Kaufnebenkosten beim Gewerbekauf in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Rechnen Sie mit rund 10–12 % über dem Kaufpreis
Wer ein Gewerbeobjekt kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis. Auf ihn kommen rund 10–12 % an Nebenkosten obendrauf, bei prüfintensiven Objekten auch mehr. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer, dann folgen Notar- und Grundbuchkosten, die Maklerprovision, die Due Diligence, je nach Objekt Gutachten und Beratung. Wer diese Summe zu spät einplant, steht bei der Schlussfinanzierung ohne Eigenkapital da – und Banken finanzieren Nebenkosten nur zum Teil mit.
Vor jedem konkreten Objekt legen wir Ihnen deshalb eine vollständige Nebenkosten-Aufstellung vor, damit Sie den Gesamt-Investitionsrahmen kennen, bevor Sie mit einem Finanzierer sprechen. Wie Banken Gewerbeobjekte bewerten und welche Eigenkapitalquote sie erwarten, lesen Sie auf der Seite zur Gewerbefinanzierung.
Aufschlüsselung der typischen Kaufnebenkosten
| Position | Anteil am Kaufpreis | Anmerkung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % (Nordrhein-Westfalen) | größter Einzelposten, fällig mit dem notariellen Kaufvertrag |
| Notar- und Grundbuchkosten | rund 1,5–2 % | gesetzlich geregelt, nach Kaufpreis gestaffelt |
| Maklerprovision | Verhandlungssache | bei Gewerbe frei vereinbart, oft hälftig geteilt |
| Due Diligence / Gutachten | je nach Prüftiefe | Bodengutachten, Bauchecks, Anwalt |
| Energieberater / ESG | bei Bedarf | bei Investments mit ESG-Pflicht |
| Finanzierungskosten | je nach Bank | Bearbeitung, Schätzwertgutachten der Bank |
Passende Angebote erhalten
Hinterlegen Sie Ihre Suchkriterien — wir informieren Sie, sobald passende Objekte verfügbar sind.
Wo sich Kosten optimieren lassen
- Notar- und Grundbuch – gesetzlich geregelt, kaum verhandelbar.
- Grunderwerbsteuer – nur eingeschränkt optimierbar, in Sonderfällen über einen Share-Deal.
- Due Diligence – bei Objekten ohne kritische Substanz reicht oft eine reduzierte Prüfungstiefe. Welche Themen sich zusammenstreichen lassen und welche nicht, zeigt die Seite zur Due Diligence beim Gewerbekauf.
- Maklerprovision – bei Gewerbe immer Verhandlungssache, siehe Maklerprovision beim Gewerbekauf.
- Finanzierungs-Nebenkosten – durch den Vergleich mehrerer Banken spürbar zu senken. Im Großraum Köln/Bonn arbeiten neben den großen Häusern etliche Sparkassen und Volksbanken mit eigenen Gewerbeabteilungen, die Objekte im Rhein-Erft-Kreis aus der Nähe kennen.
Vor jedem Angebot: die Nebenkosten in Zahlen
Bei jedem konkreten Angebot erstellen wir eine komplette Nebenkosten-Aufstellung — mit den Beträgen des Objekts statt allgemeiner Richtwerte. So sehen Sie den Gesamt-Investitionsrahmen und können mit belastbaren Zahlen in das Bankgespräch gehen. Auch die Steuersätze der Nachbarländer spielen dabei keine Rolle: Für Objekte zwischen Köln und Bonn gilt durchgängig der nordrhein-westfälische Satz, gleich wo der Käufer sitzt.
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten beim Gewerbekauf
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen?
Sie beträgt 6,5 % des Kaufpreises und liegt damit im oberen Bereich der Bundesländer. Fällig wird sie mit dem notariellen Kaufvertrag, verhandelbar ist sie nicht. Die Höhe legt das Land fest, sie kann sich also ändern – das Finanzamt oder Ihr Steuerberater nennt Ihnen den zum Kaufzeitpunkt geltenden Satz.
Was ist ein Share-Deal?
Statt der Immobilie kauft man die Anteile einer Gesellschaft, die die Immobilie hält. Unter bestimmten Voraussetzungen fällt dabei keine oder weniger Grunderwerbsteuer an. Die Voraussetzungen sind eng und ändern sich immer wieder; die Konstruktion lohnt sich erst bei großen Investments und gehört in die Hand eines Steuerberaters und eines Anwalts.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Gewerbekauf?
Das ist bei Gewerbe Verhandlungssache: üblich ist die hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer, manchmal trägt sie der Käufer allein. Entscheidend ist, dass die Aufteilung vor der Besichtigung schriftlich feststeht. Kommt es später doch zum Streit darüber, können Sie ihn vor dem Ombudsmann Immobilien (IVD/VPB) klären lassen – wir nehmen an diesem Schlichtungsverfahren teil, was viele Wettbewerber ablehnen.
Sind Due-Diligence-Kosten umgehbar?
Nicht ratsam. Den Aufwand können Sie steuern, indem Sie die Prüfthemen auf das beschränken, was beim konkreten Objekt wirklich Risiko trägt. Ganz darauf zu verzichten wäre fahrlässig: Ein übersehener Altlastenverdacht oder eine fehlende Nutzungsgenehmigung kostet ein Vielfaches der eingesparten Prüfgebühr.
Bekomme ich die Nebenkosten mitfinanziert?
Nur teilweise. Banken finanzieren in aller Regel den Kaufpreis und höchstens einen Teil der Nebenkosten; der Rest muss aus Eigenkapital kommen. Planen Sie die Nebenkosten deshalb von Anfang an als eigenen Posten ein und nicht als Rest, der sich schon irgendwie finden wird.