Exposé für eine Gewerbeimmobilie in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Ein Investor liest Zahlen und Verträge, kein Wohngefühl
Wer eine Wohnung kauft, stellt sich beim Lesen eines Exposés vor, wie er darin lebt. Wer eine Gewerbefläche kauft, rechnet. Er will wissen, wer in den Flächen sitzt, wie lange die Verträge noch laufen, was an Betriebskosten anfällt und wie viel davon auf die Mieter umgelegt werden kann. Das Exposé einer Gewerbeimmobilie ist deshalb kein Werbeprospekt, sondern eine geordnete Datensammlung. Sie entscheidet darüber, ob ein Interessent überhaupt in die Prüfung einsteigt.
Ein gewerblicher Käufer im Rhein-Erft-Kreis erwartet dieselben Angaben wie einer aus dem Rhein-Sieg-Kreis oder aus dem Großraum Köln/Bonn: eine Mieteraufstellung mit Restlaufzeiten und Verlängerungsoptionen, die Jahresnettokaltmiete, die Betriebskosten samt der Frage, welche Positionen umlagefähig sind, den Leerstand, den Instandhaltungsstand mit den bekannten Mängeln, die technischen Kennwerte der Fläche, die nach der Baugenehmigung zulässige Nutzung, Erschließung und Stellplätze sowie die Lage mit ihrer Anbindung. Dazu gehört die Frage, ob für die Vermietung zur Umsatzsteuer optiert wurde. Für einen Käufer, der selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, macht das einen Unterschied, und beiläufig nachschieben lässt sich die Antwort später nicht mehr.
Zwei Fassungen: anonymes Kurzexposé und vollständiges Exposé
Ein Gewerbeverkauf soll oft gerade nicht bekannt werden. Mieter, Mitarbeiter, Lieferanten und Wettbewerber ziehen aus einer laufenden Vermarktung Schlüsse, die dem Eigentümer schaden, lange bevor ein Käufer gefunden ist. Deshalb arbeiten wir zweistufig. Das Kurzexposé nennt weder Adresse noch Eigentümer und enthält keine Objektfotos; es beschreibt Nutzungsart, Größenordnung und Lage nur so grob, dass sich das Objekt daraus nicht zuordnen lässt. Das vollständige Exposé geht erst heraus, wenn eine Vertraulichkeitserklärung unterschrieben ist und der Interessent nachgewiesen hat, dass er den Kauf stemmen kann.
| Bereich | Anonymes Kurzexposé | Vollständiges Exposé (nach Vertraulichkeitserklärung) |
|---|---|---|
| Lage | Nur die grobe Lage, keine Straße, keine Hausnummer | Vollständige Anschrift samt Flurstück |
| Eigentümer | Keine Angabe | Verkäufer und Vertretungsberechtigte benannt |
| Mieter | Nur die Branchen, keine Namen | Vollständige Mieterliste mit Restlaufzeiten und Optionen |
| Erträge | Größenordnung ohne Einzelwerte | Jahresnettokaltmiete, Betriebskosten und Umlagefähigkeit im Detail |
| Unterlagen | Keine Bauakten | Grundbuchauszug, Bebauungsplan, Baugenehmigungen, Energieausweis |
| Fotos | Keine Objektfotos | Aufnahmen der Flächen und Gebäudeteile |
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Was im vollständigen Exposé stehen muss
Damit ein Kaufinteressent prüfen kann, statt nachzufragen, stellen wir die Objektdaten geordnet in einem digitalen Datenraum bereit. Diese Punkte gehören hinein:
- Lage, Fläche und Nutzung – die nach der Baugenehmigung zulässige Nutzung, Baujahr, Flächenaufstellung, Raumhöhen und Nutzlasten der Böden, Stellplätze, Erschließung und Verkehrsanbindung. Den Ablauf des gesamten Verkaufs beschreiben wir im Überblick unter Gewerbeimmobilie verkaufen; geht es um eine unbebaute Fläche, gilt ein eigener Weg: Grundstück verkaufen.
- Mieter und Verträge – Mieteraufstellung mit Restlaufzeiten, Verlängerungs- und Kündigungsoptionen, Staffel- oder Indexvereinbarungen, Mietsicherheiten und Leerstand. Dazu die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit aller Verträge, im Gewerbebereich WALT genannt. Wie bestehende Verträge den Verkauf prägen, steht ausführlich unter bestehende Mietverträge.
- Erträge und Betriebskosten – Jahresnettokaltmiete, Betriebskosten und die Frage, welche Positionen umlagefähig sind, dazu die Umsatzsteueroption. Wie daraus ein Preis wird, erklären wir unter Gewerbeimmobilie bewerten.
- Technik und Substanz – Heizung, Lüftung, Elektrik, Brandschutz, durchgeführte Modernisierungen, offener Instandhaltungsbedarf und der Energieausweis.
- Öffentlich-rechtliche Grundlagen – Grundbuchauszug, Auszug aus dem Bebauungsplan, Baulastenverzeichnis und die erteilten Genehmigungen. Weicht die tatsächliche Nutzung davon ab, gehört das ins Exposé; wie eine Umwidmung läuft, steht unter Nutzungsänderung und Genehmigungen.
- Stand der Unterlagen – welche Dokumente vorliegen und welche noch bei Ämtern und Fachplanern angefordert werden. Die vollständige Aufzählung führen wir unter Unterlagen für den Gewerbeverkauf.
Bekannte Mängel gehören hinein, nicht weggelassen
Ein Exposé darf nichts beschönigen. Instandhaltungsstau, ein Altlastenverdacht auf einer früher gewerblich genutzten Fläche, ein auslaufender Ankermietvertrag: Das sind genau die Punkte, die ein Käufer in seiner Prüfung ohnehin findet. Stehen sie im Exposé, kosten sie Verhandlungsspielraum. Kommen sie erst nach der Beurkundung heraus, kann der Käufer daraus Ansprüche ableiten, und dann geht es nicht mehr um einen Preisabschlag.
Wo eine Frage über das hinausgeht, was ein Makler beurteilen kann, sagen wir das und benennen, wer sie beantwortet: Ob ein Altlastenverdacht begründet ist, klärt die zuständige Behörde beziehungsweise ein Sachverständigenbüro für Altlasten. Ob mit dem Objekt ein laufender Geschäftsbetrieb auf den Käufer übergeht, gehört zum Anwalt. Die steuerliche Seite der Umsatzsteueroption beantwortet der Steuerberater. Diese Punkte tragen wir im Exposé zusammen und kennzeichnen sie als offen, statt sie stillschweigend auszulassen.
Häufige Fragen zum Exposé einer Gewerbeimmobilie
Wie lange dauert es, die Unterlagen für das Exposé einer Gewerbeimmobilie zusammenzustellen?
Für die geordnete Zusammenstellung und Sichtung aller Objektunterlagen rechnen wir im Regelfall mit zwei bis vier Wochen. Wie lange es tatsächlich dauert, hängt vor allem davon ab, wie zügig Ämter die behördlichen Dokumente herausgeben: Grundbuchauszug, Auszug aus dem Bebauungsplan, Baulastenverzeichnis und die Bauakte mit den erteilten Genehmigungen.
Fehlen Unterlagen wie der Energieausweis, aktuelle Flurkarten oder technische Gebäudebeschreibungen, fordern wir sie bei den zuständigen Stellen und Fachplanern an. Parallel gleichen wir die Mietverträge mit der Mieterliste ab und prüfen, ob die Flächenangaben zu den Bauunterlagen passen. Je vollständiger der Datenraum beim Start ist, desto weniger Rückfragen unterbrechen später die Verhandlung.
Kostet die Erstellung des Exposés für eine Gewerbeimmobilie extra?
Nein. Die Aufbereitung der Verkaufsunterlagen gehört zur Maklerleistung und wird im Erfolgsfall über die vereinbarte Provision abgegolten. Vorauszahlungen oder Bearbeitungsgebühren für Belegerfassung und Datenraum fallen nicht an.
Bei Gewerbeimmobilien ist die Provision frei vereinbar, ebenso ihre Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer; beides wird vor der Beauftragung schriftlich festgehalten. Werden im Einzelfall zusätzliche Leistungen nötig, etwa neue Grundrisszeichnungen, ein Flächenaufmaß oder Fotoaufnahmen, stimmen wir das vorher mit Ihnen ab. Unvorhergesehene Positionen soll es auf der Abrechnung nicht geben.
Wie werden bestehende Mietverträge im Exposé einer Gewerbeimmobilie dargestellt?
Wir werten jeden Bestandsvertrag aus und stellen ihn in einer Mieteraufstellung dar: Restlaufzeit, Verlängerungs- und Kündigungsoptionen, Staffel- oder Indexvereinbarungen, Nebenabreden, Mietsicherheiten und der Umlageschlüssel für die Betriebskosten. Daraus ergibt sich die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit, an der ein Käufer ablesen kann, wie planbar die Einnahmen sind.
Wird ein laufender Geschäftsbetrieb mitverkauft, weisen wir im Exposé darauf hin, dass bestehende Arbeitsverhältnisse auf den Erwerber übergehen können; die rechtliche Prüfung dieses Punktes gehört zum Anwalt und nicht in das Exposé. Ebenso kennzeichnen wir Verträge, die innerhalb der nächsten Monate auslaufen, und Flächen, die derzeit leer stehen. Ein Käufer erfährt beides ohnehin in der Prüfung, und eine offene Darstellung erspart die Diskussion darüber, warum es nicht gleich dastand.
Wer bekommt das vollständige Exposé einer Gewerbeimmobilie zu sehen?
Zuerst Sie selbst: Bevor irgendetwas herausgeht, legen wir Ihnen sämtliche Texte, Grundrisse und Zahlenaufstellungen zur Durchsicht und Freigabe vor. Erst nach Ihrer schriftlichen Bestätigung sprechen wir Interessenten an, und zwar zunächst nur mit dem anonymen Kurzexposé.
Das vollständige Exposé erhält, wer eine Vertraulichkeitserklärung unterzeichnet und nachgewiesen hat, dass er den Kauf finanzieren kann. Der Zugang läuft über einen personalisierten Zugriff auf den Datenraum, sodass nachvollziehbar bleibt, wer welche Unterlage eingesehen hat. Wünsche zur Anonymisierung einzelner Betriebskennzahlen arbeiten wir vorher ein. So bleiben Ihre Geschäftsbeziehungen unberührt, solange der Verkauf läuft.
Müssen bekannte Mängel im Exposé einer Gewerbeimmobilie genannt werden?
Ja. Was Sie über Ihr Objekt wissen und was für die Kaufentscheidung erheblich ist, gehört ins Exposé: Instandhaltungsstau, Feuchtigkeit, ein veraltetes Brandschutzkonzept, ein Altlastenverdacht aus früherer Nutzung, auslaufende Mietverträge oder eine Nutzung, die von der Baugenehmigung abweicht.
Das ist keine Vorsicht um ihrer selbst willen. Ein Käufer prüft ein Gewerbeobjekt vor dem Kauf gründlich und stößt auf solche Punkte in aller Regel selbst. Steht ein Mangel im Exposé, wird darüber verhandelt. Verschwiegen ist er ein Grund, nach der Beurkundung Ansprüche geltend zu machen. Wo wir eine Sache nicht abschließend beurteilen können, schreiben wir das so hin und benennen die Stelle, die es kann, statt die Lücke zu glätten.
Was passiert nach dem Verkauf mit den Daten aus dem Exposé?
Sobald der Kaufvertrag beurkundet ist, schließen wir den Datenraum und widerrufen alle erteilten Zugriffsrechte. Interessenten, die noch im Verfahren waren, informieren wir darüber, dass das Objekt vergeben ist.
Die Unterlagen unterliegen während der gesamten Vermarktung den Vorgaben des Datenschutzrechts. Nach der Transaktion verbleiben die Verkaufsakten im Rahmen der gesetzlichen Aufbewahrungsfristen in unserem Archiv und danach nicht länger. Betriebskennzahlen, Mietverträge und Grundbuchdaten bleiben so vor unbefugtem Zugriff geschützt.