FAQ Hausvermietung in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung

Mieteinnahmen zählen steuerlich zu den Einkünften und sind damit einkommensteuerpflichtig.

Als Vermieter können Sie Ausgaben, die mit dem Haus verbunden sind, aber auch wieder von der Steuer absetzen. Kleinere Beträge lassen sich in der Regel im Jahr der Ausgabe geltend machen. Größere Investitionen werden abgeschrieben – also über mehrere Jahre hinweg von der Steuer abgesetzt.

Unter anderem Kosten für Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen sowie in einigen Fällen auch die Maklergebühren sind von der Steuer absetzbar. Aber auch die Werbungskosten sind ein wichtiger Posten, den Sie von der Steuer absetzen können.

• Machen Sie sich vor der Hausvermietung schlau, wie Sie Steuern sparen können.
• Achten Sie darauf, dass Ihnen kein Steuernachteil droht, wenn Sie Ihr Haus verbilligt an Angehörige vermieten – unterschreitet die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete zu deutlich, kürzt das Finanzamt den Abzug der Kosten.

Wissen Sie nicht, wie Sie steuerliche Vorteile bei der Hausvermietung optimal für sich nutzen? Wir sind keine Steuerberater und rechnen Ihre Steuerlast nicht aus – das gehört in die Hand eines Steuerberaters. Was wir beisteuern können, ist die Erfahrung, welche Posten Vermieter im laufenden Betrieb am häufigsten übersehen.

Unser erster Tipp ist folgender: Sammeln Sie alle Quittungen, die in Bezug auf das Haus anfallen. Haben Sie beispielsweise im Badezimmer ein neues Waschbecken eingebaut, können Sie dieses von der Steuer absetzen.

Wenn Sie Ihr Haus vermieten möchten, spielen dabei verschiedene Faktoren eine Rolle, die Einfluss auf den Mietpreis haben: Liegt das Haus in der Stadt oder in einer ländlichen Region? Wie nah oder weit entfernt sind Einrichtungen wie Arztpraxen, Schulen etc.?

All diese, aber auch noch zahlreiche weitere Faktoren beeinflussen, welchen Mietpreis Sie für Ihr Haus verlangen können. So können Sie für ein Haus, das Sie mit einer Küche anbieten, natürlich eine höhere Miete verlangen als für eines, das Sie ohne Küche oder vielleicht sogar ohne Tapeten und ohne Bodenbelag anbieten. Außerdem bestimmen auch weitere Ausstattungsmerkmale den Mietpreis einer Immobilie, zum Beispiel

• Gärten
• Terrassen
• Balkone
• besondere Ausstattungsmerkmale
• und mehr

Wo Ihr Haus in diesem Gefüge steht, zeigt der Vergleich mit Objekten, die in der näheren Umgebung tatsächlich vermietet wurden – und die Einordnung der Lage, bei der man zum Beispiel zwischen „Bestlage“, „gute Lage“, „durchschnittliche Lage“ und „einfache Lage“ unterscheidet. Genau diesen Vergleich bringen wir aus der täglichen Vermietungspraxis mit.

Wer sein Haus vermietet, sollte natürlich einen Mietvertrag mit seinem Mieter abschließen. Wichtig bei diesem ist es, dass er keine ungültigen Klauseln enthält. Hier sind einige Beispiele dafür, was ein guter Mietvertrag enthalten sollte und kann:

• Anschrift
• Stockwerk
• Höhe der Miete
• Staffel- oder Indexmiete
• Kaution
• Mietbeginn und ggf. Mietdauer
• Personen, die einziehen
• Schönheitsreparaturklausel
• Kleinreparaturklausel
• Regelungen über Untervermietung
• Haustiere
• Schneeräumung
• etc.

Neben dem Vertrag selbst brauchen Sie den Energieausweis: Er ist Interessenten schon bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen. Dazu kommen die Unterlagen, die den Zustand des Hauses belegen – Grundriss, Wohnflächenberechnung sowie Nachweise über Modernisierungen und Wartungen an Heizung und Sanitäranlagen.

Wer sein Haus vermietet, trägt ein wirtschaftliches Risiko: Bleibt die Miete aus, laufen Zins, Nebenkosten und Instandhaltung weiter. Kommen Schäden am Objekt hinzu oder muss das Haus am Ende geräumt werden, zieht sich das über Monate und verursacht zusätzliche Kosten. Vermietet man sein Haus auf eigene Faust, sollte man deshalb genau prüfen, wen man einziehen lässt. Das gelingt unter anderem mit einer Mieterselbstauskunft oder mit einer Schufa-Auskunft. Als Vermieter können Sie außerdem darauf achten, ob der Mietinteressent pünktlich zum vereinbarten Besichtigungstermin erscheint, und sich so schon einen ersten Eindruck verschaffen.

Wir nennen Ihnen einige Anhaltspunkte, worauf Sie bei der Auswahl des Mieters achten sollten:

• Sind die Angaben aus der Selbstauskunft belegt – Einkommensnachweise, Ausweis, Bescheinigung des bisherigen Vermieters über Mietschuldenfreiheit?
• Ist die Miete aus dem laufenden Einkommen dauerhaft tragfähig?
• Besteht das Arbeitsverhältnis unbefristet oder zumindest über die Probezeit hinaus?
• Passt die Haushaltsgröße zur Zahl und zum Zuschnitt der Räume?

Eine Garantie, dass später alles glatt läuft, kann Ihnen niemand geben. Prüfbar sind Zahlungsfähigkeit, Mietschuldenfreiheit und die Belastbarkeit der gemachten Angaben – genau diese Prüfung übernehmen wir, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Wollen Sie darüber hinaus auf Nummer sicher gehen, informieren wir Sie gerne auch über eine Mietausfallversicherung.

„Eigentum verpflichtet“, heißt es. Sogar im Grundgesetz. Deswegen haben Sie als Hausvermieter natürlich auch einige Pflichten, denen Sie nachkommen müssen. Einigen dieser Pflichten müssen Sie selbst nachkommen. Mit anderen wiederum können Sie auch Ihre Mieter beauftragen. Vermieter müssen so unter anderem nach einem Sturm Schäden beseitigen. Die Mieter wiederum können Sie unter anderem mit der Schneeräumung beauftragen.

Wenn Sie als Vermieter von Mängeln wissen, die für den Interessenten bei der Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennbar sind, sollten Sie ihn darauf hinweisen, um Ärger vorzubeugen.

Als Eigentümer haben Sie mehrere Möglichkeiten, die Nutzung Ihres Hauses vertraglich zu regeln.

Diese sind:

• unbefristete Mietverträge
• befristete Mietverträge
• Wohnrecht auf Lebenszeit
• Zwischenvermietung
• Untervermietung
• Staffelmietvertrag
• Indexmietvertrag

Wenn Sie sich noch nicht ganz schlüssig sind, welcher Mietvertrag der richtige für Sie ist, informieren wir Sie gern über die Vor- und Nachteile der verschiedenen Vertragsarten und finden für Sie die beste Lösung.

Beim lebenslangen Wohnrecht wird einer Person eingeräumt, das Haus oder die Wohnung bis zum Lebensende zu bewohnen, auch wenn sie nicht die Eigentümerin oder der Eigentümer ist. Sinnvoll ist das lebenslange Wohnrecht beispielsweise, wenn Eltern ihren Kindern das Haus noch zu Lebzeiten übertragen wollen, aber darin selbst bis zu ihrem Lebensende wohnen bleiben möchten. Häufig spielt dabei auch die steuerliche Seite der Übertragung eine Rolle – wie sie im Einzelfall ausfällt, klärt der Steuerberater.

Das Wohnrecht auf Lebenszeit muss im Grundbuch eingetragen und vertraglich geregelt werden.

Dann erlischt es auch nicht, wenn der Eigentümer wechselt. Das heißt: Selbst wenn Ihre Kinder das Haus verkaufen, dürfen Sie bis zu Ihrem Lebensende darin wohnen bleiben. Doch auch hier gibt es Ausnahmen, zum Beispiel im Falle einer Zwangsversteigerung.

Wir raten Ihnen, alles ganz genau festzuhalten, wenn Sie sich für eine solche Lösung entscheiden. Wollen Sie mehr zum Wohnrecht auf Lebenszeit von uns erfahren? Dann freuen wir uns, wenn Sie Kontakt zu uns aufnehmen, und beraten Sie gern zu den Vor- und Nachteilen.