Grundstück an privat verkaufen in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Welche Faktoren beeinflussen den Verkauf an private Bauherren?
Möchten Eigentümer ihr Grundstück an privat verkaufen, sollten sie zu Beginn klären, was auf der Fläche überhaupt gebaut werden darf. Wie groß und wie hoch gebaut werden darf, bestimmt den Wert einer Baufläche stärker als jedes andere Merkmal. Maßgebend sind die Vorgaben im kommunalen Bebauungsplan, der unter anderem die Zahl der Vollgeschosse und das zulässige Maß der Bebauung festlegt. Liegt das Grundstück in einem gewachsenen Ortsteil ohne Bebauungsplan, richtet sich die Bebaubarkeit danach, wie die Nachbargrundstücke bereits bebaut sind — im Rhein-Erft-Kreis betrifft das viele innerörtliche Baulücken. Ausführliche Informationen zu den Verkaufsphasen beim Veräußern von Baugrund erhalten Sie in unserem Ratgeber Grundstück verkaufen.
Wer ein Grundstück an privat verkaufen möchte, spricht bei kleineren Parzellen vorrangig Menschen an, die darauf ihr eigenes Haus bauen wollen. Diese Käufergruppe unterscheidet sich deutlich von den beiden gewerblichen: Ein Bauträger baut, um anschließend zu verkaufen, und ein Projektentwickler interessiert sich oft gerade für Flächen, für die Baurecht erst noch geschaffen werden muss. Private Bauherren wollen dagegen selbst einziehen — sie entscheiden langsamer, emotionaler und immer im Rahmen dessen, was ihre Hausbank mitträgt. Zur Einordnung der Fläche selbst unterscheiden Fachleute vier Entwicklungsstufen:
- Land- und forstwirtschaftliche Flächen: Weisen keine bauliche Nutzungsmöglichkeit auf und dienen rein agrarischen Zwecken.
- Bauerwartungsland: Ist im Flächennutzungsplan als zukünftige Baufläche vorgesehen, besitzt jedoch noch keinen Baulandstatus.
- Rohbauland: Wurde im Bebauungsplan als Baufläche ausgewiesen, die Erschließung ist jedoch noch unvollständig.
- Baureifes Land: Erfüllt sämtliche rechtlichen und technischen Voraussetzungen für eine unmittelbare Bebauung.
Private Bauherren suchen fast immer baureifes, voll erschlossenes Land: Strom, Wasser, Kanal und eine befahrbare Zufahrt liegen an, die Erschließungsbeiträge sind bezahlt. Rohbauland mit offener Erschließung bedeutet für sie ein Kostenrisiko, das die Bank nicht mitfinanziert — deshalb lohnt es sich, vor dem Verkauf bei der Gemeinde abzufragen, ob noch Beiträge offen sind, und das Ergebnis ins Exposé zu schreiben. Sofern das Areal aus einem Nachlass stammt, informieren wir über rechtliche Besonderheiten im Beitrag Grundstück vererben.
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Wie private Bauherren auf Ihr Grundstück aufmerksam werden
In unserer Datenbank stehen vorgemerkte Suchkunden, die konkret einen Bauplatz für ein Einfamilien- oder Doppelhaus suchen. Ein Teil davon meldet sich über unsere Büros in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung, ein Teil über die Portale. Wenn Sie ein größeres Grundstück an privat verkaufen, gleichen Sie mit unserem Käuferfinder zunächst die vorliegenden Kaufgesuche ab — das kostet nichts und zeigt, ob eine Vermarktung überhaupt nötig ist.
Führt die Direktansprache der Vormerkkunden nicht weiter, folgt die öffentliche Vermarktung. Bei Bauland zählt dabei anderes als bei einem Haus: Wichtig sind ein maßstäblicher Lageplan, die Angabe der zulässigen Bebauung, Fotos vom tatsächlichen Zustand der Fläche und eine ehrliche Auskunft zur Erschließung. Wer das lieber selbst übernimmt, findet den Ablauf im Ratgeber zum Verkauf ohne Makler.
Wann sich die Teilung eines großen Grundstücks lohnt
Bei großen Flächen bringen mehrere kleine Bauplätze zusammen häufig mehr ein als die Gesamtfläche an einen einzigen Käufer — einfach, weil ein privater Bauherr nur so viel Fläche finanziert, wie er für sein Haus braucht. Bei einer Realteilung wird die Fläche vermessen und in eigenständige Flurstücke zerlegt, jedes mit eigenem Grundbuchblatt.
Damit die Teilung hält, gehören alle Grenzen sowie Geh-, Fahr- und Leitungsrechte in den notariellen Vertrag. Ein Wegerecht zugunsten des hinteren Grundstücks etwa muss ins Grundbuch, sonst steht der Käufer später ohne gesicherte Zufahrt da. Baugrenzen und Abstandsflächen sind für jede neue Parzelle festzulegen.
Zu prüfen ist außerdem, ob der Bebauungsplan die dichtere Bebauung der Teilflächen überhaupt zulässt. Nach der Vermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur schreibt das Katasteramt die Flurkarten fort, anschließend lässt der Notar die neuen Grundbuchblätter anlegen. Rechnen Sie für diesen Weg mehrere Monate Vorlauf ein, bevor die erste Parzelle angeboten werden kann.
Wünschen Sie eine Bewertung Ihrer Baufläche?
Nehmen Sie für eine vertrauliche Beratung gerne Kontakt mit uns auf. Ausgangspunkt jeder Einwertung ist der Bodenrichtwert der Lage; davon ausgehend werden Zuschnitt, Himmelsrichtung und Hanglage, der Erschließungsstand sowie eingetragene Baulasten und Wegerechte einzeln berücksichtigt.
Häufige Fragen zum Grundstücksverkauf an private Bauherren
Welche Zielgruppen suchen bevorzugt Baugrundstücke?
Wer ein Grundstück an privat verkaufen möchte, spricht vor allem Familien und Paare an, die darauf ein Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte für sich selbst bauen wollen. Diese Gruppe sucht fast ausschließlich erschlossene, baureife Plätze. Eine zweite, oft übersehene Gruppe sind ältere Eigentümer, die ihr großes Haus abgeben und auf einem kleineren Zuschnitt ebenerdig neu bauen möchten.
Gewerbliche Käufer kommen erst ins Spiel, wenn der Bebauungsplan eine dichtere Bebauung erlaubt — sie rechnen dann mit Wohneinheiten statt mit einem Haus. Zur Provision: Bei Grundstücken ist sie frei vereinbar, anders als beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an Verbraucher. Wie sie zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt wird, legen die Beteiligten also selbst fest; das gehört vor der Beauftragung geklärt und schriftlich festgehalten.
Wie erfolgt die Ermittlung des Angebotspreises?
Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert der Lage, den der örtliche Gutachterausschuss veröffentlicht. Er beschreibt aber nur ein gedachtes Durchschnittsgrundstück. Zu- und Abschläge ergeben sich aus dem, was Ihr Grundstück davon unterscheidet: dem zulässigen Maß der Bebauung, dem Zuschnitt, der Ausrichtung des künftigen Gartens, dem Erschließungsstand und der Beschaffenheit des Baugrunds.
Private Bauherren rechnen ohne Gewinnaufschlag, sind dafür aber an die Beleihungsgrenze ihrer Bank gebunden: Was das Institut nicht bewertet, können sie nicht bieten. Ein nachvollziehbar hergeleiteter Angebotspreis ist deshalb kein Selbstzweck, sondern die Grundlage dafür, dass die Finanzierung des Käufers überhaupt durchgeht — und er erspart Verkäufern die Nachverhandlung, die nach einer geplatzten Zusage regelmäßig folgt.
Warum braucht es beim Grundstücksverkauf einen Bonitätsnachweis?
Weil die Absage sonst kurz vor dem Notartermin kommt — und das Grundstück dann wochenlang vom Markt war. Bei unbebauten Grundstücken sind Banken zurückhaltender als beim Hauskauf: Sie können nur den Bodenwert beleihen, ein Gebäude als Sicherheit gibt es noch nicht. Deshalb sollte vor jeder Reservierung eine schriftliche Finanzierungsbestätigung des Kreditinstituts vorliegen, nicht nur die mündliche Zusage des Beraters.
Sinnvoll ist außerdem ein Blick auf die verfügbaren Eigenmittel, denn neben dem Kaufpreis fallen Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und später die Baukosten an. Anders als beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an Verbraucher ist die Provision bei Grundstücken frei vereinbar — auch dieser Punkt gehört früh auf den Tisch, damit der Käufer ihn in seine Finanzierung einrechnen kann.
Wann lohnt sich eine Grundstücksteilung vor Veräußerung?
Sie lohnt sich vor allem dann, wenn die Gesamtfläche für einen privaten Bauherrn zu groß und zu teuer ist. Aufgeteilt entstehen Zuschnitte, die zum Bedarf einer Familie passen — und zu dem, was ihre Bank finanziert. Vor der Teilung sind die Festsetzungen des Bebauungsplans und das zulässige Maß der Bebauung zu prüfen: Nicht jede Fläche darf zerlegt werden, und nicht jede Teilfläche bleibt danach bebaubar.
Voraussetzung ist, dass jede Teilfläche eine gesicherte Zufahrt und einen Anschluss an die Versorgungsleitungen bekommt; sonst muss ein Wegerecht bestellt werden. Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur nimmt die Vermessung vor und reicht die Unterlagen beim Katasteramt ein, danach entstehen die neuen Grundbuchblätter. Erst ab diesem Punkt lassen sich die Parzellen einzeln anbieten — vorher verkauft man eine Absicht, keine Fläche.
Wie viel Zeit beansprucht der Baugrundverkauf?
Eine feste Spanne nennen wir dafür bewusst nicht: Beim Baugrundverkauf bestimmen Baurecht, Zuschnitt und Käuferkreis das Tempo, und die fallen von Fläche zu Fläche so verschieden aus, dass jede Zahl geraten wäre. Der größte Zeitfresser ist ohnehin selten die Käufersuche, sondern die Unterlagenbeschaffung: Grundbuchauszug, Flurkarte, Auskunft zum Erschließungsbeitrag und die Bestätigung der Bebaubarkeit kommen von unterschiedlichen Stellen und haben jeweils ihre eigene Bearbeitungszeit. Wer damit früh anfängt, hat genau den Teil in der Hand, der sich tatsächlich steuern lässt.
Steuern lässt er sich über die Vollständigkeit: Ein privater Bauherr und seine Bank prüfen Bebaubarkeit und Erschließung, bevor eine Zusage kommt — liegen die Auskünfte aus Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster sowie die baurechtliche Klärung mit der Gemeinde bereits vor, verkürzt das diese Prüfung. Was vorher geklärt ist, hält den Verkauf später nicht auf; der Beurkundungstermin verschiebt sich dann jedenfalls nicht wegen fehlender Papiere. Dass beim Verkauf an private Bauherren die Gremien- und Abstimmungsrunden gewerblicher Käufer entfallen, kommt hinzu — dafür braucht deren Finanzierung meist länger.
Welche Vorgaben regeln die Haftung bei Sachmängeln?
In notariellen Kaufverträgen über unbebaute Grundstücke vereinbaren die Vertragsparteien üblicherweise einen Ausschluss der Sachmängelhaftung. Das Areal wird dementsprechend im vorgefundenen Zustand veräußert. Dieser Haftungsausschluss schützt den Verkäufer rechtlich jedoch nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln, beispielsweise bei verborgenen Altlasten, unterirdischen Bauschuttablagerungen oder nicht dokumentierten Bodenverunreinigungen.
Der praktische Schluss daraus: Offenlegen ist für den Verkäufer die günstigere Variante. Auskünfte aus Altlastenkataster und Baulastenverzeichnis lassen sich bei der Gemeinde und beim Kreis anfordern; was darin steht, gehört ins Exposé und in den Kaufvertrag. Auch bekannte Besonderheiten ohne Eintrag — eine aufgefüllte Senke, ein alter Öltank, ein hoher Grundwasserstand — sollten Sie benennen. Ein privater Bauherr lässt vor dem Bau ohnehin ein Baugrundgutachten erstellen und findet solche Dinge dann.
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