Unterlagen für die Gewerbevermietung in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung

Wir sammeln, prüfen und bringen die Unterlagen in Form

Gewerbliche Mieter und ihre Berater prüfen vor der Vertragsunterschrift gründlicher als Wohnungsmieter. Sie verlangen vollständige, aktuelle und plausible Unterlagen — und ziehen sich zurück, wenn die Mappe lückenhaft ist. Eine schlecht aufbereitete Unterlagen-Lage ist einer der häufigsten Gründe für Mietverhandlungs-Abbrüche.

Der Grund dafür steckt in der Sache: Wer eine Fläche anmietet, um darin zu arbeiten, zu produzieren oder zu verkaufen, steckt Geld in Ausbau, Technik und Personal, bevor der erste Umsatz entsteht. Eine offene Frage zu Fläche, Genehmigung oder Betriebskosten wird deshalb selten verhandelt — sie wird gemieden. Die Unterlagen für eine Gewerbevermietung im Rhein-Erft- und Rhein-Sieg-Kreis sind darum kein Formalakt am Rand, sondern das erste Argument, das Sie in der Hand haben. Was die Vermietung insgesamt umfasst, steht auf der Übersichtsseite Gewerbe vermieten.

Wir übernehmen Recherche und Aufbereitung, Sie liefern nur das, was wir nirgendwo selbst beschaffen können. Die Grenze dazwischen benennen wir vorab, damit niemand auf halbem Weg auf eine Lücke stößt: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte und die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis holen wir mit Ihrer Vollmacht bei den Ämtern ab. Flächenaufmaß, Energieausweis, Brandschutznachweis und Bodengutachten darf dagegen nur ausstellen, wer dafür zugelassen ist — wir beauftragen und koordinieren diese Fachleute, erstellen die Nachweise aber nicht selbst. Und die Betriebskostenaufstellungen, die Verträge Ihrer Bestandsmieter sowie die steuerliche Einordnung Ihres Objekts liegen bei Ihnen, bei Ihrer Bank und bei Ihrem Steuerberater; dort und nirgendwo sonst sind sie vollständig.

Unterlagen-Standard bei der Gewerbevermietung im Rhein-Erft- und Rhein-Sieg-Kreis

Die folgende Übersicht zeigt, welche Unterlagen bei einer Gewerbevermietung in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung regelmäßig verlangt werden, warum ein Interessent danach fragt und welche Stelle das Papier ausstellt.

Mietfläche ist nicht Nutzfläche – und die Differenz zahlt der Mieter

Um kaum etwas wird bei Gewerbeflächen so oft gestritten wie um die Fläche selbst. Nutzfläche ist das, was tatsächlich bespielt werden kann. Mietfläche ist das, was der Vertrag abrechnet — je nach Vereinbarung einschließlich anteiliger Treppenhäuser, Flure, Technik- und Sanitärräume. Beide Werte können weit auseinanderliegen, und beide werden unterschiedlich ermittelt, je nachdem, welche Flächenrichtlinie zugrunde liegt.

Deshalb gehört ein Aufmaß nach einer anerkannten Richtlinie zu den Unterlagen, die vor der ersten Besichtigung vorliegen, nicht erst zur Vertragsverhandlung. Halten Sie schriftlich fest, nach welcher Richtlinie gemessen wurde. Ein Mieter, der später selbst nachmisst und auf eine andere Zahl kommt, verhandelt nicht über Quadratmeter, sondern über die Miete — und zwar rückwirkend. Wie die Fläche in den Mietzins eingeht, zeigt die Seite zu den aktuellen Gewerbemieten; eine erste Einordnung für Ihr Objekt liefert die Online-Mietwertermittlung.

Ist die beabsichtigte Nutzung überhaupt genehmigt?

Das ist die Frage, an der gewerbliche Anmietungen am häufigsten und meist am spätesten scheitern. Ein Gebäude darf nur so genutzt werden, wie es genehmigt wurde, und die Genehmigung hängt am Gebäude, nicht am Mieter. Wer eine Halle zwischen Köln und Bonn an einen Handwerksbetrieb vergibt, obwohl in der Bauakte „Lager" steht, bietet eine Nutzung an, die es auf dem Papier nicht gibt. Dasselbe gilt für das Ladenlokal, aus dem ein Gastraum werden soll, oder die Bürofläche, die als Praxis gedacht ist.

In die Mappe gehören deshalb die Baugenehmigung und, wo die künftige Nutzung davon abweicht, die Nutzungsänderungs-Genehmigung oder wenigstens eine belastbare Einschätzung der Bauaufsicht. Klären Sie das vor der Vermarktung: Ein Interessent, der das Verfahren selbst betreiben müsste, zieht dieses Risiko von der Miete ab oder springt ganz ab. Was daraus für die Vertragsgestaltung folgt, steht auf der Seite zum gewerblichen Mietvertrag.

Brandschutz und Technik: die Nachweise, die erst im Betrieb vermisst werden

Gewerbliche Gebäude tragen Technik, die geprüft werden muss, und der Betrieb des Mieters hängt daran. Zum Standard gehört der Brandschutznachweis, und sobald Publikum oder eine nennenswerte Zahl von Beschäftigten im Haus ist, der Flucht- und Rettungsplan. Dazu kommen die laufenden Wartungsverträge für Aufzug, Lüftungs- und Sprinkleranlage samt den zugehörigen Prüfberichten.

Für den Mieter sind das keine Formalien. Ohne belegten Brandschutz bekommt er im Zweifel weder die Erlaubnis der Behörde noch eine Versicherung für seinen Betrieb. Fehlt ein Prüfprotokoll, kalkuliert er Nachrüstkosten ein — und er setzt sie höher an, als sie am Ende ausfallen. Bei gewerblicher Vornutzung kommt die Altlasten- und Gefahrstoff-Auskunft dazu, die das Umweltamt des Kreises führt. Stand in der Halle früher eine Lackiererei, eine Werkstatt oder ein produzierender Betrieb, fragt jeder ernsthafte Interessent danach, und die Banken tun es ebenfalls.

Was bei Bestandsobjekten dazukommt

Ist das Objekt ganz oder teilweise vermietet, gehören die bestehenden Miet- und Pachtverträge samt allen Nachträgen in die Unterlagen — auch dann, wenn Sie nur eine freie Einheit anbieten. Ein Interessent will wissen, wer neben ihm sitzt, wie lange diese Verträge noch laufen und ob ihm im selben Haus ein Wettbewerber gegenübersitzen wird.

Dazu kommt die Betriebskostenaufstellung der Vorjahre. Bei Gewerbe wird ein deutlich größerer Teil der Kosten auf den Mieter umgelegt als beim Wohnraum; die reine Kaltmiete sagt deshalb wenig darüber aus, was ihn die Fläche monatlich wirklich kostet. Wer die Vorjahreswerte offenlegt, verhandelt über eine nachvollziehbare Größe statt über eine Befürchtung. Und fehlt der Stellplatznachweis, kommt die Frage spätestens dann, wenn es um Anlieferung, Personal- und Kundenparkplätze geht.

Zusätzliche Unterlagen je nach Objektart

Ob Bornheimer Gewerbepark, Brühler Ladenzeile oder Wesselinger Hallenfläche: Was über den Grundstock hinaus verlangt wird, richtet sich nach der Nutzung.

• Hotel und Gastronomie – Konzessions-Status, Betriebsstättengenehmigung, Schankerlaubnis, dazu Nachweise zu Fettabscheider und Schallschutz. Zum Ablauf: Gastronomie verpachten.
• Praxis – KV-Tauglichkeitsbescheinigung, Hygiene-Konzept, Barrierefreiheits-Nachweis, Abnahmeprotokolle für medizintechnisch genutzte Räume.
• Halle / Produktion – Bodengutachten, Statik-Nachweis, Anschluss-Werte (Strom, Wasser, Druckluft) sowie Angaben zu Bodentragfähigkeit, Hallenhöhe, Rampen und Zufahrtsrechten. Mehr dazu: Halle, Lager und Produktion vermieten.
• Ladenlokal – Werbeanlagen-Genehmigung, Sondernutzungs-Erlaubnisse für Außenflächen, dazu vereinbarte Sortimentsbindungen und Konkurrenzschutz aus den Nachbarverträgen.
• Mehrgewerbe-Objekte – Betriebskostenabrechnung der letzten Jahre, Mieterliste, Aufstellung der Restlaufzeiten und Verlängerungsoptionen.

In den Randlagen des Tätigkeitsgebiets – etwa in Hürth, Frechen, Alfter oder Erftstadt – sind es dieselben Nachweise; nur die zuständigen Ämter wechseln, und mit ihnen die Antragswege.

Bei Gewerberaum gilt kein Wohnraummietrecht

Diesen Punkt unterschätzen Eigentümer am häufigsten, und er verändert, welche Unterlagen überhaupt eine Rolle spielen. Für gewerbliche Flächen gibt es keinen Mietspiegel, auf den sich jemand berufen könnte, keine Mietpreisbremse und keine Kappungsgrenze für spätere Anpassungen. Miete, Laufzeit und die Art der Anpassung werden frei vereinbart und stehen und fallen mit dem, was der Vertrag hergibt.

Auch die Kaution ist hier nicht gesetzlich gedeckelt wie beim Wohnraum; Höhe und Form — Barkaution, Bankbürgschaft, Konzernbürgschaft — sind Verhandlungssache und gehören belegt in die Akte. Und das Bestellerprinzip, das bei Wohnraum bestimmt, wer den Makler bezahlt, gilt für Gewerbeflächen nicht: Die Vermietungsprovision ist frei vereinbar. Die Einzelheiten stehen auf der Seite zur Vermietungsprovision.

Für die Unterlagen folgt daraus eine einfache Regel: Was beim Wohnraum das Gesetz vorgibt, muss bei Gewerbe im Vertrag stehen und durch Nachweise gedeckt sein. Deshalb ist die Mappe hier dicker — und deshalb wird sie auch wirklich gelesen.

Plausibilitäts-Check vor Versand

Wir prüfen die Unterlagen vor Versand auf Widersprüche zwischen Dokumenten — das ist der häufigste Grund für Mieter-Misstrauen. Wenn der Energieausweis 320 qm angibt, die Baupläne aber 287 qm, fragt ein gewerblicher Mieter sofort nach. Wir klären solche Widersprüche im Vorfeld — entweder mit neuer Berechnung oder mit einer transparenten Erläuterung in den Übergabe-Unterlagen.

Genau hier zahlt sich ein sauberes Aufmaß aus: Steht in den Papieren, nach welcher Richtlinie gemessen wurde, ist eine Abweichung erklärt statt verdächtig. Vollständige Unterlagen verkürzen außerdem die Prüfung durch den Mieter und seine Berater. Was vorher geklärt ist, hält die Vermietung später nicht auf.

Sobald die Mappe steht, geht das Objekt in die Vermarktung: Aus den geprüften Unterlagen entsteht die Exposéerstellung, die Ansprache passender Betriebe läuft über die Mietersuche. Wenn Sie nicht sicher sind, was bei Ihnen schon vorliegt, sichten wir den Bestand gemeinsam — dafür genügt eine Vermietungsanfrage. Wer die Unterlagen für eine Gewerbevermietung im Großraum Köln/Bonn früh beisammen hat, spart sich die Rückfragen, die sonst mitten in die Verhandlung fallen.

Häufige Fragen zu den Unterlagen bei der Gewerbevermietung