieser Stelle konkret übernimmt, steht auf der Seite Wohnung verkaufen mit Makler; was das kostet und wer es zahlt, lesen Sie unter Maklerprovision beim Wohnungsverkauf. Über unseren Käuferfinder sehen wir nach, ob für eine Wohnung wie Ihre bereits vorgemerkte Interessenten in unserer Kundendatei stehen. Diese Auskunft bekommen Sie auch dann, wenn Sie anschließend privat weiterverkaufen.
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Häufige Fragen zum privaten Wohnungsverkauf im Rhein-Erft-Kreis
Wie verkaufe ich meine Eigentumswohnung privat?
Am Anfang stehen zwei Dinge: ein Preis, der zum Markt passt, und vollständige Unterlagen. Den Preis leiten Sie aus Vergleichsverkäufen, dem Zustand der Wohnung und dem Zustand des Gebäudes ab. Bei einer Eigentumswohnung zählt das Haus mit — Hausgeld, Rücklage und beschlossene Sanierungen beeinflussen, was ein Käufer zu zahlen bereit ist.
Danach folgen Fotos, Exposé, Inserat und Besichtigungen. Fordern Sie Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle und Jahresabrechnung an, bevor die erste Anfrage kommt. Vollständige Unterlagen beschleunigen die Finanzierungsprüfung bei der Bank des Käufers und ersparen Ihnen Rückfragen, die den Abschluss um Wochen verschieben.
Welche Unterlagen brauche ich, wenn ich meine Wohnung privat verkaufe?
Sie brauchen einen aktuellen Grundbuchauszug, den Grundriss mit Wohnflächenberechnung und die Nachweise über Modernisierungen in Ihrer Wohnung. Dazu kommen die Papiere der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und der Stand der Instandhaltungsrücklage.
Den Energieausweis stellt die Verwaltung, weil er für das gesamte Gebäude gilt. Fordern Sie die Verwalterunterlagen als Erstes an — sie haben die längste Vorlaufzeit von allem, was Sie zusammentragen müssen, und ohne sie prüft keine Bank die Finanzierung eines Käufers zu Ende.
Was muss ich bei der Hausverwaltung anfordern, bevor ich inseriere?
Teilungserklärung samt Aufteilungsplan, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen Jahre, die Beschlusssammlung, den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und den Stand der Rücklage. Prüfen Sie außerdem, ob die Teilungserklärung eine Zustimmung des Verwalters zum Verkauf verlangt — das ist häufig der Fall und braucht zusätzliche Zeit.
Wichtig ist der Blick auf beschlossene, aber noch nicht bezahlte Maßnahmen. Eine Sonderumlage gehört vor dem Vertragsentwurf auf den Tisch, ebenso eine anstehende Sanierung von Dach, Fassade oder Heizung. Kommt beides erst beim Notartermin zur Sprache, steht die Einigung über den Preis wieder offen.
Wann lohnt sich der Wohnungsverkauf ohne Makler?
Vor allem dann, wenn der Käufer bereits feststeht: beim Verkauf innerhalb der Familie, an den Mieter oder an jemanden, der seit Längerem Interesse angemeldet hat. Dann bleiben Unterlagen und Notartermin zu organisieren, sonst nichts. Steht der Käufer fest, brauchen Sie keinen Makler — die Aufgaben, für die man einen beauftragt, fallen gar nicht erst an.
Ebenso, wenn Sie beruflich mit Immobilien zu tun haben oder schon einmal verkauft haben. Anders sieht es aus, sobald die Wohnung auf den freien Markt soll: Anfragen, Termine und Preisgespräche kosten über Wochen Zeit, meist abends und am Wochenende. Entscheidend ist Ihre Zeit, nicht Ihr Fachwissen. Eine unabhängige Wertermittlung ist übrigens auch beim Verkauf in der Familie sinnvoll.
Wie lange dauert der private Verkauf einer Eigentumswohnung?
Vom Entschluss bis zur Schlüsselübergabe vergehen bei einer Eigentumswohnung in der Regel zwei bis vier Monate. Ein guter Teil davon entfällt auf die Beschaffung der Unterlagen; nach der Einigung braucht die Abwicklung bis zur Beurkundung und zur Zahlung noch einmal einige Wochen.
Wer ohne Makler verkauft, sollte erreichbar sein: Anfragen kommen über den Tag verteilt, Besichtigungen liegen abends und am Wochenende, Behördengänge fallen in die Arbeitszeit. Die Verwalterunterlagen bestimmen den Starttermin — vor deren Eingang lässt sich kein belastbares Exposé schreiben.
Welche Kosten entstehen, wenn ich meine Wohnung privat verkaufe?
Sie zahlen für den Grundbuchauszug, für Auszüge und Bescheinigungen von Ämtern und für die Kopien, die Ihnen die Hausverwaltung berechnet. Dazu kommen Inserate in den Portalen, Fotos und gegebenenfalls kleine Ausbesserungen. Diese Ausgaben trägt der Verkäufer im Voraus, unabhängig davon, ob der Verkauf am Ende zustande kommt.
Die Notarkosten und die Gebühren für die Eintragung im Grundbuch übernimmt üblicherweise der Käufer; er sucht auch das Notariat aus. Beauftragen Sie später doch einen Makler, kommt eine Provision hinzu, die beim Verkauf an Verbraucher zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird. Was das im Einzelnen bedeutet, steht auf unserer Seite zur Maklerprovision beim Wohnungsverkauf.
