Häufige Fragen zum Grundstückskauf in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Von Bauland bis Altlasten — die zehn Fragen, die am häufigsten kommen
Was ist der Unterschied zwischen Bauland und Bauerwartungsland?
Bauland (baureifes Land) ist sofort bebaubar — es liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und die Erschließung ist gesichert. Bauerwartungsland ist im Flächennutzungsplan als künftige Baufläche vorgesehen, aber noch nicht bebaubar. Ob und wann die Gemeinde dafür einen Bebauungsplan aufstellt, entscheidet sie selbst; einen Anspruch darauf gibt es nicht. Bis dahin bleibt die Fläche das, was sie heute ist — Acker, Wiese oder Garten. Entsprechend ist Bauerwartungsland deutlich günstiger als baureifes Land, und genau diese Differenz ist der Preis für das Risiko, dass die Umwandlung nie kommt oder erst in vielen Jahren. Welche Zwischenstufen es gibt, steht unter Grundstücksarten.
Wie hoch sind die Erschließungskosten für ein Baugrundstück?
Das hängt am Erschließungsgrad. Bei einem voll erschlossenen Grundstück ist alles abgerechnet, was Straße, Kanal, Wasser, Strom und Gas betrifft. Bei einem teilerschlossenen Grundstück stehen einzelne dieser Positionen noch offen und werden zu einem spürbaren Kostenblock neben dem Kaufpreis.
Der wichtigere Punkt ist der Zeitpunkt: Die Gemeinde rechnet Erschließungsbeiträge erst ab, wenn eine Anlage endgültig hergestellt ist — das kann Jahre nach Ihrem Kauf sein, und der Bescheid geht dann an den Eigentümer, nicht an den Verkäufer von damals. Lassen Sie sich deshalb vor der Beurkundung von der Gemeinde schriftlich bestätigen, ob und welche Beiträge noch offen sind. Wie die Erschließung im Einzelnen abläuft, steht unter Erschließung und Baurecht; die übrigen Posten neben dem Kaufpreis finden Sie unter Kaufnebenkosten.
Wie lese ich einen Bebauungsplan?
Ein Bebauungsplan besteht aus einer Planzeichnung mit Symbolen und einem Textteil mit den Festsetzungen. Die vier Angaben, die Ihr Bauvorhaben am stärksten begrenzen, sind die Grundflächenzahl GRZ (wie viel der Fläche überbaut werden darf), die Geschossflächenzahl GFZ (wie viel Geschossfläche insgesamt entstehen darf), die Bauweise (offen mit Abstand zum Nachbarn oder geschlossen) und die Dachform. Dazu kommen Baugrenzen, die vorgeben, wo auf dem Grundstück das Haus überhaupt stehen darf. Wer die Zeichnung nicht deuten kann, bekommt die Auskunft beim Bauamt der Gemeinde — kostenlos und zuverlässig. Eine ausführliche Erklärung finden Sie unter Bebauungsplan verstehen.
Brauche ich beim Grundstückskauf ein Bodengutachten?
Vorgeschrieben ist es nicht, sinnvoll fast immer. Ein Baugrundgutachten prüft die Tragfähigkeit des Bodens, den Grundwasserstand und Hinweise auf Verunreinigungen. Aus dem Ergebnis folgt, wie das Haus gegründet werden muss und ob ein Keller wirtschaftlich sinnvoll ist — beides sind Positionen, die im Bauvorhaben deutlich stärker durchschlagen als das Gutachten selbst kostet. Auffälliger Boden, aufgefülltes Gelände oder Hanglage sind Gründe, das Gutachten schon vor dem Kauf und nicht erst danach zu beauftragen.
Wie erkenne ich Altlasten auf einem Grundstück?
Altlasten sind Verunreinigungen des Bodens aus früherer Nutzung — Industrie, Gewerbe, Tankstellen, Werkstätten, alte Öltanks, aufgefüllte Gruben. Der erste Schritt ist die Anfrage beim Altlastenkataster der Unteren Bodenschutzbehörde des Kreises; ein Eintrag dort ist ein klares Warnsignal, ein fehlender Eintrag aber keine Entwarnung, weil nur erfasst ist, was bekannt geworden ist. Fragen Sie zusätzlich nach, was auf der Fläche früher betrieben wurde, und lassen Sie bei Verdacht Bodenproben nehmen.
Der Grund für diesen Aufwand liegt in der Haftung: Für die Sanierung kann auch der neue Eigentümer herangezogen werden, ganz unabhängig davon, wer die Verunreinigung verursacht hat. Im Kaufvertrag über ein gebrauchtes Grundstück ist die Haftung des Verkäufers für Sachmängel zudem üblicherweise ausgeschlossen. Was in dieser Situation an Zusicherungen in den Vertrag gehört, klären Sie vor der Beurkundung — dazu mehr unter Kaufvertrag.
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Darf ich Bäume auf meinem Grundstück fällen?
Nicht ohne Weiteres. Viele Gemeinden haben eine Baumschutzsatzung, die Bäume ab einem bestimmten Stammumfang unter Schutz stellt — unabhängig davon, wem sie gehören. Eine Fällung braucht dann eine Genehmigung, und wer ohne fällt, begeht eine Ordnungswidrigkeit und wird meist zusätzlich zur Ersatzpflanzung verpflichtet. Für die Planung heißt das: Ein geschützter Baum an der falschen Stelle kann das Haus verschieben oder verkleinern. Prüfen Sie den Baumbestand und die Satzung der Gemeinde deshalb vor dem Kauf, nicht erst mit dem Bauantrag.
Was sind Grundstücksgrenzen und wie werden sie festgestellt?
Rechtlich verbindlich ist der Verlauf, der im Liegenschaftskataster eingetragen ist — nicht der Zaun, die Hecke oder die Mauer, die Sie vor Ort sehen. Beides fällt bei älteren Grundstücken erstaunlich oft auseinander, und dann steht entweder ein Stück Ihres künftigen Gartens auf dem Nachbargrundstück oder umgekehrt. Sind die Grenzsteine nicht mehr auffindbar oder ist der Verlauf strittig, nimmt ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur eine Grenzfeststellung vor; die Kosten trägt in der Regel, wer sie beantragt. Wenn Sie das Grundstück ohnehin teilen oder neu zuschneiden lassen, erledigen Sie beides in einem Termin.
Was bringt eine Bauvoranfrage vor dem Grundstückskauf?
Mit einer Bauvoranfrage lassen Sie beim Bauamt vorab prüfen, ob Ihr Vorhaben auf dieser Fläche grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Der Bescheid ist gebührenpflichtig, im Verhältnis zum Kaufpreis aber gering — und er bindet die Behörde für eine festgelegte Zeit an ihre Auskunft. Das macht ihn überall dort wertvoll, wo kein qualifizierter Bebauungsplan existiert oder wo Sie von den Festsetzungen abweichen wollen.
Verbindlich sagen, was hier gebaut werden darf, kann ohnehin nur das Bauamt. Weder der Verkäufer noch wir als Makler können Ihnen eine Bebaubarkeit zusagen; was wir tun können, ist, den Kauf so zu terminieren, dass die Antwort vor der Beurkundung vorliegt oder der Vertrag daran geknüpft wird.
Wie lange dauert der Grundstückskauf?
Vom Suchbeginn bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen in der Regel 3–6 Monate. Der reine Kaufprozess vom Notartermin bis zur Grundbucheintragung dauert etwa 6–10 Wochen; dazwischen liegen die Vorkaufsrechtsanfrage bei der Gemeinde, die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Kaufpreiszahlung. Verzögerungen entstehen fast immer an denselben drei Stellen: ausstehende Vermessung, noch nicht zugesagte Finanzierung, laufende Bauvoranfrage. Wer diese drei Punkte früh anstößt, verkürzt den Rest kaum, verhindert aber die langen Wartezeiten. Der Ablauf im Detail steht auf der Seite zum Notartermin.
Lohnt sich ein Makler beim Grundstückskauf?
Gerade bei Grundstücken spricht viel dafür: Ein erheblicher Teil wird nie öffentlich inseriert, die Vorprüfung aus Bebauungsplan, Erschließungsstand und Altlasten ist aufwendig, und für die Preisverhandlung brauchen Sie eine Vorstellung davon, was vergleichbare Flächen in der Lage wert sind — dazu die Grundstückspreise und die Maklerleistungen beim Grundstückskauf.
Zur Kostenseite ein Punkt, den viele falsch erinnern: Die gesetzlich vorgeschriebene hälftige Teilung der Provision gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher. Ein unbebautes Grundstück fällt nicht darunter — hier vereinbaren die Beteiligten frei, wer welchen Anteil trägt. Wie das bei uns geregelt ist, steht unter Maklerprovision, und zwar bevor Sie zur Besichtigung fahren.
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Drei Themen, die selten in einer FAQ stehen — und trotzdem den Kauf entscheiden
In den Beratungsgesprächen im Rhein-Erft-Kreis und im Rhein-Sieg-Kreis tauchen drei Punkte immer wieder auf, die kaum jemand vorher auf dem Zettel hatte.
Das Vorkaufsrecht der Gemeinde. Kommunen können sich für bestimmte Flächen ein Vorkaufsrecht sichern. Nach der Beurkundung fragt der Notar deshalb bei der Gemeinde an, ob sie es ausübt; erst mit der Verzichtserklärung ist der Weg frei. Das ist Routine und geht in den meisten Fällen glatt durch, kostet aber Wochen — planen Sie sie ein, statt sich von ihnen überraschen zu lassen.
Die Bauverpflichtung. Verkauft eine Kommune selbst Bauland, hängt daran häufig die Auflage, innerhalb einer festgelegten Frist zu bauen und selbst einzuziehen, abgesichert durch ein Rückkaufsrecht oder eine Vertragsstrafe. Solche Klauseln sind bei Baulandmodellen im Umland zwischen Köln und Bonn verbreitet und stehen im Kaufvertrag, nicht im Exposé. Lesen Sie den Entwurf vor der Beurkundung daraufhin durch — die Punkte, an denen es sonst hakt, haben wir unter typische Fehler beim Grundstückskauf gesammelt.
Erbbaurecht statt Kauf. Beim Erbbaurecht erwerben Sie nicht den Boden, sondern das Recht, ihn für eine lange, vertraglich festgelegte Laufzeit zu bebauen, und zahlen dafür einen jährlichen Erbbauzins. Das senkt den Kapitalbedarf zu Beginn spürbar, weil der Grundstückspreis aus der Finanzierung fällt. Dafür gehört Ihnen die Fläche nie, Banken bewerten die Sicherheit anders, und die Frage, was am Ende der Laufzeit mit dem Gebäude geschieht, muss der Vertrag beantworten. Kirchliche Stellen und Kommunen sind die häufigsten Anbieter. Ob sich das für Sie rechnet, ist eine Rechenaufgabe für Ihre Bank und Ihren Steuerberater, keine Geschmacksfrage.
Ihre Frage steht nicht dabei?
Wir sehen Baugrundstücke in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung und kennen die Eigenheiten der Gemeinden im Großraum Köln/Bonn — von der Baumschutzsatzung bis zum Erschließungsstand ganzer Straßenzüge. Was Sie vor einer Besichtigung ohnehin abhaken sollten, steht in der Checkliste zum Grundstückskauf; der Überblick über den gesamten Ablauf beginnt bei Grundstück kaufen. Für alles, was dort nicht steht: Sprechen Sie uns an, persönlich und unverbindlich.
