Gewerbeexposé erstellen für die Vermietung in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Wer eine Gewerbefläche mietet, rechnet
Ein Wohnungsexposé lebt davon, dass sich jemand vorstellt, wie er in diesen Räumen wohnt. Bei einer Gewerbefläche sitzt am anderen Ende jemand, der rechnet: eine Geschäftsführerin, der Standortverantwortliche einer Kette, oft zusätzlich der Steuerberater und ein Anwalt. Sie fragen nicht, ob die Fläche gefällt. Sie fragen, was sie im Monat kostet, welche Nebenkosten obendrauf kommen, wie lange sie sich binden, was sie selbst ausbauen müssen – und ob ihr Betrieb an dieser Adresse überhaupt erlaubt ist.
Deshalb ist ein Gewerbeexposé keine Hochglanzbroschüre, sondern eine geordnete Auskunft. Wer im Rhein-Erft-Kreis oder im Rhein-Sieg-Kreis eine Fläche anbietet, wirbt um denselben kleinen Kreis von Interessenten wie die Eigentümer der Nachbarobjekte, und ein vollständiges Gewerbeexposé entscheidet darüber, wer von ihnen überhaupt eine Anfrage bekommt. Jede Lücke erzeugt eine Rückfrage, und während wir eine Rückfrage beantworten, sieht sich der Interessent zwei andere Flächen an.
Was wir zusammenstellen, richtet sich nach der Zielgruppe: Ein Softwareunternehmen will wissen, welche Leitungen anliegen und wie schnell sie sind. Ein Filialist will Passantenfrequenz, Schaufensterbreite und Anlieferung wissen. Eine Praxis fragt nach barrierefreiem Zugang und danach, ob die Räume für ihren Zweck genehmigt sind. Ein Gewerbeexposé für eine Bürofläche in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung sieht deshalb anders aus als eines für eine Produktionshalle am Rand des Rhein-Erft-Kreises, auch wenn beide dieselbe Quadratmeterzahl haben.
Das Aufmaß ist die Zahl, über die später gestritten wird
Die Quadratmeterangabe trägt die gesamte Kalkulation des Mieters, und sie ist bei Gewerbeflächen weniger eindeutig, als sie aussieht. Mietfläche und Nutzfläche sind nicht dasselbe: Treppenhäuser, Technikräume, Flure und Gemeinschaftsflächen werden je nach zugrunde gelegter Richtlinie mitgerechnet oder eben nicht. Steht im Exposé nur eine runde Zahl ohne Angabe, wie und wonach gemessen wurde, wird beim ersten Nachmessen durch den Mieter daraus eine Verhandlung über den Mietpreis.
Ins Exposé gehört deshalb, nach welcher anerkannten Richtlinie die Fläche ermittelt wurde, welche Flächen in die Miete eingehen und welche nicht. Dazu kommen Grundrisse, aus denen sich die mögliche Aufteilung ablesen lässt: ob sich die Etage in zwei Einheiten trennen lässt, wo eine zweite Zugangstür entstehen könnte, welche Wände tragend sind.
Ein belastbares Aufmaß liefern wir nicht selbst – das ist Sache eines Vermessungsbüros oder eines Architekten. Wir sagen im Exposé, woher die Zahl stammt und nach welcher Richtlinie sie ermittelt wurde, statt eine gerundete Angabe aus alten Unterlagen zu übernehmen. Wo eine Fläche seit Jahren nicht aufgemessen wurde, empfehlen wir die Neuvermessung vor dem Start und holen dafür Angebote ein.
Was in ein Gewerbeexposé für die Vermietung gehört
Ein Gewerbeexposé für eine Halle im Rhein-Sieg-Kreis führt andere Kennwerte als eines für ein Ladenlokal in einer belebten Fußgängerzone; die Gliederung ist trotzdem dieselbe. Die folgende Übersicht ist nach der Reihenfolge sortiert, in der ein gewerblicher Interessent prüft. Er beginnt bei Fläche und Nutzung und hört bei der Gesamtbelastung pro Monat auf; was dazwischen fehlt, holt er sich per Rückfrage oder gar nicht.
| Bereich | Was rein muss | Warum entscheidend |
|---|---|---|
| Objektdaten | Fläche nach anerkannter Richtlinie, Miet- und Nutzfläche getrennt ausgewiesen, Geschosse, Baujahr, Modernisierungen | Grundlage jeder Mieterkalkulation |
| Lage | Verkehrsanbindung, ÖPNV, Anlieferung und Rangierfläche, Stellplätze für Mitarbeiter und Kunden | Erreichbarkeit für Personal, Kundschaft und Lieferanten |
| Energie | Energieausweis, Heizung und Lüftung, energetischer Zustand der Hülle | Viele Mieter müssen den Energieverbrauch ihrer Standorte intern berichten |
| Ausbaustand | Zustand je Raumtyp mit Detailfotos, Elektro- und Datenverkabelung, Grundriss mit möglicher Aufteilung | Zeigt, was der Mieter selbst investieren muss |
| Miete und Nebenkosten | Nettokaltmiete, Betriebskosten und welche Positionen davon umlagefähig sind, Indexierung, Verlängerungsoptionen | Der Mieter rechnet mit der Gesamtbelastung, nicht mit der Kaltmiete |
| Nutzung und Zielgruppe | Baurechtlich genehmigte Nutzung, passende Branchen, zugesagter Konkurrenzschutz | Klärt vorab, wessen Betrieb hier überhaupt zulässig ist |
Zwei Punkte daraus werden regelmäßig unterschätzt. Der erste ist die Umlagefähigkeit: Im gewerblichen Mietvertrag lässt sich deutlich mehr auf den Mieter umlegen als bei Wohnraum, bis hin zu Instandhaltungsanteilen – aber nur, wenn es vereinbart ist. Was Sie später umlegen wollen, sollte schon im Exposé stehen, sonst wirkt es in der Verhandlung wie eine Nachforderung. Der zweite ist der Konkurrenzschutz, also die Zusage, im selben Objekt keine zweite Fläche an einen unmittelbaren Wettbewerber zu vermieten. Für Einzelhandel und Gastronomie ist das oft der Punkt, an dem eine Anmietung hängt. Welche Klauseln dahinterstehen, beschreiben wir unter gewerblicher Mietvertrag.
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Technische Kennwerte hängen an der Nutzungsart
Ein einheitliches Datenblatt für alle Gewerbeflächen gibt es nicht. Welche Angaben zählen, entscheidet die Nutzung:
- Halle, Lager und Produktion – lichte Höhe unter Bindern und unter Tor, Belastbarkeit des Bodens, also wie viel Gewicht er je Quadratmeter trägt, Zahl und Maße der Tore, Rampe oder ebenerdige Anlieferung, Rangierfläche für Lastzüge, Stromanschluss und Druckluft, Kranbahn.
- Ladenlokal – Schaufensterfront in Metern, Lage der Eingangstür, Passantenfrequenz und Nachbarschaft im Umfeld, Nebenflächen für Lager und Personal, Anlieferung ohne Störung des Verkaufs, Werbeanlagen und was davon genehmigt ist.
- Büro und Praxis – Ausbaustand und Teilbarkeit, Datenverkabelung und verfügbare Anschlussgeschwindigkeit, Lüftung oder Klimatisierung, Sanitärbereiche, barrierefreier Zugang, Stellplätze in Gebäudenähe.
- Gastronomie – vorhandene Küchentechnik, Abluftführung über Dach, Fettabscheider, Gastflächen innen und außen sowie die Frage, bis wann außen bedient werden darf.
Über allem steht die genehmigte Nutzung. Was in den Räumen erlaubt ist, ergibt sich aus der Baugenehmigung und dem Bebauungsplan, nicht daraus, was der Vormieter dort getan hat. Weicht die geplante Nutzung ab – Büro wird Praxis, Lager wird Verkauf –, braucht es eine Nutzungsänderung, und die erteilt allein das Bauamt. Wir schreiben in solchen Fällen in das Exposé, was genehmigt ist und was zu klären wäre, statt die Frage offen zu lassen: Ein Mieter, der nach der Unterschrift keine Betriebserlaubnis bekommt, ist ein Problem für beide Seiten.
Fotos, Grundrisse und der Blick von oben
- Fachaufnahmen statt Handyfotos – Tageslicht, gerade Linien, ein Weitwinkel, der die Fläche zeigt, ohne sie größer zu machen, als sie ist.
- Grundriss mit Maßketten – lesbar, maßstabsgerecht, mit Quadratmeterangaben je Raum und eingezeichneter Teilbarkeit.
- Detailaufnahmen des Ausbaus – Bodenaufbau, Elektro- und Datenanschlüsse, Sanitärbereiche, Heizung und Lüftungstechnik.
- Außenaufnahmen der Anbindung – Zufahrt, Anlieferung, Haltestelle, Auffahrt zur Autobahn.
- Stellplätze – Tiefgarage, Außenstellplätze, Zuwegung und Zahl der Plätze.
Luftaufnahmen zeigen Zuschnitt, Zufahrt und Umfeld eines Gewerbegrundstücks besser als jedes Wort. Versprechen tun wir sie trotzdem nicht vorab: Der Einsatz einer Drohne ist genehmigungspflichtig, und über Betriebsgeländen, Bahnanlagen, Umspannwerken oder in der Nähe eines Flugplatzes gelten zusätzliche Beschränkungen. Wir prüfen vorher, ob eine Aufstiegserlaubnis für Ihr Objekt zu bekommen ist, und beauftragen nur Dienstleister, die sie nachweisen können. Klappt es nicht, nehmen wir Umfeld und Zufahrt vom Boden aus auf.
Ebenso vorher geklärt wird, wem die Bilder gehören. Wir lassen uns die Nutzungsrechte an allen Aufnahmen einräumen, damit Sie das Material später weiterverwenden dürfen. Personen, Kennzeichen und die Beschilderung des aktuellen Mieters werden entfernt oder unkenntlich gemacht, Firmenlogos erscheinen nur mit Zustimmung des Betroffenen.
Für Gewerberaum gilt kein Wohnraummietrecht
Wer schon einmal eine Wohnung vermietet hat, sucht im Gewerbeexposé Angaben, die es dort nicht gibt – und das ist kein Versäumnis, sondern eine andere Rechtslage. Für Gewerbeflächen gibt es keinen Mietspiegel, an dem sich ein Preis ablesen ließe. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze greifen nicht; die Miete wird frei verhandelt, und dieselbe Fläche kann je nach Nutzung und Bonität des Mieters unterschiedlich viel wert sein. Die Sicherheitsleistung ist nicht der Höhe nach begrenzt wie bei Wohnraum, sondern Verhandlungssache – üblich sind eine Barkaution oder eine Bankbürgschaft, bei Konzernmietern auch eine Patronatserklärung der Muttergesellschaft.
Auch das Bestellerprinzip, nach dem bei Wohnungen derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt hat, gilt für die gewerbliche Vermietung nicht. Wer die Provision trägt und in welcher Höhe, wird frei vereinbart und vor der Beauftragung schriftlich festgehalten; wie wir das handhaben, steht unter Vermietungsprovision. Was aus alledem in Zahlen für Ihr Objekt folgt, klären wir bei der Mietwertermittlung; welche Dokumente wir dafür brauchen, steht unter Unterlagen für die Vermietung.
Diskretion, solange der Vormieter noch arbeitet
Steht ein Mieterwechsel an, während der bisherige Betrieb noch läuft, ist ein offen inseriertes Gewerbeexposé ein Risiko – im Rhein-Erft-Kreis wie im Rhein-Sieg-Kreis, wo sich Gewerbetreibende untereinander kennen. Mitarbeiter lesen Stellenanzeigen anders, wenn sie die eigene Halle im Internet finden. Kunden fragen, ob es weitergeht, Lieferanten verkürzen Zahlungsziele. Der Schaden entsteht dann nicht bei Ihnen, sondern beim Mieter – und fällt am Ende auf das Objekt zurück.
Wir arbeiten in solchen Fällen zweistufig. Zuerst geht ein anonymisiertes Kurzexposé heraus: Nutzungsart, Größenordnung und grobe Lage, keine Adresse, keine Fotos, an denen sich das Objekt erkennen ließe. Das vollständige Exposé bekommt erst, wer eine Vertraulichkeitserklärung unterschrieben und nachgewiesen hat, dass er die Miete tragen kann. Wie wir Interessenten vorab prüfen, beschreiben wir unter Mietersuche und Bonität. Einen Überblick über den gesamten Ablauf gibt die Seite Gewerbe vermieten.
Häufige Fragen zum Gewerbeexposé in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Wie lange dauert es, ein Gewerbeexposé für die Vermietung zu erstellen?
Liegen die Unterlagen vollständig vor, rechnen wir mit ein bis zwei Wochen für Texte, Aufbereitung der Pläne und Zusammenstellung der Kennwerte. Kommt ein Fototermin dazu oder muss die Fläche neu aufgemessen werden, werden es bis zu vier Wochen.
Was die Sache verlängert, sind fast immer fehlende Dokumente: ein abgelaufener Energieausweis, nicht auffindbare Baugenehmigungen, Grundrisse, die den heutigen Zustand nicht mehr zeigen. Je früher wir wissen, was fehlt, desto eher steht das Exposé.
Was kostet die Erstellung eines Gewerbeexposés?
Die Aufbereitung gehört zur Maklerleistung und ist mit der vereinbarten Provision abgegolten; Vorauszahlungen oder Bearbeitungsgebühren verlangen wir nicht. Bei gewerblicher Vermietung ist die Provision frei vereinbar – was gilt, steht vor der Beauftragung schriftlich fest.
Externe Leistungen rechnen wir nicht über die Provision ab, sondern stimmen sie vorher mit Ihnen ab: ein Fachfotograf, Luftaufnahmen, ein neues Aufmaß oder neu gezeichnete Grundrisse. Sie entscheiden in jedem Einzelfall, ob sich der Aufwand für Ihr Objekt lohnt.
Bekomme ich das Gewerbeexposé vor der Vermarktung zur Freigabe?
Immer. Sie erhalten den vollständigen Entwurf mit allen Texten, Bildern und Zahlen und können ihn ändern lassen, bevor er an einen Interessenten geht. Erst nach Ihrer Freigabe beginnt die Ansprache.
Das ist keine Formsache: Sie kennen Eigenheiten des Objekts, die aus keiner Unterlage hervorgehen – eine Zufahrt, die morgens zugeparkt ist, eine Fläche, die sich in der Vergangenheit schlecht heizen ließ. Solche Punkte gehören sauber beschrieben ins Exposé statt in die spätere Verhandlung.
Muss die genehmigte Nutzung im Exposé stehen?
Ja, und zwar so, wie sie in der Baugenehmigung steht – nicht so, wie die Räume zuletzt genutzt wurden. Ein Interessent muss vor der Unterschrift erkennen können, ob sein Betrieb dort zulässig ist oder ob er zuerst eine Nutzungsänderung braucht.
Ob eine Umwidmung genehmigt wird, entscheidet das Bauamt, nicht der Makler und nicht der Vermieter. Wir tragen zusammen, was an Genehmigungen vorliegt, benennen offene Punkte als offen und verweisen für die Beurteilung an die Behörde oder an einen Architekten.
Kann ich mein Gewerbeobjekt diskret vermieten lassen?
Ja. Bei laufendem Betrieb des Vormieters vermarkten wir ohne öffentliches Inserat: ein anonymisiertes Kurzexposé ohne Adresse und ohne erkennbare Fotos, die Detailunterlagen erst nach unterschriebener Vertraulichkeitserklärung.
Angesprochen werden dabei gezielt Interessenten, deren Suchprofil zu Ihrer Fläche passt. Das dauert in der Regel etwas länger als eine offene Anzeige, hält aber den Betrieb des aktuellen Mieters aus der Diskussion heraus – und damit den Wert der Fläche stabil.
Welche Angaben gehören nicht in ein Gewerbeexposé?
Nicht hinein gehören persönliche Daten des Eigentümers, die Konditionen des laufenden Mietvertrags, Umsatz- oder Betriebszahlen des aktuellen Mieters und dessen interne Planungen. Diese Punkte kommen – soweit sie überhaupt eine Rolle spielen – erst in der Verhandlung mit einem geprüften Interessenten auf den Tisch.
Umgekehrt gehören bekannte Mängel sehr wohl hinein: ein aufgeschobener Instandhaltungsbedarf, eine Undichtigkeit im Dach, eine Elektroinstallation, die für den geplanten Betrieb nicht ausreicht. Wer sie verschweigt, verliert den Mieter spätestens bei der Besichtigung – oder bekommt später Ansprüche gegen sich.